När de flesta människor tänker på fastighetsinvesteringar, kommer enfamiljshus eller lägenhetsbyggnader att komma ihåg, vilket innebär att man dagligen handlar med hyresgäster och entreprenörer. Den senare avskyr många investerare, liksom de höga kostnaderna för inresa.
Det finns ett alternativ som är ganska lågmäld och får inte mycket uppmärksamhet: mobilparkparkering. Till skillnad från engångsinvesteringar investerar investerare inte i släpvagnarna i husvagnsparken. I stället äger de landet. Hyresgäster äger släpvagnarna och betalar hyra för utrymmet för att parkera dem. Ofta är hyresgäster äldre, pensionärer som bara vill ha en lugn plats att leva.
För det mesta flyger mobilparksparken fortfarande under radarn. Det har inte sett stora pengar från hedgefonder eller större kommersiella investerare kommer in ännu. Det kommer sannolikt att förändras. men för nu är det fortfarande ett lönsamt alternativ för investerare som inte har råd med mer vanliga fastighetsinvesteringar. I den här artikeln delar vi vad vi kan förvänta oss när vi investerar i en mobilpark.
Anskaffningskostnader
Att investera i enfamiljshus eller bostadshus är kostnadskrävande eftersom du köper strukturen och marken. Med en husvagnspark, köper du bara mark och gemensamma utrymmen (gator, klubbhus, etc.). Det innebär att driftskostnaden blir ungefär 30% jämfört med 50% med bostadshus enligt Peak Street Partners. Även per kvadratmeter kostar en husbilspark mycket mindre att förvärva.
När en hyresgäst flyttar ut ur en lägenhet eller hem, måste du flytta fort för att fylla ledigt. Beroende på komplexet kan omsättningen vara hög. Omsättning leder också till kostnader. En lägenhet måste rengöras och repareras. Dessutom måste du betala för att få en ny hyresgäst.
Mobilhyresgäster flyttar inte ofta. Faktum är att det är dyrt för dem att göra det. "Det kan kosta en hyresgäst $ 5000 till $ 7 000 för att flytta sitt hem ur en park och därmed kommer 98% av mobilhemmen att vara kvar på samma plats efter det andra året. 75% av ägarna förväntar sig att stanna i sina [husbilar] för [fem] år eller längre och en stor andel förväntar sig aldrig att sälja ", säger Andrew Lanoie, grundare och vd för Four Peaks Capital Partners, i en Forbes-intervju (Redaktörens anmärkning: Citat har redigerats där parentes finns).
Däremot kan bostadsomsättningen vara så hög som 60%.
Underhålla Mobile Home Park
Som ägare till en husvagnspark behöver du inte ta hand om entreprenörer dagligen eller åtminstone lika mycket som du gör med en lägenhetsbyggnad. Hyresgäster behåller sina bostäder snarare än att ringa dig. Du kan fortfarande behöva entreprenörer för hjälp med att sätta i eller flytta ut en släpvagn och reparera gemensamma utrymmen, men övergripande slitage är betydligt mindre än en lägenhetsbyggnad.
Kostnaderna kallas för investeringar. I diagrammet nedan kommer tillverkad bostad på lägsta punkt jämfört med andra typer av fastighetsinvesteringar.
Det kan finnas fall där en husvagnsägare hyr ut några husvagnar. Tänk på att denna strategi kommer att öka kostnaden eftersom de flesta husbilar inte är lika hållbara som ett permanent bostad eller lägenhet.
Finansiering av din mobila hemparkinvestering
Finansiering av köp av en husbilspark är inte långt ifrån traditionell fastighetsfinansiering. Vissa investerare kommer att styra upp andra investerare för att hjälpa till med att höja kapitalet. Det finns ingen anledning att samma taktik inte kan fungera för en husbilspark.
Om du får ett lån, några av skillnaderna, några som noteras av CREFCOA, inkluderar:
- Det kan finnas ett kuddsminimum. En kudde är i grunden det parti ett husbil sitter på. Vissa långivare kan kräva ett "15-pad minimum".
- Det kan vara en preferens för stenlagda vägar i stället för grus.
- Majoriteten av bostäderna måste ägas av hyresgäster (procentandel kan variera med långivare).
- "Husen ska vara plagget med inga tungor eller hitches som visar."
- Det finns en preferens för parkering utanför gatan.
- Hemmen är skyldiga att överensstämma med "HUD-koden".
- Det finns en preferens för "samhällen som har mindre än 10 bostäder per hektar".
- Det finns en preferens för "samhällen med ett rekreationspaket."
Vissa långivare kanske vill ha detaljerade kostnadsrapporter som går tillbaka tre år. Det kan vara svårt att komma med eftersom de flesta husägare är mamma och popbutiker. Menar att de är en enda ägare och har förmodligen inte sofistikerade poster.
Som tidigare nämnts har mobilinvesteringsindustrin för det mesta inte blivit infiltrerad av mer sofistikerade fastighetsinvesterare. Att samla detaljerade utgifter kan ta mycket tid och kräva samarbete mellan nuvarande ägare. En villig säljare bör dock vara mer hjälpsam än inte.
Hoppa in. . . Om långsamt
Som med alla fastighetsinvesteringar är läxor viktiga. Rusa i något avtal på grund av tidstryck kan leda till katastrof. Det kan vara okej för en erfaren fastighetsinvesterare att skynda på en affär. De vet vad de kommer in i. Men för en nybörjare tar du tid att samla information, prata med ägarna, och gör rätt due diligence kommer att gå långt för att göra din första investering till en framgång.
Var ska du komma igång
Utöver din lokala marknad finns det några häftiga fastighetsplattformar som ibland har husvagnsparker till salu.
Vår favorit för att köpa enskilda parker (när de är tillgängliga) är RealtyShares. RealtyShares tillåter dig att vara en begränsad partner i en fastighet - vilket är ett bra sätt att komma igång.
Kolla upp RealtyShares ut - de får mycket uppmärksamhet i detta utrymme. Vi erbjuder våra läsare a $100 bonus när du gör din första investering med promo-kod Partner100. Kolla in vår fullständiga RealtyShares recension här.
Ett annat alternativ är RoofStock. Roofstock gör att du kan investera i redan upptagna och uthyrda fastigheter. Vi gillar Roofstock eftersom det är i grunden nyckelfärdigt att komma in i en kassaflöda egenskap på dag ett. Kolla in takvågen här.
Slutligen finns det Fundrise. Det fina med Fundrise är att alla kan investera i fastigheter för så lite som $ 500. Du kanske inte kan komma direkt in i en mobilpark, men du kommer att investera i en REIT som kan ha mobila parker som en underliggande tillgång. Kolla in Fundrise här.
Kommentera