Vad gör fastighetsmäklare verkligen igen?

Idag vill jag ta en tangent och diskutera fastigheter - speciellt fastighetsmäklare. Jag har en bra familjevän som vill köpa sitt första hem, och deras erfarenhet har inte varit lätt. Det är inte att säga att köpa fastigheter är någonsin lätt, men att hantera en fastighetsmäklare bör vara lätt. Det är vad de är där för!

Utöver min väns transaktion började jag tänka på mina erfarenheter i fastigheter, liksom diskussioner jag har haft med vänner och familj. Utan tvekan har fastigheter förändrats drastiskt under de senaste 20 åren - även under de senaste fem åren sedan hypotekslånet. Och alla mina samtal tycktes peka på en slutsats - vad gör fastighetsmäklare verkligen längre?

Innan du hoppar till slutsatser - jag förespråkar inte att du hoppa över en agent. De ger fortfarande värde till både köpare och säljare. Vad jag ska prata om är vad de ska göra, vad de ser ut i praktiken, och vilket värde deras tjänster ska kosta.

Låt oss bryta ner det.

Vad fastighetsmäklare är tänkt att göra

Det första vi bör titta på är vad fastighetsmäklare ska göra.

Enligt National Association of Realtors bör en köpareagent

• Ge dig information som beskriver nuvarande marknadsförhållanden
• Hjälp dig med finansiell information, till exempel hur mycket hus du har råd med
• Guide dig genom hemköpsprocessen, inklusive att få finansiering och vilken information du behöver tillhandahålla

Enligt National Association of Realtors kan en köpareagent också:

• Hjälper dig att förstå: fastighetsvärden, skatter, nyttakostnader, kommunala tjänster och faciliteter samt lokala zoneringsförordningar
• Forskningshem för dig som använder verktyg som MLS (Multiple Listing Service)
• Visa dina bostäder bäst lämpade för dina behov
• Underlätta förhandlingar om ett hem köp

Om du säljer ett hem, här är vad en fastighetsmäklare ska göra för dig:

• Ge aktuell information på marknaden för att bestämma ett rimligt pris
• Visa dig villkoren för konkurrerande egenskaper
• Utveckla en marknadsplan som kan innehålla reparationsförslag, öppna hus, reklam etc.
• Ge säkerhet för ditt hem när det visas för främlingar
• Förhandla det bästa priset för ditt hem
• Övervaka försäljningsprocessen, omförhandla efter behov och lösa problem före stängning

Nu när vi har en bra baslinje, låt oss ta en titt på vad de verkligen gör.

Internet har eliminerat mest privat information

Det brukade vara att fastighetsmäklare hade ett hemligt vapen av information: MLS. Med detta privata / betalda verktyg kan fastighetsmäklare lista egenskaper, se transaktionshistorier och få marknadsanalys. Om du som köpare eller säljare ville ha den informationen måste du betala för det - när det gäller att hyra en fastighetsmäklare för att representera dig för att få varan.

Men idag finns det 50 + fastighetswebbplatser som offentligt visar samma information. Vill du ha marknadsjämförelser? Kolla in den nyligen sålda delen av Zillow.com. Är det verkligen kompis? Det finns bilder för dig att kolla också!

Utöver att använda dessa vanliga webbplatser för att göra egen forskning, låt oss titta på hur köpprocessen ser ut i verkligheten. Om du vill köpa ett hem kontaktar du vanligtvis en agent som kommer att fråga dig alla kriterier du söker i ett hem. Den agenten tar då den informationen och sätter upp en automatisk screening för dig i MLS. Sedan får du varje dag en e-postfördelning av alla bostäder som har kommit på marknaden som matchar dina kriterier.

Även om detta är ett praktiskt verktyg, kan samma information hittas offentligt. Faktum är att jag tittar på det här som en väg ut ur att ha en fastighetsmäklare som visar hem. Faktum är att jag sällan hör om fastighetsmäklare som faktiskt tar kunder till hem längre - det händer bara Husjägare. Istället är det som vanligtvis händer att klienterna gör egen forskning, och berättar helt enkelt till deras fastighetsmäklare vilka hus de skulle vilja se.

Vill du ha skatteinformation? Det är online. Vill du ha lokala parker och betyg på skolan? Det är online. Vill du veta om brott i ditt område? Det är online. Vad ska man veta hur grannarna är? Registrera dig för Neighborhood.com och få en glimt av dig själv.

