Ska du göra en kontantutbetalning på ditt hem (för investering)?

Har du någonsin tänkt på att göra en utbetalningsfinansiering på ditt hem för investeringar?

Många människor har.

Jag fick precis denna fråga från en läsare.

Hej Jeff,

Tack för dina videoklipp och pedagogiska webbplatser!

Jag vet att du är väldigt upptagen och det här är ett enkelt svar så tack om du kan ta dig tid att svara!

Skulle du någonsin överväga att godkänna någon att ta ut en utbetalning på eget kapital i sitt hus för att investera?

Jag har godkänts för en VA 100% LTV utbetalningsrevision på 4% och skulle ge mig 100k att leka med.

Med genomsnittlig avkastning på peer to peer, Betterment, Fundrise och S & P 500 index fonder är 6-8%, verkar det som att denna typ av hävstång skulle fungera. Dock, Detta är min primära bostad och det finns en uppenbar risk. Jag kan också använda 100k för att hjälpa till att köpa en annan fastighet här i Las Vegas, med hjälp av några av 100k för en ned och hyra ut fastigheten.

BTW, jag skulle vara skuldfri annat än inteckning, ha 50k tillgänglig från ett 401k lån om det behövs för en nödsituation, men utan några besparingar. Jag har fått höra detta är galet, men vissa artiklar om hävstång verkar annars som inteckningar till låga priser är bra för att bekämpa inflationen, så jag antar att jag inte är säker på hur galen det verkligen är.

Jag skulle verkligen uppskatta ett svar och kanske en artikel eller video som täcker detta ämne, eftersom jag är säker på att det finns andra där ute som kan ha samma frågor.

Det här verkar som en smart idé.

Men snarare än att svara på frågan direkt, Jag ska presentera strategiernas och nackdelarna.

I slutet kommer jag att ge min åsikt.

Fördelarna med en kontantutbetalning på ditt hem för investeringsändamål

Läsaren rapporterar att han har fått höra att tanken är galen.

Men det är inte utan några bestämda fördelar.

Låsning i mycket låg räntesats

Räntan på 4% är verkligen attraktiv.

Det kommer att vara mycket svårt för läsaren att låna pengar med en så låg takt från nästan vilken som helst annan källa. Och med hastighet tummar upp, kan han låsa in i de bästa priserna för a mycket länge sedan.

Ännu bättre, ett hemlån är mycket stabil skuld. Han kan låsa både pris och månadsbetalning för lånets längd - förmodligen 30 år. Ett lån på 100 000 dollar på 4% skulle ge en betalning på bara 477 dollar per månad. Det är lite mer än en bilbetalning. Och det skulle ge honom tillgång till $ 100.000 investeringskapital.

Så länge han har båda inkomst och arbetsstabilitet behövs för att betala betalningen, kommer lånet självt att vara ganska låg risk.

Än så länge är allt bra!

Hävstångsfaktorn

Låt oss använda en S & P 500 indexfond som ett exempel här.

Den genomsnittliga årliga avkastningen på indexet har varit ungefär 10%.

Nu är det inte returåret i år ut. Men det är genomsnittet baserat på nästan 100 år.

Om läsaren kan låna 100 000 dollar till 4% och investera den och en genomsnittlig avkastning på 10%, får han en nettoförsäljning på 6%.

(Egentligen är spridningen bättre än det, för när lånet avskrivs, försvinner räntan på det.)

Om läsaren investerar $ 100 000 i en S & P 500 indexfond med i genomsnitt 10% per år under de närmaste 30 åren, kommer han att ha $1,744,937. Det ger läsaren en bättre än 17 till 1 avkastning på sin lånade investering.

Om allt går som planerat blir han en miljonär med hjälp av cash-out-aktiestrategin.

Det är svårt att argumentera emot.

Stigande Investeringar, Minskande Skuld

Detta lägger till en hel dimension i strategin. Inte bara kan läsaren investera sig i miljonärstatus genom att göra en utbetalningsfinansiering för investeringsändamål, men i slutet av 30 år betalas hans hypotekslån i sin helhet, och han är återigen i ett skuldfritt hem.

