Följande är en verklig historia som lämnats av en kollega bloggare.
Att skapa långsiktig rikedom i fastigheter investerar handlar om att förstå reglerna och inte gå sönder.
Jag ägde sju hus vid den tiden jag var 24 år gammal. Jag var all-in på drömmen om fastigheter rikedom och kör en Porsche Boxster. Jag drar i nästan sex siffror om året från hyror och ett heltidsjobb.
Två år senare var jag pank.
Därför kan jag relatera till Jeffs berättelse om de lektioner han lärde sig att investera i fastigheter. Han lärde sig mycket snabbt några fastighetsfördelar är för bra för att vara sanna.
Jag tror fortfarande helhjärtat i makten av fastigheter som en långsiktig generator av rikedom.
Jag har inte byggt mitt fastighets-imperium helt tillbaka till sin tidigare ära, men jag har skapat en konsekvent källa till kassaflöde som kommer att växa över tiden.
Om du någonsin har drömt om att börja investera i fastigheter, drömde om att göra miljoner i egendom, måste du undvika de bedrägerier och myter som säljs av infomercial säljare.
Du måste förstå de sju fastighetsregler som kommer att skapa långsiktig rikedom.
Hur jag började i fastigheter
Jag började som kommersiell fastighetsmäklare under mitt tredje år på college.
Jag hade alltid dragits till berättelser om fastighetsrika av utvecklare som Sam Zell och Donald Trump. Jag älskade tanken på att ta en bit rå mark eller en byggnad och omvandla den till ett kassaregister.
Försäljning av kommersiella fastigheter var bara början. Jag ville vara en utvecklare, en investerare, en ägare.
Marknaden för kommersiella fastigheter hade ännu inte återhämtat sig 2002 men bostadsmarknaden blomstrade. Jag såg löftet om snabb uppskattning och enkla pengar genom finansiering och bestämde mig för att göra omkopplaren.
Jag började köpa enfamiljshus med 10% nere På pengar räddade jag när jag tjänstgjorde i marinkorpset och när jag fick mitt första jobb i företagsfinansiering. Jag fokuserade på ... "billiga stadsdelar"Där jag kunde köpa nedslagsfastigheter till halva priset jag skulle behöva betala i trevligare delar av staden.
Jag tänkte att jag fortfarande kunde få anständiga marknadshyror på hus som kostar tio eller tjugo grand mindre, så avkastningen skulle vara större.
Det skulle bli min första misstag.
Men jag var hungrig så jag föll min rump som fixade fastigheter, refinansierade för att betala ut det förbättrade värdet och sätta pengarna in i en annan fastighet.
Jag skulle bli rik.
Mitt fastighets-imperium börjar smula
Inom tre år byggde jag upp till sex fastigheter, plus mitt eget hem. Vid en tidpunkt uppskattade jag mina fastigheter på drygt en halv miljon dollar med cirka en femtedel av det i eget kapital.
Kanske var jag inte rik av några definitioner, men det var inte dåligt för en 24-årig precis utanför college.
Sedan började allt att falla ihop.
Mina sex hyresfastigheter producerade konsekvent kassaflöde, men bara för att jag gjorde det mesta av arbetet själv. Jag var min egen elektriker, målare och fastighetschef. Du får idén.
Des Moines-marknaden är ganska liten och det är svårt att hitta en fastighetschef för att hantera enfamiljshus.
Jag hittade några företag, men alla ville ladda uppåt 15% på brutto hyresintäkter. Detta skulle ha inneburit att nästan alla kassaflöden från fastigheterna betalades ut eftersom hypotekslån upptog de flesta hyrorna.
Fastighetsförvaltningen var ute så jag fastnade själv med att jonglera ett heltidsjobb och nattklasser för min magisterexamen.
Nackdelen med billigare fastigheter på andra sidan spåren var konstant hyresgäst huvudvärk, klagomål från stadshus inspektörer när egenskaperna missbrukades, och misslyckande arbete förkastar en hyresgäst i domstol.
Jag började försumma mina egenskaper.
Som en aktieinvesterare på en björnmarknad undvikde jag ens att tänka på mina hus. När en hyresgäst flyttade eller vräktes kan fastigheten vara ledig i en månad innan jag tillbringade veckan som var nödvändig för att ombygga den och få tillbaka den på marknaden.
Tomt hus menade att jag betalade out-of-pocket för att täcka hypotekslån, och det kunde inte pågå.
Jag började sakna lånebetalningar och förstörde min kreditpoäng. Det innebar inte mer refinansiering och inga mer lätta pengar från banken.
Bränd ut och helt desillusionerade, började jag sälja egenskaper för vad jag kunde få.
Det var 2006 och marknaden började falla ur fastighetsbubblan så ibland menade det att sälja ett hus bara för att betala av inteckning.
Real Estate Investing Myths Jag lärde mig det svåra sättet
Jag äger fortfarande ett par hyresfastigheter och tror på det långsiktiga värdet av fastighetsinvesteringar. Tyvärr finns det många myter där ute, för många 3:00 infomercials som säljer heta strategier för att bli rik snabbt.
Först är fastigheter inte en rik rik investering.
De verkliga berättelserna om fastighetsförmåner skapas under årtionden, till och med generationer. Donald Trumps far var redan en framgångsrik fastighetsutvecklare och Sam Zell har hanterat fastigheter sedan början av 1960-talet.
Den genomsnittliga årliga avkastningen på kommersiella fastigheter är 12,6% enligt National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) på data tillbaka 40 år.Det är en fast retur, men inte något som ska göra dig miljonär över natten.
