Hur jag gör över 250 000 dollar per år i fastighetsinvestering (och jag är bara 29)

För några år sedan, efter att ha tittat på nästan varje enskilt avsnitt av Flip this House, Jag var fast besluten att jag skulle vara en fastighetsmogul. Jag kommer ihåg bragging till en vän, efter att ha gjort mitt första erbjudande på en duplex, hur jag planerade att köpa 10 fler hyresfastigheter nästa år. Reflekterande tillbaka, jag var en idiot.

Jag har allvarligt överbetalt för min första egendom och var så lycklig att komma ur affären utan att förlora några pengar.

Jag hade tur. Jag lärde mig snabbt att jag inte hade någon aning om hur man verkligen tjänade pengar med fastigheter.

Aldrig glömmer min fastighetsinvestering, jag blev grundligt imponerad när jag träffade min kompis Eric Moorman. Hur passande att jag träffade Eric när han kom till dörren till mitt gamla hem när vi försökte sälja det "Till salu av ägaren".

Han var en fastighetsinvesterare och gjorde oss ett avtal om leasingavtal om vårt hus inte sålde när vår drömhus var färdig. Efter att ha anställt en fastighetsmäklare sålde vårt hus ganska snabbt, och vi behövde inte ta Eric på sitt erbjudande.

Snabb fram till idag hade Eric ringt upp mig och ville ta mig till lunch för att fråga mig om min investeringstjänst. Jag snurrade snabbt manuset på honom när jag lärde mig hur framgångsrik han var med är fastighetsaffär.

Den här killen är 29 år och hans fastighetsaffär gjorde över 250 000 dollar förra året.

Kom nu ihåg .... Vi bor inte i ett stort storstadsområde där han vänder på miljarder dollarfastigheter. Vår största stad (som de flesta av USA skulle kalla en "stad") har en befolkning på drygt 25 tusen. Det är allt.

Som du kan se är det ganska darn imponerande. Och han stannar inte. Han planerar att göra mer än det i år. <Gå Eric, gå!>

Jag vet att många människor är intresserade av att tjäna pengar i fastigheter, särskilt om du kan göra det utan pengar. Jag har bett Eric att dela med sig av sin historia och några strategier som någon kan göra. Detta är hans första inlägg och han planerar att dela mer i framtiden.

Ange Eric .......

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Jag har varit en heltid Fastighetsinvesterare under de senaste tre åren. Anledningen till att jag kom igång var en blandning av desperat behov (jag hade en magisterexamen, kunde inte hitta ett jobb och var BROKT) och löftet om stora vinster, mycket snabbt med liten eller ingen kunskap om verksamheten och ingen starta pengar . Jag var mer än kvalificerad för att uppfylla dessa krav.

Jag hade aldrig tagit en enda klass på fastigheter, hade ingen aning om hur man fixade någonting (än mindre genomföra ett komplicerat rehab-projekt) och viktigast av allt hade jag inga pengar, jag hade inte ens eller vet hur man investerar med 1000 dollar! Den enda fördelen som jag hade gått i denna verksamhet var en far som var en fantastisk mentor. Han växte upp, han var den avgörande entreprenören. Han var en C.P.A. om dagen och sprang flera framgångsrika företag på sidan. Jag tittade upp till honom med absolut vördnad, och gör det fortfarande.

Vid min lägsta ekonomiska punkt kom min far till mig och sa:

"Eric, här är en check."

Jag, som nyligen utexaminerad kandidatexamen, tyckte att detta var en present och var väldigt exalterad. Orden som kom ut ur hans mun nästa var förmodligen den skarpaste, men viktigaste han någonsin sa till mig. Han sa,

"Jag avbryter ditt konto på min mobilplan. Här är tillräckligt med pengar för att få din egen plan påbörjad, och resten är upp till dig. "

Ursäkta mig? Det här är inte en check att gå till stranden i en vecka och koppla av innan jag börjar jobba jag? Detta räcker inte för att få mig de närmaste månaderna tills jag hittar min "drömposition i en karriär med en startlön på minst 100 K?"

Denna kontroll är i princip en, "Jag har uppvakat dig tillräckligt länge, och nu är du själv på egen hand?" Det var precis vad kontrollen var, och jag var tvungen att sjunka eller simma. Det är nyckeln till min historia. Jag hade ingen back-up plan. Jag var tvungen att hitta något och få det att fungera, eller jag skulle vara exakt vad jag alltid fruktade, vanligt. Tänker tillbaka på dessa dagar, de var inget annat än skrämmande, men de gjorde mig som jag är idag, och jag skulle inte ändra dem för någonting.

Några dagar efter att min pappa gav mig kontrollen visste han att jag var rädd och gjorde allt jag kunde för att hitta ett jobb och snabbt. Han hade investerat i fastigheter på sidan i flera år och berättade för mig att han trodde att jag kan vara bra på den. När jag såg som att jag inte hade några arbetsutsikter, bestämde jag mig för att lyssna på några av hans cd-skivor och läsa några av hans böcker. Den enda jag minns av allt jag hörde och läste var hur lätt instruktörerna gjorde att fastigheter investerade sig för att vara. Arbeta 10 timmar i veckan och gör sex siffror om året! Detta var det löfte de gjorde, och jag hoppade i huvudet först.

Efter att ha lyssnat på CD: s otaliga tider och läst allt jag kunde ta hand om bestämde jag mig att det var dags att prova. Det första hinder jag mötte var att jag inte hade några pengar att köpa ett hus. Glöm den delen där jag inte hade någon aning om hur man konstruerade en affär, förhandla med en säljare eller ta reda på vad i världen att göra med ett hus om jag köpte det. Det var alla frågor som jag var för naiv att tänka på i början, men det jag förstod mycket bra var ett enkelt faktum, jag hade inga pengar att köpa någonting, än mindre ett hus.

