Hur investerar i Crowdfunded Real Estate påverkar dina skatter

Crowdfunding fastigheter har fått stor överklagande under de senaste åren. Erfarenheten och oerfarna är alla dykare till denna unika möjlighet att investera i fastigheter.

Vad är skattemässiga konsekvenser av att investera i crowdfunding fastigheter? Skattas det som ett lager? En CD? Ett företag?

Att avveckla hur crowdfunding fastigheter beskattas kan bli komplicerat beroende på vilken typ av investering.

I den här artikeln tittar vi på några olika scenarier som hjälper dig att ta hand om hur crowdfunding fastighetsinvesteringar beskattas.

Investeringsstrukturer

Låt oss först titta på några av de olika strukturerna och investerartyper som vanligtvis finns i crowdfunding fastighetsinvesteringar.

Det finns två typer av investerare i en crowdfunded fastighetsinvestering: ackrediterad och icke ackrediterad.

En ackrediterad investerare har fler möjligheter att investera än en icke-ackrediterad investerare men de har också större risker. SEC Rule 501 i Regulation D definierar ackrediterad investerare.

Dessa investerare har en årlig inkomst på minst $ 200 000 för de två senaste åren och en nettovärde på mer än 1 miljon dollar.

Några fastighetsmässiga webbplatser gör det möjligt för bara ackrediterade investerare att investera i sina projekt.

Projekt som en ackrediterad investerare ofta investerar i kallas kapitalprojekt. Det innebär att investeraren faktiskt blir partner i ett företag, vilket ofta är ett LLC (Limited Liability Company) eller LP (Limited Partner).

LLC kommer då att investera i specifika fastighetsprojekt.

Vinster och förluster från en LLC går igenom till investerare. På grund av detta flöde betalar LLC inga skatter. Investerare betalar istället skatterna.

Den andra vanliga formen av fastighetsmängder är genom skuld. För denna typ av investering behöver investerare inte ackrediteras och inte äga eget kapital i ett företag. Med en skuldinvestering tjänar investerare intresse.

De flesta skuldstrukturerna tillåter investerare att köpa aktier i en fond, ibland kallade eREITs. I det här scenariot liknar det att investera i ett lager eller en CD.

Skatteeffekter av affärs- / avtalsstrukturen

Icke ackrediterade investerare som köper aktier i en fond har de enklaste skatteeffekterna.

De får en 1099-INT från det folkdrivande fastighetsbolaget de investerar i och beskattas till sin vanliga inkomstskattesats.

Om investeraren investeras i flera fonder kan deras investeringar aggregeras till en 1099-INT istället för att ta emot en individuell 1099-INT för varje fond.

För investerare som investerar i aktieplaceringar blir sakerna mer komplicerade. Dessa investerare kommer att få en K1 skattesedel. En K1 är för intäkter genom affärsförbindelser.

Paul Sundin, en CPA och skattstrateg, utarbetade i en intervju med RealtyShares.com om relationen mellan LLC och K1, "... i en struktur där LLC, ursäkta, RealtyShares investerare investerar i en RealtyShares LLC, som i sin tur investerar i ett sponsoravtal eller en sponsoravtal, som kommer att bli en partnerskapsavkastning på RealtyShares [group], och det är där K-1 kommer att komma ut ur den specifika transaktionen och det kommer att flöda genom skattattributen till de enskilda investerarna. ”

Aktieinvesterare kan också få ränteintäkter och eller kapitalvinster. Ränteintäkter kan vara ordinarie inkomst som tidigare nämnts.

Realisationsvinster, från investeringar som innehas för mer än ett år, betraktas långsiktigt och beskattas till en mer gynnsam takt på 15% eller 20%.

Vissa människor tror att de inte kan hävda en förlust från deras K1. Det är inte helt sant. Passiva förluster på en K1 kan bara kompensera annan passiv inkomst. Inte investeringsinkomster. Passiva förluster kan överföras till nästa år.

Aktieavtal som har kvartalsfördelningar (kassaflöde) kan beskattas som inkomst. Vid köp och innehav av investeringar (långsiktigt) kan kassaflödet kompenseras av avskrivningar och andra avdrag, vilket kan leda till förlust.

Vid slutet av den långsiktiga investeringen, oftast när fastigheten säljs, ökar vinster eller förluster från fastigheten till investerare på K1.

Federal vs State Taxes

För aktieinvesterare kan de komma att falla under statsobligationer, vilket kanske inte är deras hemvist. Detta kan variera beroende på tillstånd. Om en stat fullgör problemet, måste investerare lämna en avkastning med det staten.

Investerarens hemviststatus kommer ofta att ge en kredit eller tilldelning i det här fallet.

För stater som inte har inkomstskatt kan det finnas ett meddelande om registrering som krävs.

Slutsats

Som du kan se kan det hända att mycket som går in i skattekonsekvenserna av crowdfunding fastighetsinvesteringar, särskilt för aktieplaceringar där investerare får K1s.

Icke ackrediterade investerare som investerar i fonder har det enklaste skattescenariot.

De får 1099-INT och betalar vanliga inkomstskatter. Det är inte mycket annorlunda än att ta emot en 1099-INT för ränteintäkter på en CD.

Självklart är allas skattesituation annorlunda. Det är bäst att jobba med en CPA för att bättre förstå ditt unika skattescenario och konsekvensen crowdfunding fastigheter kommer att ha på den.

Investerar du i crowdfunded fastigheter eller skulle du någonsin överväga det?