Men jag går före mig själv. . . .

Behöver du ens en fastighetsmäklare att se ett hem igen?

Utöver MLS kommer många egenskaper nu på marknaden med sina egna webbplatser som har hundratals bilder av huset. Vissa går även så långt som att sätta ihop virtuella utflykter på fastigheter så att du kan få en verklig känsla av saker.

Men tittaregenskaper på nätet kommer aldrig att ersätta att du checkar ut en egendom personligen, men det finns öppna hus, eller du kan helt enkelt gå till huset och kika i fönstren!

Den enda gången du faktiskt behöver ringa en fastighetsmäklare är om du vill komma in i huset utan att bryta in! Och vid den tiden har du förmodligen redan listat fastigheten.

Så du har hittat hemmet - de hjälper dig att förhandla, eller hur?

I mitt eget förflutna har jag lagt in erbjudanden för ungefär ett dussin olika fastighetsstycken, och aldrig har jag verkligen känt att en fastighetsmäklare förhandlat fram för mig.

Samtalen går vanligtvis så här:

Mig: Jag tänker på att lägga in ett erbjudande.

Ombud: Hur mycket vill du erbjuda?

Mig: Vad tycker du att jag borde erbjuda?

Ombud: Tja, säljaren har det listat för detta, och comps ser ut som om det kunde gå för det här.

Mig: Tja, vad tycker du?

Ombud: Tja, ge det du är bekväm med.

Mig: Tack för att du är så hjälpsam.

Ser du min poäng här? Jag har sett tillräckligt Million Dollar Listing visar på Bravo för att förstå att det vanligtvis inte fungerar så. Jag har aldrig haft en agent berätta för mig att de tror att de kan få mig "så mycket" eller "vi borde gå in till det här priset." Jag har funnit att fastighetsmäklare helt enkelt blivit budbärare - bara gör vad de berättas av sina kunder.

Men de hjälper till med finansiering, eller hur?

Nej. Varje fastighetsmäklare har en inteckning mäklare som de arbetar med. 90% av fastighetsmäklare har ingen aning om vad de pratar om när det gäller hypotekslån och finansieringsalternativ. De hänvisar helt enkelt till hypotekslån som de vet.

Jag vet inte vad de avtal som de ser ut - men jag har en hunch det finns något. Till exempel, på en överenskommelse som jag nyligen tittat på gjorde säljarens agent mig förkvalificerad med sin inteckningsmäklare för att ens överväga att presentera vårt erbjudande till sin klient. Det kände sig väldigt smutsigt - och sleezy inteckning mäklare sätta oss bara på sin lista och jagade oss i månader tills vi äntligen fick ut nummer borttaget.

Om du inte vet hur mycket hus du har råd med måste du gå över till webbplatser som Bankrate.com och använda sina gratis räknare. Om du fortfarande inte är säker, kontakta din favoritbank och se vad de säger att du har råd med. Ta inte din fastighetsmäklare ord för det.

Plus, det finns online hypotekslånsgivare nu som hjälper dig utan att någonsin lägga foten på ett kontor någonstans!

Mäklare övervakar transaktionen

En del av det de gör. Faktiskt finns det en ny trend i fastighetstransaktionsspelet: fastighetstransaktionskoordinatorer. För de två sista egenskaperna jag har arbetat med, när erbjudandet är undertecknat av båda parter (köparen och säljaren), försvinner fastighetsmäklare och du börjar hantera en transaktionskoordinator.

Det bästa är att transaktionskoordinatorn är den smartaste personen som du kommer att hantera i transaktionen - de är organiserade och effektiva och vet exakt vad som händer med alla detaljer i transaktionen och vad som behöver göras.

Chansen är att om du ringer till din fastighetsmäklare för att kontrollera transaktionens status, kommer du inte att ringa tillbaka tills agenten checkar med transaktionskoordinatorn.

Shoot, transaktionen samordnaren berättar i grunden fastighetsmäklaren när de måste göra någonting just nu - öppna huset för en inspektör eller takranter eller få köparen eller säljaren att skriva ett papper. Fastighetsmäklaren har vanligtvis ingen aning om detaljerna.

Prata med mina föräldrar, de berättade för mig att det var agent som gjorde allt pappersarbete och såg till att allt var klart från början till slut - inte en tredje part.

