I genomsnitt amerikaner som bygger någon rikedom, gör det genom att äga sitt eget hem. I det långa loppet är det oftast bättre att äga ett hem än att hyra för livet. Men om du är villig att "hacka hem" skulle det vara omedelbart att ägna ett hem omedelbart.
I stort sett är hushackning konsten att hyresgästerna betalar för din primära bostad. Du kan göra det genom att hyra ut ett extra sovrum på Airbnb, genom att bo i en del av en enhet med flera enheter eller genom att bo med rumskamrater.
Till exempel köpte min bästa vän ett 4 sovrum hus när han började på college vid Arizona State University. Han bodde i sovrummet och hyra ut de tre andra rummen. Det här arrangemanget täckte alla sina utgifter - så han byggde inte bara rikedom utan levde gratis!
Genom att välja ett okonventionellt primärhus (eller okonventionell levnadsförhållande) kan du ställa dig upp för extremt låga levnadskostnader nu och massiva utgifter för kontantflöden i framtiden.
Tänk hushackning kan vara rätt för dig? Så här börjar du.
Snabbnavigering Investeringar returnerar med primärt hemlön Betalning av ditt hus som en investmentCan Någon hushack? House Hacking Math1% RuleCap RateCash-flöde (faktiska och ansatta) Slutliga tankarInvesteringar returnerar med primärt hemredovisning
Många ungdomar avskyr sig från fastighetsinvesteringar eftersom du behöver en betalning på 20 till 25% för att få ett lån från en bank. Men när du är hemhackning kan du komma undan med en liten betalning.
Rocky of Tampa, Florida och författare till finans blogg 30-0, använde ett VA-lån för att köpa sin första "hushack". Ett VA-lån är en låneförmån för veteraner och aktiv militär som tillåter låntagare att sätta 0% ner på ett primärt hem.
När Rocky gick igenom processen betalade han för några kostnader under vägen, men den dag han köpte sitt hus betalade säljaren kostnaderna. "Jag slutade faktiskt $ 300 positivt på den utbytet, så det fungerade bra."
Efter att ha köpt huset gick Rocky in med två vänner som betalade hyra till honom. Medan han hade två vänner som bodde med honom, betalade Rocky bara 80 dollar per månad mot sin inteckning plus en tredjedel av verktygen.
Om du överväger hushackning, är de bästa erbjudandenen VA och USDA-lån om du kvalificerar dig för dem. Dessa lån har höga avgifter framåt, men de kräver en 0% nedbetalning.
Låntagare kan också vilja överväga en 5% nedbetalning konventionell inteckning. Även om du betalar PMI tills du når 20% eget kapital, är det fortfarande ett lågkostnadslån. FHA-lån har höga premiefinansieringsavgifter och löpande årsavgifter. De tillåter nedbetalningar så låga som 3,5%, men de kanske inte är värda kostnaden.
Om du ser på att köpa din första egendom kan du jämföra räntesatser och lånoptioner på LendingTree.
Tänk på ditt hus som en investering
Även om det är ganska lätt att få finansiering för ett primärhus, är inte alla hus lika "hackable". Ruby Escalona och Peter Prokaj från Jacksonville, Florida och bloggare på En resa vi älskar, köpte en tre sovrum, två badrum stadsbostad.
Eftersom de faktiskt hade bott tillsammans med en annan rumskamrat i en lägenhet med två sovrum, tyckte de att townhouse var tillräckligt stor för att hyra ut. Men de bestämde sig för att ha Airbnb-gäster skulle fungera bättre än att ha en heltids rumskompis. Escalona förklarar, "Det är överraskande mycket lätt att fylla vårt hus med gäster. En anledning till att vi lyckas är platsen. Det ligger i ett uppåtriktat område. Alla vill flytta hit. Människor börjar flocka här. "
Genom att köpa ett större hus i ett mer önskvärt grannskap, har Escalona och Prokaj haft stor framgång att hacka sitt hus. I genomsnitt täcker intäkter från Airbnbs gäster 85 till 90% av sina hypotekslån och kostnader, plus de får dra av vissa kostnader från sina skatter.
Rocky hade en liknande investeringsinriktning när han köpte sitt hus. Han köpte ett hus med fyra sovrum som han visste kunde passera "1% -regeln" där bruttohyran är minst 1% av husets värde. Han köpte också huset och visste att han skulle dela det med rumskamrater. Han ansåg utformningen av de gemensamma utrymmena, hur solida sovrumsdörrarna var och andra faktorer för att se till att det var en plats där han kände sig bekväm.
