Vad är Mortgage Points (och ska du köpa dem)?

Du kanske har hört hur inteckningar kommer med "poäng"- en artig synonym för avgifter eller premier - din långivare debiterar för lånets ursprung eller refinansiering.

Låter bekant?

Varför vill du ha poäng? Tja, när du köper en poäng eller två tillsammans med din inteckning, får du en lägre ränta och lägre månatliga betalningar.

Betala $ 3 000 för en punkt nu, och du kan spara så mycket och mer senare senare under lånets gång.

Så, är det en no-brainer? Tja ... låt oss prata om det.

Är inteckningsposter meningslösa?

Matematiken på poäng är enkel: en poäng motsvarar 1% av lånebeloppet du tar ut, två punkter är lika med 2% och så vidare.

Medan matematiken är lätt är det verkliga värdet av en punkt inte alltid så enkelt beräknat.

Men det kan tyckas meningslös.

Problemet är att poäng inte rör sig när du gör det.

Vem stannar i ett hem i 30 år idag?

Om du har ett 30-årigt lån och du säljer ditt hem och flyttar fem år från nu, du förlora poängen och fördelarna med dem. Detsamma gäller när du refinansierar.

Det finns också räntesatsen.

Låt oss säga att du köper två poäng till 6% intresse när du får din inteckning. Vad händer om två år senare faller räntorna till 4%? Du kommer ångra ditt köp.

Typer av poäng du kan få

Det finns tre typer av hypotekspunkter som du kan stöta på:

• Rabatt Poäng (vad vi ska fokusera på)
• Ursprungs Points
• Negativ Points

Huvuddelen av diskussionen kommer att se på fördelarna och nackdelarna med rabattpunkter. Det här är de punkter som sänker din ränta.

Innan vi gräver in i rabattpunkterna ska jag snabbt förklara originationspoäng för att hjälpa dig att förstå skillnaden.

De är i princip de avgifter du måste betala innan Försäkringsbolaget ger dig ett lån. De är i grunden ett trevligt sätt att säga "avgift".

Ska du köpa poäng (eller är det en bluff)?

När du går igenom ansökan om inteckning, finns det dussintals faktorer du behöver tänka på. Det kan vara en förvirrande process.

När du försöker bestämma om du ska köpa hypotekspoäng, finns det en enkel ekvation du borde göra. Du måste beräkna hur lång tid det tar dig att bryta jämnt.

Oroa dig inte, matte är enkel.

Ta kostnaden för poängen och dela sedan numret hur mycket du sparar varje månad. Antalet du får är hur många månader det kommer att ta för dig att bryta jämn.

Om du vill göra de poängen värda det, måste du vara i ditt hem över break-even punkten. Om du inte planerar att vara i ditt hem så länge köper du poängen är a slöseri med pengar.

Den genomsnittliga husägaren stannar kvar i sitt hem i nio år. Jämfört med 2008 stiger det från sex år.

Vad det här berättar för mig är för de flesta att poängen förmodligen inte kommer att vara värda den förskottsliga kostnaden, men varje situation är annorlunda. Gör de snabba beräkningarna och du kan bestämma om det är värt att köpa en poäng.

Är Hypoteksavdragsavdrag?

Ibland.

Vanligtvis avskrivs poäng över löptiden på ditt lån - det vill säga betalas i delbetalningar under lånets livslängd. Men du kanske kan dra av kostnaden för dessa poäng vid skatt tid.

Om du tog ut din hypotekslån för att köpa eller refinansiera din primära bostad kan du kvalificera dig för avdrag i det skatteår du tog ut lånet om ditt lån uppfyller vissa villkor.

IRS har ett 9-punkts test, och de viktigaste punkterna är:

1. Poäng måste vara a procent av ett huvudbelopp klart definierad i avvecklingsutlåtandet
2. Points kan inte betalas i stället för separat angivna belopp någon annanstans i förlikningsdeklarationen
3. Fonder som tillhandahålls av köparen + poäng som betalas av säljaren måste vara lika med eller större än poäng som debiteras
4. Poängbeloppet får inte vara överdriven, och
5. Laddning av poäng måste vara "en etablerad affärspraxis"För en sådan hypotekslån. Om du köper ett hem och säljaren betalar poäng kan du dra av dessa poäng.

Om du refinansierar finns det ingen snabb skatteavbrott.

Poäng måste amorteras om du inte använder en del av lånet för hemförbättring. Då är en delavdrag tillåten.

Slutligen, negativa poäng

En mindre känd punkt är negativa poäng. Dessa punkter är "långivare krediter, "Och de faktiskt orsakar dina räntor att gå upp. Verkar som ett udda val, eller hur?

Om du använder negativa poäng betalar du inte för stängningskostnaderna. I stället för att betala stängningskostnaderna får du en högre ränta, stängningskostnaderna betalas av de högre månatliga betalningarna.

Precis som med hypotekslån bör du bestämma hur länge du ska bo i hemmet. Om du spelar på att hålla sig fast i 20 år kommer dessa poäng att vara ett slöseri med pengar.

De fungerar som en invers.

Om du vill ha mer information om inteckningar och de ekonomiska frågorna som är knutna till dem, prata med en kvalificerad bolånsekreterare idag.