Inte bara växer hans investering till över 1 miljon dollar, men under 30-årsperioden av hypotekslånet avskrivs lånet ned till noll.

Vad kan eventuellt gå fel?

Det är vad vi ska prata om nästa.

Nackdelarna med en utbetalning av refinansiering på ditt hem

Det här är utsikterna att göra en utbetalningsfinansiering på ditt hem för investeringsändamål, blir intressant.

Eller mer till den punkten, där det blir rätt riskabelt.

Det finns flera riskfaktorer som strategin skapar.

Slutkostnader och VA-finansieringsavgiften

En av de största nackdelarna med att ta en ny första hypotekslån är stängningskostnaderna.

När du gör en refinansiering betalar du vanligtvis mellan 2% och 4% av lånebeloppet i stängningskostnader.

Detta kommer att innehålla:

• ursprungsavgifter
• anmälningsavgift
• advokatavgift
• värdering
• titel sökning
• titelförsäkring
• hypotekslån

och om ett dussin andra utgifter.

Om läsaren skulle göra en refinansiering för $ 100 000, skulle han bara få mellan $ 96 000 och $ 98 000 i kontanter.

Då finns det VA-finansieringsavgiften.

Detta är en hypotekslåns försäkringspremie som debiteras på de flesta VA-lån vid tidpunkten för stängningen. Det läggs vanligtvis ovanpå det nya lånebeloppet.

VA-finansieringsavgiften är mellan 2,15% och 3,30% av det nya hypotekslånet.

Var läsaren att ta en $ 100.000 inteckning, och VA finansieringsavgiften satt till 2,5%, skulle han skulda 102.500 dollar.

Nu ... låt oss kombinera effekterna av både stängningskostnaderna i VA-finansieringsavgiften. Låt oss anta att stängningskostnaderna är 3%.

Låntagaren får ett netto på 97 000 dollar i kontanter. Men han kommer att skulda 102.500 dollar. Det vill säga han kommer att betala 102 500 dollar för privilegiet att låna 97 000 dollar. Det är $ 5 500, vilket är nästan 5,7% av kassaflödet!

Även om läsaren får en mycket låg ränta på den nya hypotekslån, betalar han fortfarande ett brant pris för lånet.

Från en investeringssynpunkt börjar han med nästan 6% förlust på sina pengar!

Jag kan inte rekommendera att ta en garanterad förlust - på förhand - i syfte att bedriva osäkra avkastningar.

Det betyder att du är i en förlorad position från början.

Ränta på hypotekslån kan inte längre vara skattemässigt avdragsgill

Skattelagstiftningen och arbetskraftslagen antogs i december 2017 och gäller för all verksamhet från 1 januari 2018 framåt.

Det finns några ändringar i skattelagstiftningen som var inte gynnsam till fastighetsutlåning.

Enligt den tidigare skattelagen skulle en husägare kunna dra av räntan betalt på ett lån på upp till 1 miljon dollar, om de pengarna användes för att bygga, förvärva eller renovera bostaden. De kan också dra av ränta på upp till $ 100.000 av utbetalningar som används för ändamål som inte är relaterade till hemmet.

Det kan innebära att du betalar ut högränta kreditkortskulder, betalar för ett barns högskoleutbildning, investerar eller ens köper en ny bil.

Men det ser ut som att det har ändrats enligt den nya skattelagen.

Låna upp $ 100.000 för ändamål som inte är relaterade till ditt hem, och att dra av intresset ser ut att ha varit specifikt elimineras av den nya lagen.

Det är nu allmänt antaget att utbetalning av eget kapital på en ny första hypotekslån inte längre är avdragsgill.

Nu är lagen fortfarande helt ny och föremål för både tolkning och jämn revision. Men det är där det står just nu.

Det kan finnas ett ännu större hinder som gör att avdragsränteavdrag meningslöst ändå.