Så låt oss titta på vår lista

Köparagenter:

• Ge dig information som beskriver nuvarande marknadsförhållanden - Zillow.com och Realtor.com
• Hjälp dig med finansiell information, till exempel hur mycket hus du har råd med - Bankrate.com
• Guide dig genom hemköpsprocessen, inklusive att få finansiering och vilken information du behöver tillhandahålla - transaktionskoordinator

Köparagenter kan:

• Hjälper dig att förstå: fastighetsvärden, skatter, nyttakostnader, kommunala tjänster och faciliteter samt lokala zoneringsförordningar - Zillow.com
• Forskningshem för dig som använder verktyg som MLS (Multiple Listing Service) - Realtor.com
• Visa dina bostäder bäst lämpade för dina behov
• Underlätta förhandlingar om ett hem köp

Säljare agenter:

• Ge aktuell information på marknaden för att bestämma ett rimligt pris - Zillow.com och Realtor.com
• Visa dig villkoren för konkurrerande fastigheter - Realtor.com
• Utveckla en marknadsplan som kan innehålla reparationsförslag, öppna hus, reklam etc.
• Ge säkerhet för ditt hem när det visas för främlingar - Det här händer inte ofta
• Förhandla det bästa priset för ditt hem - Se min historia ovan
• Övervaka försäljningsförfarandet, omförhandla om det behövs och lösa problem före avslutningskontrakten

Så vad gör fastighetsmäklare verkligen igen?

Tja, om du tittar på vår lista verkar det som om köparagenter bara visar hus och ger dig lämpliga dokument för inköpet. Som vi diskuterade visar de dig bara hus som du berättar för dem - det finns inget verkligt arbete på fastighetsmäklarens sida att göra detta.

När det gäller att få rätt dokument - vissa människor säljer fortfarande sina hem själva. Det är faktiskt en trend som växer i popularitet. Eftersom de flesta dokument för hemförsäljning är standardiserade kan du köpa eller sälja ett hus utan att använda en fastighetsmäklare.

När det gäller att sälja ett hem är en fastighetsmäklare vanligtvis en marknadsförare. Det är allt. När du väljer en säljaragent, se till att du letar efter den bästa marknadsföringspersonen du hittar - vem bryr sig om de vet vad ditt hus är värd, du måste göra den delen själv.

Detta är alltid kontroversiellt mot fastighetsmäklare

Ett par gånger om året kommer detta inlägg i cirklar av fastighetsmäklare och det slår alltid en sladd.Vissa agenter är nöjda med det här inlägget (i minoriteten), för att de förstår den moderna klienten, hur sakerna utvecklas med teknik och inser att de måste stärka sitt spel för att ge värde åt transaktionen.

Tyvärr får jag mer upprörd agenter som läser detta och tycker att jag är en hemsk (eller dum) person för att skriva det, eller jag behandlade tydligt med "dåliga" agenter. Kanske gjorde jag - i USA: s stora plan, jag har jobbat med och arbetat med kanske ett dussin olika agenter i mitt liv (köpare, säljare, andra partis agent osv.).

Vad jag tror det verkligen kommer ner till är rättfärdigande av värde. Låt oss ta försäljningen av mitt hem - $ 1.000.000. Har agenten verkligen tjänat 50 000 dollar för det arbete de gjorde (eller egentligen 25 000 dollar på grund av delningen med köparen)? Gjorde de mer arbete för mig när jag sålde min $ 200.000 lägenhet och bara tjänat $ 10,000?

Jag menar inte att folk säljer sina hem själva ELLER inte använda en köpareagent. Jag tycker att som någon som använder en agent för båda sidor av transaktionen måste du bedöma det värde du får och se till att ersättningen speglar det. Jag förstår fullt ut att agenten har avgifter, särskilt försäljningsagenten. Det finns bilder, dronor (idag), tid, för att inte tala om licenser, försäkringar, splittring av avgifter med sina mäklare etc. Allt det betyder är att agenterna måste ge värde mer än någonsin.

Om de vill tjäna sina provisioner måste de göra mer än att lägga till sina kunder på MLS, skicka dem automatiska uppdateringar och gå till en visning. Eller om de säljer en fastighet, måste de marknadsföra, och inte bara datainmatning i MLS-systemet.

Vad tror du? Är fastighetsmäklare värda en 6% provision? Jag har aldrig gått 5%, men även det driver det till mig. . . . Avsluta rant.