Om du bestämmer dig för att köpa ett flerfamiljshus, måste du vara säker på att huset kan möta kassaflödesbehov om du väljer att lämna fastigheten (att ta ett nytt jobb eller att du vill ha ett annat hus).
Även om du använder rumskamrater för att minska dina levnadsutgifter, ger du mycket mening, du vill inte fastna i en fastighet som är kassaflöde negativ.
Kan någon House-Hack?
Rocky förklarar att för många människor är idén om hushackning inte ekonomiskt omöjlig. det är socialt omöjligt. "Du måste vara förberedd för några sidoögon", förklarar han, "jag menar att jag är 32 och jag bor med en rumskompis, men jag betalar så lite att bo i ett hus, så det hjälper till med mina finansiella mål. "
Prokaj förklarar att för Escalona och sig själv är den verkliga hemligheten för framgångsrik hacking förtroende för människor och flexibilitet. Han råder: "Tänk på detta som ett bra finansiellt verktyg.Det kan hjälpa dig att spara mycket pengar på din inteckning som du kan spendera någon annanstans. "
Föräldrar motsätter sig ofta att barn som höjder gör hushackning omöjligt. Vår personalförfattare Hannah hade förstahands erfarenhet som visar att det inte är fallet. Hon köpte sitt nuvarande hus när hon hade ett barn. Hon köpte specifikt ett bostadshus med ett sovrum och ett badrum i källaren så hon kunde hyra ut om hon hittade rätt person.
Efter att ha bott på sin plats i bara en vecka, kontaktade en vän henne och bad att hyra ut sin källare. Det var en perfekt passform. Han har bott där med henne nu två barn, och hans hyra täcker de flesta av hennes bostadskostnader.
Om det här låter intressant för dig, kolla in Så här börjar du med att lista ditt hus på Airbnb.
House Hacking Math
Om du kommer in i hushackning som en förmögenhetsbyggande strategi är det viktigt att pengarna fungerar till din fördel. I synnerhet måste du spara pengar medan du bor i fastigheten och har möjlighet att göra det till en kontantströmmande hyra när du väljer att flytta. Du vill inte räkna med att öka eget kapital (särskilt i flerfamiljshus).
Följande är de tre beräkningar du borde göra innan du köper ett hus för att hacka.
1% regel
1% -regeln säger att en hyresfastighet borde ha en bruttohyra som motsvarar 1% av fastighetsvärdet varje månad. Om en fastighet är värd $ 100.000, ska den ha en marknadsmässig marknadshyra på minst $ 1000 per månad. En fastighet värd 400 000 dollar ska ha en rättvis marknadshyra på minst 4 000 dollar per månad.
Eftersom du planerar att bo i den här fastigheten, behöver inte egendomen uppnå 1% -regeln när du bor i den. I stället bör du utvärdera fastigheten som om du skulle hyra hela fastigheten till en tredje part.
Beroende på var du bor kan 1% -regeln låta bli omöjlig att uppnå. Det är då det är vettigt att börja titta på flerfamiljshus. Multifamiljegenskaper tillåter dig ofta att uppnå högre hyresintäkter i förhållande till värdet av fastigheten.
Om du planerar att hyra ut fastigheten på Airbnb gör du en konservativ uppskattning av din beläggning och hyranivå. Du vill inte anta att du får besökare 30 dagar per månad och betalar fullt pris.
Cap Rate
Om du hittar en plats som överensstämmer med 1% -regeln, är det dags att se om din fastighet har ett positivt rörelseresultat. Detta nummer visar hur mycket pengar du kan förvänta dig att tjäna efter att du har betalat ut inteckninget.
Imputerad rörelseresultat
Detta är beräkningen för det redovisade nettoresultatet:
Förväntad hyresintäkt * (säg $ 1000 per månad) = $ 12.000 per år.
Vakansgrad (säg 10%) = - 1 200 USD per år.
Fastighetsskatt = - 1 200 USD per år.
Fastighetsförsäkring = - 600 dollar per år.
Delade verktyg (om några) = $ 0.
Övriga kostnader (såsom HOA, etc.) = - $ 2400 per år.
Totalt = 6 600 USD per år.
* Använd den förväntade hyresintäkten om du inte bodde i fastigheten.
Denna fastighet tjänar 6 600 USD per år innan du betalar huvudstol och ränta på ditt lån. Om den aktuella egendomen är värd $ 100.000, har denna fastighet en cap på 6,6% per år. Det innebär att du kan tjäna maximalt 6,6% (plus ökningen av värdet av huset) per år när du har betalat ut inteckninget.