Enligt den nya skattelagstiftningen ökar standardavdraget till 12 000 dollar (från 6 650 USD enligt tidigare lag) för enstaka skattebetalare och till 24 000 dollar (uppgående från 12 700 USD under föregående lag) för gifta par som ansöker gemensamt. (Bli inte för upphetsad - personliga undantag elimineras och kombineras med standardavdrag för att skapa en högre gräns.)

Den långa och korta av det är med de högre standardavdragsnivåerna, det är mycket mindre sannolikt att hypotekslån kommer att vara avdragsgilla ändå. Särskilt på lånebeloppet så lågt som $ 100.000, och inte mer än $ 4.000 i betald ränta.

Med hjälp av fonderna att investera i Robo-rådgivare, satsar S & P 500 eller Peer-to-Peer Investments (P2P)

Läsaren är korrekt att dessa investeringar har gett en stabil avkastning, väl överstigande 4% han betalar på en utbetalningsfinansiering.

I teorin åtminstone, om han kan låna med 4% och investera till 10%, är det en no-brainer. Han får en årlig avkastning på 6% för att göra nästan ingenting. Det låter helt perfekt.

Men som ordspråket säger, om det ser för bra ut för att vara sant, är det förmodligen det.

Jag rekommenderar ofta alla dessa investeringar, men inte när skuld används för att förvärva dem.

Det förändrar hela spelet.

När du tänker på investeringar måste du alltid överväga de risker som är inblandade.

De senaste nio åren har något snedvridit den traditionella syn på risk.

Börsen har till exempel gått upp i nio år i rad, utan så mycket som en korrigering på mer än 10%. Det är lätt att se varför folk tror att avkastningen är automatisk.

Men det är de inte.

Ja, det kan ha varit, under de senaste nio åren. Men om du ser tillbaka längre så har det inte varit fallet.

Marknaden har gått upp och ner, och medan det är sant att du kommer framåt så länge du håller ut på lång sikt, förändrar skuldsituationen bilden.

Matcha en viss ansvarsskyldighet med osäkra investeringsavkastningar

Eftersom han kommer att investera på marknaden med 100% lånade medel kommer eventuella förluster att förstoras.

Någonting i följd av en 50% krasch i aktiekurser, som vad som hände under Dot.com Bust och Financial Meltdown, kunde se att läsaren förlorar $ 50 000 i en liknande krasch.

Men han kommer fortfarande att skylla 100 000 dollar på sitt hem.

Det är här mänskliga känslor kommer in i bilden. Eftersom han spelar med lånade pengar finns det en bra chans att han kommer att panik-sälja sina investeringar efter att ha tagit den typen av förlust.

Om han gör det blir hans förlust permanent - och det gör hans skuld också.

Detsamma kommer att vara sant om han investerar med en robo-rådgivare eller i P2P-lån.

Robo-rådgivarens avkastning är lika bra som aktiemarknaden som en S & P 500 indexfond är. Och P2P-låneinvesteringar är inte riskfria.

I själva verket, eftersom de flesta P2P-investeringar och utlåning endast har ägt rum sedan Financial Meltdown, är det inte säkert hur de ska utföra om en liknande kris skulle äga rum.

Inget av detta är nästan lika mycket ett problem med rättvis investering baserat på sparad kapital.

Men om ditt investeringskapital kommer från skuld - särskilt 100% - kan det inte ignoreras.

Det är inte meningsfullt att matcha ett visst ansvar med osäkra investeringsvinster.

Använda fonderna för att köpa investeringsfastigheter i Las Vegas

På många sätt ser det ut som det mest riskabla investeringsspel som läsaren erbjuder.

På ytan låter det nästan logiskt - läsaren kommer att låna mot fastigheter, att köpa mer fastigheter. Den där verkar att ge mycket mening.

Men om vi gräver lite djupare var Las Vegas-marknaden i synnerhet en av de värsta slagen i den senaste recessionen.

Peak-to-through, fastighetsvärden sjönk i storleksordningen 50%, mellan 2008 år 2012. Las Vegas kallades ofta som "America's avskärmningskapital".

