7 lektioner jag lärde mig att misslyckas vid fastighetsinvestering

Många människor tjänar pengar på att investera i fastigheter.

Men det finns den verkliga versionen och och tv-versionen.

Jag föll för tv-versionen.

Baserat på lite mer än en bok från en självutnämnd fastighetsstjärna, flög jag fram och köpte min första fastighetsinvesteringsfastighet.

Det var ett fullständigt misslyckande.

Jag lärde mig sju lektioner från det misslyckandet, och nu delar jag dem med dig.

1. Om det låter för bra för att vara sant, är det förmodligen - och det var det!

Har du någonsin hört talas om en kille som heter Carlton Sheets? Han var en av de här-hur-att-bli-rik-i-egendom-utan-verkligen-göra-något guruer från tillbaka på 1980-talet och 90-talet.

Jag skulle inte bli förvånad om du inte vet någonting om honom - han har inte varit mycket mycket nyligen. Han hade en serie övertygande TV-infomercials, samt betalade fastighetsinvesteringskurser och böcker, och var ganska framgångsrik i ett antal år.

Min svärfar köpte mig en av sina böcker, och efter att ha läst det var jag knuten. Jag skulle bli en fastighetsmiljonär. Titta ut Donald Trump, Jeff Rose är på din svans och kommer att passera dig i den snabba banan på bara några år!

Åtminstone det är vad jag övertygade mig själv.

2. Stick med vad du vet och älskar

Annat än boken från Carlton Sheets var summan av min ackumulerade fastighetsinvestering kunskap noll-. Jag hade aldrig faktiskt investerat i fastigheter, åtminstone inte bortsett från mitt eget hem.

Men om du någonsin sett en av de snygga TV-infomercialsna om hur du blir rik, måste du erkänna att de är ganska övertygande. Jag är en positiv, hög energi kille, och jag tänkte på att om någon skulle kunna göra den här planen, skulle det vara jag.

Men det var ett problem med mitt tänkande: Fastighetsinvestering är inte precis min sak. Och det betyder allt!

Finansiell planering är, och jag är över den. Det kan vara den största lektionen jag lärde mig att misslyckas med att investera i fastigheter. Håll alltid med vad du känner och älskar, och lämna andra saker till andra människor.

3. Sanna erbjudanden är svårare att hitta än du någonsin föreställer dig

Min svärfar och jag bestämde mig för att vi skulle gå in på detta fastighetsinvesteringsföretag tillsammans. Jag var en erfaren pengar kille, och min svärfar är en fulländad handyman. Det var det perfekta tandemet för att investera i fastigheter.

Jag studerade Carltons bok och kände till "formeln" för att köpa en vinnande investeringsfastighet - köpa en fastighet som du rimligen kan räkna med att få månatliga hyresintäkter som motsvarar minst 1% av köpeskillingen.

Vi hittade en sådan egendom. Fråga priset var $ 120.000, och marknadsdata indikerade att det kunde hyras för $ 1200 per månad. Exakt 1%! Vi var på väg.

Men tv-infomercial formler och verklighet blandar inte. Vi köpte fastigheten med en insättning på $ 500. Jag diskuterade sedan avtalet med min CPA, själv en fastighetsinvesterare med mer än ett dussin egenskaper. Han berättade snabbt för mig att vi betalade för fastigheten.

Det var ett direkt slag mot magen - såväl som till mitt ego. Eftersom vi bara stängde på fastigheten, rekommenderade han att vi kom ut ur det ändå som vi kan. Med vårt fastighetsmäklings samarbete kunde vi faktiskt säga upp avtalet.

Men jag lärde mig något annat för min CPA-vän. Att hitta fynd fastigheter för investeringar är inte alls lätt. Eftersom alla andra fastighetsinvesterare i letar efter fynd hittar du dem aldrig på de vanliga platserna.

Mer om det i lektion # 6 nedan.

4. Betala aldrig för en fastighet

Den här är enorm. Du måste betala mycket mindre för fastigheten än det är sant marknadsvärde.

Inte bara kommer det att ge vinsten på försäljning, men det kommer också att ge dig ett visst skydd om fastigheten har kostsamma och oväntade reparationer.

5. Kassaflödet är allt - och du beräknar det bättre första gången

Glöm 1% -regeln, den månatliga hyran borde faktiskt vara mycket högre. Min CPA-vän informerade mig om detta när vi stängde på fastigheten, vilket är när jag störde att faktiskt fråga honom.

Kassaflödet är också avgörande för framgången med eventuella fastighetsinvesteringar.

Hyran måste vara tillräcklig för att inte bara täcka den månatliga kostnaden för finansiering, fastighetsskatt, försäkring och hyresvärd betalade verktyg, utan det måste också ge vinst och ersättning för några av de oväntade utgifterna. Kostnader som ett nytt tak eller en ugn.

Men whoodda tänkte? Definitivt inte jag medan jag fortfarande var i min "expertfas".

6. Letar efter erbjudanden på alla felaktiga platser

När du vill köpa investeringar fastigheter hittar du inte riktigt bra erbjudanden i tidningen classifieds (där jag hittade min "deal") eller till och med på den lokala flera noteringstjänsten. Det är mer sannolikt att du kommer att hitta en vinnande fastighet genom muntliga och andra bakdörrskanaler. Det är ofta en fråga om att lokalisera fastighetsförsäljning innan de slår på marknaden.

Problemet är att fastighetsinvesteringar är mycket konkurrenskraftiga. Du är aldrig den enda personen där ute som letar efter nästa big deal. Av den anledningen kan alla vanliga platser du hittar egendom snabbt hämtas, få som finns.

Framgångsrik fastighetsinvestering kräver mycket tålamod och investering av tid. Du måste göra mycket grävning och lära känna många människor för att hitta de erbjudanden som kommer att få det att fungera.

7.Låt aldrig girighet kontrollera dina åtgärder

Så många människor har blivit rika genom att investera i fastigheter som är svårt att ignorera möjligheten, även om du inte vet något om det. Det kallas girighet, och kombinationen av stora vinster och smarta TV-infomercials kan göra det för bra att ignoreras.

Men det är aldrig ett beslut som bygger på ekonomisk verklighet, eller till och med en rimlig utvärdering av din egen färdighetssats. Det bygger bara på girighet. Du ser stora pengar skapas, och du vill ha det. Men att ha det och att få det att hända är två väldigt olika saker.

Från och med nu håller jag fast vid vad jag vet och lämnar löftet om omedelbar rikedom till de människor som skriver böcker om det.

Det är min historia. Har du någonsin fallit för det som visade sig vara ett pengar att göra ordning? Dela och få mig att må bättre om min egen krasch och bränn.

Det här inlägget uppträdde ursprungligen på Forbes.com.