Eftersom du bor i den här enheten bör du beräkna din kupongränta baserad på att bo i fastigheten också. Använd samma ekvation, men i stället för den förväntade hyresintäkten baseras på marknadsvärdet för hyran, överväga vad du faktiskt förväntar sig att debitera dina hyresgäster eller rumskamrater. Till exempel kan du ha två rumskamrater som du tar ut 400 kr per månad, vardera. I denna situation skulle din hyresintäkter vara $ 800 per månad eller $ 9 600 per år.
Faktisk rörelseresultat
Förväntad hyresintäkt * (säg $ 800 per månad) = $ 9 600 per år.
Vakansgrad (säg 10%) = - $ 960 per år.
Fastighetsskatt = - 1 200 USD per år.
Fastighetsförsäkring = - 600 dollar per år.
Delade verktyg (om några) = $ 0.
Övriga kostnader (såsom HOA, etc.) = - $ 2400 per år.
Totalt = $ 4,440 per år.
* Baserat på den förväntade hyran från rumskamrater eller hyresgäster medan du är hushackning.
I det här exemplet kommer du, under hushackningsperioden, att uppnå en 4,44% cap på en $ 100.000 fastighet.
Den kupongränta du behöver uppnå beror på dina mål för fastigheten. För hushackare skulle jag leta efter en keps på minst 3 till 4% med den faktiska hyran. Med hjälp av den beräknade metriska vill du förmodligen se minst 5%, men du kanske vill söka något närmare 7 till 8% om du är en aggressiv investerare.
Kassaflöde (faktiskt och realiserat)
Om kappräntan fungerar till din fördel (som i exemplet ovan) är det dags att verkligen överväga om det här är egenskapen för ditt hushack. I allmänhet handlar om fastighetsinvesteringar om kassaflöde, inte om egenkapitaltillväxt, så du måste fokusera på att tjäna pengar månad i och månad ut.
Jag rekommenderar att du beräknar dessa två sätt. Beräkna först det årliga kassaflödet baserat på den faktiska hyran du förväntar dig att få från rumskamrater eller hyresgäster. Det här numret kan vara negativt, men det ger dig en bra uppfattning om hur mycket du faktiskt ska betala för bostäder. Därefter beräkna det faktiska kassaflödet baserat på hyran du kan få om du inte bodde i fastigheten.
Faktiskt kassaflöde
Faktiskt rörelseresultat (från föregående avsnitt) ($ 4,440) dividerat med 12 = $ 370 per månad.
Månadslånsbetalning ($ 100 000 finansierad vid 3,92% i 30 år) = - $ 473.
Totalt = - $ 103 per månad.
I detta exempel måste ägaren av fastigheten betala $ 103 mot bostadskostnader (plus deras andel av verktyg).
Imputed Cash Flow
Naturligtvis, när du flyttar ut ur fastigheten, behöver du fastigheten att tjäna pengar för dig månad i och månad ut. I det här fallet gör vi samma beräkning, men vi använder det beräknade rörelseresultatet (netto rörelseresultat om ni inte bor i fastigheten).
Räknat netto rörelseresultat (från föregående avsnitt) (6 600 USD) dividerat med 12 = 550 USD per månad.
Månadslånsbetalning ($ 100 000 finansierad vid 3,92% i 30 år) = - $ 473.
Totalt = $ 77 per månad.
Vilken typ av kassaflöde behöver du?
När hyreskostnaderna i ditt område börjar stiga kommer ditt kassaflöde långsamt att stiga med dem (i de flesta fall), så du behöver inte ha mycket pengar för att starta. I en ideal värld vill du ha ett antat kassaflöde på minst $ 100 per fastighet, men högre är bättre.
Eftersom du planerar att "hacka huset" och bo i fastigheten i flera år kan det vara bra att du accepterar ett mindre månatligt kassaflöde. Var bara försiktig med detta. Det är ganska enkelt att överskatta dina netto driftskostnader, så en liten mängd kassaflöde kan upptas av oväntade utgifter, inklusive lediga jobb eller reparationer.
Slutgiltiga tankar
Hushackning kan vara ett fantastiskt sätt att börja bygga rikedom med fastigheter på ett okonventionellt sätt. Men du måste vara bekväm med det faktum att du inte kommer att överensstämma med "traditionella" sociala normer.
Om du är okej med en okonventionell livsstil kan det här vara ett bra sätt att börja bygga välstånd tidigt.
Kommentera