Jag menar inte Las Vegas marknaden är dömd för att se detta resultat igen.

Men diagrammet nedan från Zillow.com visar en potentiellt skrämmande utveckling:

Den upp och ner U-bildningen av diagrammet visar att nuvarande egenskapsvärden återigen har nått toppnivåer.

Det ger frågan - som vi inte kan svara - vad är annorlunda den här gången? Om priserna kollapsade efter den sista toppen är det ingen garanti att det inte kan hända igen.

Återigen förutser jag inte det resultatet.

Men om du planerar att investera i Las Vegas-marknaden med 100% skuld, kan det heller inte ignoreras. I den senaste marknadskraschen nådde inte bara fastighetsvärdena - många fastigheter blev omedelbart oförsäljbara till varje pris.

Mardrömscenariot här skulle vara en upprepning av nedgången 2009-2012, med läsaren att förlora 100% av sin investering. Samtidigt har han fortfarande 100% lånet i sitt hem. Vilket vid den tiden kan vara mer än huset är värt, vilket skapar en dubbel farafälla.

Återigen låter tanken bra i teorin, och det är säkert meningslöst mot den senaste tidens uppgång i priserna.

Men "domsdagsscenariot" måste övervägas, speciellt när du investerar med så mycket hävstångseffekt.

Att sätta ditt hem i fara

Medan jag generellt rekommenderar att du använder skuld för investeringar, har jag ett ännu större problem när skuldkällan är familjehemmet.

Att låna pengar för investeringar är alltid riskabelt.

Men när ditt hem är säkerheten för lånet är risken dubbel. Du har inte bara risken att de investeringar du gör kan bli sura, men också att du kommer att sätta ditt hem i fara i ett förlorat företag.

Låt oss säga att han investerar hela 100 000 dollar. Men på grund av hävstångseffekten har nettovärdet för den investeringen minskat till 25 000 dollar på fem år. Det är dåligt nog. Men han kommer fortfarande att skylla 100 000 dollar på sitt hem.

Och eftersom det är ett 100% lån, hans hem är 100% i fara. Investeringsstrategin gick inte ut, men han fastnade fortfarande med skulden.

Det blir dubbelt whammy om pengarna används för köp av en fastighetsfastighet på din hemmamarknad.

Om Las Vegas-marknaden till exempel skulle ta en träff som liknar vad den gjorde under Financial Meltdown, kommer han inte bara att förlora eget kapital i investeringsfastigheten, utan också i sitt hem.

Han kunde hamna i en situation där han har ett negativt kapital i både investeringsfastigheten och sitt hem. Det är inte bara en dålig investering - det är en certifierad mardröm!

Det kan till och med leda honom till konkursdomstol eller avskärmning på två fastigheter - den primära bostaden och investeringsfastigheten. Läsarens kredit skulle i stort sett vara toast för de kommande tio åren.

Just nu har han ingen risk för sitt hem.

Men om han gör 100% utbetalning, han kommer att konvertera den nollrisken till 100% risk. Med tanke på att huset behövs som ett ställe att leva är det inte en risk att ta.

Final Thoughs

Kan du säga att jag inte har en varm, fuzzy känsla om strategin? Jag tror att du räknar ut det med större tonvikt på nackdelar än på proffsen där jag kommer ner på den här frågan.

Jag tycker att det är en utmärkt idé i teorin, men det är bara för mycket som kan gå fel med det.

Det finns tre andra faktorer som får mig att tro att det här förmodligen inte är en bra idé:

1. Bristen på andra besparingar

Läsaren rapporterar att han har "... 50k tillgänglig från ett 401k lån om det behövs för nödsituation, men utan några besparingar." För mig är det en omedelbar röd flagga. Kudos till honom för att inte ha någon annan skuld, men frånvaron av besparingar - annat än vad han kan låna mot hans 401 (k) plan - avstänger alarmklockor.

