När jag var ung, köpte jag ett äldre husbil på ett litet parti för 19.500 dollar. Under åren jag bodde där samlade jag minst $ 50 000 i inkomst genom att hyra ut rum. Sedan sålde jag platsen för $ 45.000.
Som du kanske gissar har jag inte den gemensamma bias mot husbilar.
Än en gång måste jag vara oense med finansguru Dave Ramsey. Precis som hans råd om användningen av kreditkort (han säger inte använda dem, men jag får $ 2.000 i anmälningsbonusar och kontanter tillbaka i år), översimpliserar han när det rekommenderas läsare att inte köpa husvagnar.
Han säger att de går ner i värde, och lägger till "när du köper ett husbil, köper du en mycket stor bil för att bo."
Ja, husbilar går ner i värde. åtminstone om du köper dem nya och lägger dem på en hyrd massa.
Men det finns minst två situationer där stugor är meningsfulla - och kan hjälpa dig att spara stora pengar.
Köp ett äldre mobilhem på land
Mitt gamla hus var väldigt bekvämt, men låt oss humor Dave och kalla det en stor bil. Så vad händer i ett växande samhälle när du parkerar en gammal bil på en mark du äger?
Under åren förlorar det lite mer av vilket värde det har kvar, men landet går upp i värde. Nettoeffekten? Du kan sälja marken med "bilen" för mycket mer än vad du betalat.
När du köper en trevlig äldre husbil, du köper främst markvärde. Men i motsats till en bil kan människor mycket bekvämt bo i ett hus, vilket hjälper till att förklara varför värdet av mobilbostaden min gick snabbare än mina bostadsbyggda bostäder i området med mina beräkningar.
Vad om aktievinst?
Vissa skulle hävda att - även om mobilbostaden uppskattar i samma takt - får du mer kapital med ett dyrare "vanligt" hus.
Till exempel, om ett hus på $ 100.000 och ett mobilhus på $ 40.000 stiger med 50% i värde genom åren, får du $ 50.000 i eget kapital med huset mot $ 20.000 med mobilen. Men det här scenariot ignorerar några viktiga punkter.
För det första finns det den löpande kostnaden. Till exempel var min hypotekslån 257 dollar. Hade jag köpt ett byggnadshus av samma storlek, skulle jag ha betalat minst 80 000 dollar istället för 19 500 USD.
Jag hade högst en 10% nedbetalning (jag sätter $ 5 000 ner på husbil), så jag skulle ha haft ett hypotekslån för $ 72 000 som kostar omkring $ 605 per månad (räntorna var mycket högre då).
Självklart skulle fastighetsskatterna, som är baserade på värde, ha varit fyra gånger så höga med huset. Försäkring skulle ha kostat mer.
Och jag kan berätta för dig av erfarenhet (tre mobiler, fem hus och räkning) att ett vanligt hus kostar mer för att upprätthålla och reparera. Jag uppskattar att det skulle ha kostat mig $ 500 mer per månad att köpa ett hus.
Det är $ 6 000 per år som sparas genom att köpa ett husbil, och ja, jag räddade det. Faktum är att jag betalade av inteckninget om några år, och sedan min månadsbesparingar gick till ca $ 700 per månad jämfört med det vanliga huset.
Detta ger en annan liten hemlighet om att köpa en mobil på land: Du kan betala ner ditt lån snabbare och bygga därför eget kapital snabbare.
Tänk på det här sättet: Om jag hade råd med en betalning på $ 605 för ett hus, kunde jag betala så mycket varje månad mot mitt $ 15.000 husbilslån. Mer faktiskt, eftersom mina andra kostnader var lägre.
Det var därför jag kunde snabbt eliminera min inteckning (det, och rummet hyra). Den höga räntan (12%) var inte särskilt betydande eftersom jag betalade det för så kort tid.
Hade jag köpt ett hus på 80 000 dollar och höll det under samma 14 år skulle det ha varit värt omkring 130 000 dollar i det området. Men jag skulle ha spenderat i genomsnitt $ 600 mer per månad över dessa år (jämfört med min lågpris mobil), vilket ger upp till över 100 000 dollar extra utgå.
Sanningen är att jag inte hade råd med huset ändå vid den tiden, så ett hus var mitt enda realistiska alternativ. Med det i åtanke, tillsammans med försäljningspriset på $ 45 000 och $ 50 000 eller mer från rumsuthyrare tror jag Att köpa ett hus på fastigheten gjorde mycket mer mening än att hyra.
En mobil är ett utmärkt första hem
Ja, du kanske vill ha ett mer traditionellt hus någon dag. Men det här är ett bra sätt att köpa din första plats av flera skäl, inklusive:
- Lägre månatliga kostnader
- Enklare introduktion till husägare
- Snabbare egenkapitalvinst
- Det kan vara en lönsam uthyrning när du köper ett vanligt hus
När du köper med mark kan du ibland få ett lån från en lokal bank, som jag gjorde - för husbilar i parker måste du få ett dyrare personligt lån).
Vissa större långivare, som 21st Mortgage Corporation, kommer också att låna på mobiler. Konsumentfinansieringsbyrån konstaterar att "Mer än 2000 institutioner rapporterade att ett eller flera tillverkade bostadsköpslån har uppnåtts 2012" (den senaste statistiken).