De enda människor som blir rika snabbt på fastigheter investerar är de som säljer strategierna till intet ont anande investerare.
En annan myt i fastighetsplacering är att det är ett kassaapparat, ring bara klockan och titta på kassaflödet.
I själva verket är det mesta av din avkastning i skattefördelarna och långsiktig uppskattning av fastigheter. Om du utnyttjar dina fastigheter med skuld, äter du större delen av dina hyror genom hypotekslån och fastighetsförvaltning.
Kanske den största myten är dock att fastigheter är en källa till passiv inkomst.Du kanske kan hyra en fastighetschef, förvandla dina fastigheter till passiv inkomst, men det är inte fråga för många enskilda investerare. Det finns inte tillräckligt med kassaflöde under de första åren av att odla ditt fastighetsmark för att ha råd med professionell ledning.
7 Regler för att göra fastighetsinvestering (rätt sätt)
Få investeringar har skapat lika mycket familjeförmögenhet som fastigheter, men det är lätt att falla för myter och bedrägerier. Att tjäna pengar med hyresfastigheter betyder att jag skapar egentliga tillgångar som gör dig långsiktigt rika för att undvika dessa myter.
Fastighetsregel # 1 - Det första du behöver göra är att lära dig hur man hittar verkligt värde på en fastighet innan du köper den. Varje investering kan vara en bra affär till rätt pris men det är inte alltid lätt att hitta det priset för fastigheter.
- Hitta minst fem liknande hus som har sålts inom det senaste året i samma stadsdel. Du kan vanligtvis hitta detta genom länsbedömarens kontor eller genom webbplatser som Zillow.
- Dela försäljningspriset på sålda hus med sina kvadratfot och sedan genomsnittsnumret.
- Multiplicera det genomsnittliga priset per kvadratmeter av bostadsutrymmen för den egendom du vill köpa för en rimlig uppskattning av hur mycket det är värt.
Fastighetsregeln # 2 - Beräkna hur mycket förvaltningen av fastigheten kommer att kosta ner till varje detalj.
Det innebär att medelhyra marknadshyror i området avräknas, med avdrag för ledig befattning och fastighetsförvaltning. Innan du får en bra uppfattning om andra kostnader som verktyg och underhåll, var försiktig med dina uppskattningar.
- Förbered tre uppskattningar av ditt kassaflöde för varje egendom. En uppskattning bör beräkna alla kostnader i värsta fallet, det högsta du tror att de kan vara över ett visst år.
- Var realistisk om den tid du kan använda för att hantera dina egna egenskaper. Överväg att bygga i åtminstone deltidshjälp med underhåll eller hantering.
Fastighetsregeln # 3 - Köp endast kvalitetsegenskaper där du bor bekvämt. Du blir bättre hyresgäster och kommer att ha lägre ledighet. Du vet aldrig, om saker inte går som planerat kan du kanske leva i en av dina hyror.
Fastighetsregeln # 4 - Den 3 mars infomercials kommer att berätta att hemligheten i fastighetsförmögenheten är att sätta på så mycket skuld som möjligt och köpa så många hus så snabbt som möjligt.
Denna strategi ger spännande PowerPoint-presentationer men leder endast till utbrändhet och konkurs.
Fastighetsregeln # 5 - Ta det långsamt, köpa ett par hus i ditt första år och få en känsla för hur mycket du behöver för att hantera fastigheter. Du kommer att bygga ett långsiktigt företag och undvika att komma in över huvudet.
Fastighetsregeln # 6 - Överväg att gå med eller starta en fastighetsinvesteringsklubb tillsammans med andra fastighetsägare. Detta har hjälpt mig oerhört under återuppbyggandet av mitt framträdande imperium.
- Hitta andra fastighetsinvesterare genom fastighetsmäklare, entreprenörer och online.
- Försök hitta personer med färdigheter i olika aspekter av fastigheter från agenter till entreprenörer, advokater och fastighetschefer. Att sätta dina färdigheter ihop betyder att alla inte behöver vara expert på allt.
- Det finns olika sätt att konfigurera gruppen från formella föreningar där du samlar dina pengar för investeringar i informella grupper där du helt enkelt handlar med idéer och hjälper varandra med tjänster.
Fastighetsregeln # 7 - Äntligen diversifiera dina fastighetsinvesteringar så mycket som möjligt.
Kostnaden för en enda egendom innebär att många enskilda investerare fastar äger en fastighetstyp på en marknad. Det innebär all risk för nedgång i typ av fastigheter eller inom den lokala marknaden.
- Köp olika egendomstyper inklusive bostäder, kontor, lager, fritid och lager.
- Köp på olika marknader över hela USA om möjligt.
- Ett sätt att diversifiera din direkta fastighetsportfölj är genom att äga REITs eller real estate crowdfunding som låter dig köpa en aktieposition med några tusen i stället för tiotusentals.
Som alla investeringar kan fastigheter göra dig rik om du vet hur man ska undvika de största fällorna.
Att vara en långsiktig investerare i egendom handlar om att förstå de regler som kommer att hålla dig från att förlora dina pengar som jag gjorde. Låt inte berättelsen hålla dig från att följa dina fastighetsdrömmar men. Jag investerar fortfarande i hyresfastigheter och kommer att vara rik igen, en dag.
Joseph Hogue arbetade som en aktieanalytiker och en ekonom innan han insåg att vara rik är inget ersättare för att vara lycklig. Han driver nu fem webbplatser i personfinansieringen och crowdfunding nischen, gör mer pengar än han någonsin gjorde på ett 9 till 5 jobb och älskar att bygga sitt arbete från hembranschen.
Kommentera