Att ta på sig denna typ av högriskinvesteringssystem utan en källa till färdiga pengar överdriver alla risker.

Visst kan han ta ett lån mot hans 401 (k), men det skapar ännu en skuld.

Det som kommer att behöva återbetalas, och det kommer att bli ett lien mot hans enda kvarvarande obesvarade tillgång (401k).

Om han måste låna pengar för att vara flytande under en kris är det bara en fråga om tid innan strategin kollapserar.

2. Läsarens risk tolerans

Vi har ingen aning om vad läsarens risk tolerans är.

Det är viktigt, särskilt när du bygger en komplex investeringsstrategi.

Även om det kan tyckas det faktum att han överväger detta är en indikation på att han har en högrisk tolerans, kan vi inte vara säkra. Han baserar sina prognoser på optimistiska resultat - att de investeringar han gör med de lånade pengar kommer att ge positiva avkastningar.

Vad vi inte vet, och vad jag ber läsaren att överväga, är hur han skulle hantera en stor omkastning.

Till exempel, om han går vidare med lånet, investerar pengarna och finner sig ner 20% eller 30% inom de första åren, kommer han att kunna sova på natten? Eller kommer han istället att överväga en tidig exitstrategi, som kommer att lämna honom i en permanent försvagad finansiell stat?

Det här är verkliga risker som investerare står inför i den verkliga världen. Ibland kommer du att förlora pengar. Och hur du reagerar på det resultatet kan avgöra strategins framgång eller misslyckande.

Detta är definitivt en högrisk / hög belöningsplan. Om inte han har risk tolerans att hantera det, är det bäst att inte ens börja.

På baksidan, bara för att du har risk tolerans garanterar inte framgång.

3. Köpa på en marknadstopp

Jag vet inte vem som sa det, men när han frågades var marknaden skulle gå, var hans svar "Marknaden kommer att gå upp. Och marknaden kommer att gå ner ".

Det är ett faktum, och en som varje investerare måste acceptera.

Det här handlar inte om marknadsstrategier, utan om att erkänna verkligheten.

Här är problemet: både finansiella marknader och fastigheter har flyttat stadigt de senaste nio åren (men kanske lite mindre för fastigheter).

Förr eller senare försvinner alla marknader. Dessa marknader kommer också.

Jag är orolig att läsaren kan låna pengar för att utnyttja investeringar i vad som kan visa sig vara den absolut värsta tiden.

Ironiskt nog är en låne-till-investeringsstrategi mycket mindre riskabel när marknaden kraschar.

Men på den tiden är alla alltför rädda, och ingen vill göra det. Det är bara på marknadstoppar, när människor tro Det finns ingen risk på investeringsmarknaden, att de tycker seriöst om saker som 100% bostadslån för investeringar.

I slutändan kan läsarens strategi vara en mycket bra idé, men med mycket dålig timing.

Värsta fallscenario: Läsaren förlorar sitt hem i avskärmning

Det här är det som säljer affären mot mig. Att göra en utbetalning på ditt hem för investering är definitivt en högriskstrategi.

Huvud du är miljonär, svansar du är hemlös.

Det är inte bara risk, det är allvarlig risk. Vi vet inte om läsaren också har en familj.

Jag kunde inte rekommendera någon med en familj att sätta sig i den positionen, även om utbetalningen var så hög.

Baserat på fakta från läsaren tittar vi på 100 +% hävstångseffekt - 100% lånet på sitt hus, sedan ytterligare (401k) skuld om han löper in i kassaflödesproblem. Det är den slags skuld som kommer att göra dig rik, eller leda dig till det fattiga huset.

Med tanke på att läsaren har ett skuldfritt hem, ingen skuld utan skuld och vi kan gissa minst $ 100 000 i hans 401 (k), har han en ganska solid situation just nu. Att ta ett 100% lån mot sitt hus och förlita sig på ett 401 (k) lån för nödsituationer kan ändra situationen på högst ett år eller två.

Jag skulle rekommendera mot utbetalningsfinansieringen.

Vad är din åsikt?