Om du inte kan hitta en vanlig långivare, ge inte upp. Många säljare erbjuder finansiering för att underlätta för köpare. Jag sålde två av mina mobilhem på den sätten, en med en 1 000 USD och den andra med en nedbetalning på 5 000 USD.
Vad ska man titta på när du köper ett mobilhome
Antalet kan vara olika, beroende på ditt område.I vissa städer kan du få ett hus för 80 000 dollar och en mobil på land kostar fortfarande 60 000 dollar. I så fall kanske du vill ha huset.
På andra ställen kan det billigaste anständigt byggda huset kosta 100 000 dollar mer än ett bekvämt hus på landet. Det är där du kanske vill ha mobilen.
För att få det bästa värdet borde du förmodligen köpa ett äldre husbil. På så sätt har det redan förlorat det mesta av sitt "dra bort värde", så det återstående värdet är främst mark med ett bostadshem.
Leta efter kvarter där människor tar hand om sina mobiler. Ja, det finns många stereotyper, men det finns många fina mobilgemenskaper.
När det är dags att köpa, leta efter mobilbostäder byggda efter 1976. Det var då HUD-standarder trädde i kraft.
Ditt kraschskyddsnät
Här är något som folk inte anser om billigare husbilar: Om bostadsmarknaden kraschar, förlorar du mindre på ett husbil.
Efter att jag sålde mitt hus i Michigan år 2005, dämpade marknaden. Hus i området minskade med ca 30%. Mobiler på land sjönk mindre i värde (investerare håller priserna i låga slut på grund av hyresvärdet).
Även om det var samma förlustnivå, min köpare förlorade ungefär 13 000 dollar i eget kapital, mot den 39 000 dollar han skulle ha förlorat om han hade köpt ett hus med liknande kvadratmeter för $ 130.000.
Vad om att köpa i en park?
Även här är Dave Ramsey fel. Ja, om du köper en ny husbil och lägger den i en park kommer den att minska i värde.
Men om du köper ett gammalt mobilt hus, har det redan förlorat det mesta av sitt värde, så du har mindre risk att göra. Då blir det en fråga om att knyta siffrorna.
Under 2005 köpte min fru och jag ett hus i en park i Tucson, Arizona, för 9000 dollar. Vi ville ha ett hus, men jag kände mig orolig över att köpa någonting vid den tiden. Även de minsta levande bostäderna gick för 150 000 dollar eller mer.
Mängden hyra var $ 300 per månad, så vi sparade cirka 200 dollar per månad jämfört med $ 500 lägenheten vi kom ifrån.
Ett år senare flyttade vi till Colorado för att köpa ett hus och sålde stugan för exakt vad vi betalade. Med andra ord sparade vi cirka 2 000 dollar på hyra för det året.
Åh, och marknaden kraschade. Vi skulle ha förlorat minst $ 40.000 på ett hus på $ 150.000.
Att köpa ett husbil i en park är ofta meningsfullt om ...
- Ditt alternativ är att hyra
- Du köper ett billigt (oftast äldre) husbil
- Mycket hyra är rimligt
- Du betalar pengar
Även om du måste låna, det Kan Vettigt. Låt oss titta på ett exempel, förutsatt att du för närvarande hyr en lägenhet för 750 dollar per månad, har 2 000 dollar sparat för en förskottsbetalning och du köper ett äldre hus i en trevlig park:
- Mobilhuspris: $ 12.000
- Lånebelopp: $ 10.000
- Avslutnings- och flyttkostnader: $ 1000
- Långfrist: 3 år
- Räntesats: 15 procent
- Månadsbetalning: $ 347
- Månadshyra hyra: $ 375
- Månatligt underhåll: $ 75
Du kommer att märka din månads kostnad är $ 797, jämfört med $ 750, för uthyrning. Det är fortfarande bättre. Om du bor i lägenheten:
- Du får inget för din hyra
- Dina hyreskostnader kommer att förbli lika eller öka
Om du köper husbilen, kommer du efter tre år att:
- Tillbringa en extra $ 1,792 (stängningskostnader och högre månatliga kostnader)
- Betala av lånet, så din månads kostnad kommer att sjunka till $ 425
- Kunna sälja mobilen för något
Vad händer om du sålde mobilen för endast 9 000 dollar för att du slängde den? Dra ut din betalning på $ 2.000 och $ 1.792 i extra kostnader, och du går bort med över $ 5000, mot den ingenting du skulle ha från att hyra lägenheten.
Du Kan spara pengar genom att köpa ett hus, men det handlar om siffrorna. Så gör dig redo att göra lite beräkning.
Din tur: Har du någonsin köpt ett hus i stället för ett byggnadshus? Om så är fallet, vad var din erfarenhet?
Steve Gillman är författaren till "101 Weird Ways to Make Money" och skapare av EveryWayToMakeMoney.com. Han har varit repo-man, stavmaskare, sökmotorutvärderare, husflipper, spårvagnshanterare, processserver, mock juror och roulette croupier, men på mer än 100 sätt har han gjort pengar, skrivandet är hans favorit (hittills).
Kommentera