Dock; alla "Guruer" lovade att jag behövde inga pengar eller kredit för att köpa hus, tyvärr började jag börja med att investera i fastigheter med leasingoptioner, alternativ och grossistförsäljning. När du hör kan du köpa hus utan pengar, det är sant. Jag har gjort det flera gånger och tjänade mycket pengar på det. Låt oss titta på några av de sätt som detta fungerar, med några av positiva och negativa för varje. Nämnde jag "guruer" glömde att säga att det faktiskt finns negativa investeringar i fastigheter?

Innan jag börjar, låt mig säga att jag bara kommer att ge en extremt grundläggande förklaring av dessa idéer. Jag kunde enkelt skriva en bok om var och en ensam, men här är de nakna benen att investera utan pengar eller kredit. Jag har också en annan stor läsning på bästa kortfristiga placeringar där ute, så kolla det också!

Leasing med köpoption

Den första köper en egendom med hjälp av en "Lease med ett köpoption". Här hyr du en egendom från en säljare för en viss summa pengar varje månad, med ensamrätt att köpa fastigheten inom en viss tidsram. Det finns ingen stängning vid uppkomsten av denna transaktion, helt enkelt ett avtal som anger avtalet.

Nu när du har ett kontrakt med din säljare, hittar du en "hyresgästköpare" för att flytta in i fastigheten. Du skriver ett leasingavtal med ett alternativ att köpa med dem, och därmed har du en leasingoption för smörgåsar. Din hyresgästen köpare kommer att ge dig en återbetalningsbar deposition för deras ensamrätt att välja fastigheten till ett bestämt pris under en viss tid och betala dig en månatlig leasing medan de bor i fastigheten.

Som en sidotal skriver jag aldrig någonting eller utför några fastighetsaffärer utan att min advokat granskar dokumenten. Det är värt extra pengar, lita på mig. Vi pratar mer om vikten av advokater i ett annat inlägg.

Som sagt, det finns mycket mer som går in i att sätta en Lease Option-transaktion tillsammans, men det är i princip hur det fungerar. Det finns flera positiva och negativa konsekvenser för denna typ av transaktion. Låt oss ta en minut för att titta på några. Låt oss först titta på positiven. Du har förvärvat en egendom utan pengar och tjänade pengar från din hyresgästköpare med sin icke-återbetalningsbara insättning, liksom deras månatliga betalning (Du borde alltid tjäna pengar på den månatliga spridningen mellan din köpare och säljare.

Jag har en regel på minst $ 200 positivt kassaflöde en månad per fastighet. Jag har några så höga som $ 600, men som regel gillar jag minst $ 200 per hus varje månad). I teorin kommer din hyresgästköpare till en viss tid att gå till en bank och få ut pengar, och du kommer göra en stor bit pengar när han / hon gör det.

Här är verkligheten, och något du inte kommer att höra vid en majoritet av fastighetsinvesteringsseminarier där den enskilda talaren försöker sälja ditt program. Nittiotal procent av tiden, dina hyresgäster köpare är B & C kreditköpare. De lockas till ditt "Rent to Own" -program, eftersom ingen bank skulle någonsin låna dem pengar. I denna ekonomi och marknad är dessa köpare överallt.

Verkligheten är att få av dem (endast 10% i min upplevelse) faktiskt städer upp sin kredit och slutar köpa huset. Du kommer också att ha ett stort antal som du kommer att bli tvungen att sätta ut och kommer att riva upp fastigheten. Jag säger detta för att inte skrämma dig, men att förbereda dig om det här är fastighetsfordonet du väljer att driva. Om du gör det här, se till att du får en stor option insättning för att täcka förlorad hyra, advokat avgifter och skada gjort till fastigheten.

Finns det pengar att göra med Lease Options, ja. Om du hittar rätt hyresgästköpare, oavsett om han / hon köper huset, kommer du tjäna pengar på optionsavgiften och den månatliga hyrespridningen. Om du inte är tvungen att vräka den här personen, och han / hon inte riva upp huset när de lämnar, anser dig själv lycklig. Är fastigheter investera med leasingoptioner enkelt? Aldrig. Jag har haft mer huvudvärk från Lease Options än någon annan typ av transaktion.

Å ena sidan har du en säljare som skriker på dig att sälja sitt hus och få lånet ut ur deras namn; oavsett hur länge en tidsram du måste få det gjort. Å andra sidan har du en B / C kreditköpare som är långt mindre än motiverad att göra vad han / hon behöver för att faktiskt finansiera huset. Om du engagerar dig i denna typ av transaktion, måste du ha en tjock hud och vara redo att ta itu med rättegångar, huvudvärk och nej i närheten av vinstpotentialen som du har lovat av "guruer". Jag har över tjugo leasingalternativ pågår på just nu. Jag gör dem fortfarande, men jag är mycket försiktig och halvt motvillig att driva mer. Huvudskälet till detta är att det finns enklare pengar att göra i fastigheter, och jag ska visa dig inte bara vad det är, men hur man gör det ... .. på rätt sätt.

Alternativ en egenskap

Ett annat sätt att tjäna pengar i fastigheter investerar utan pengar eller kredit är att "välja" en egendom. Denna typ av transaktion liknar en Lease option, men också väldigt annorlunda. Tänk det en leasingalternativs kusin, som är mycket varmare och roligare.

Här är den enkla skillnaden mellan de två. Med en leasingoption har säljaren gått med på att betala en månadsbetalning under en viss tid, med ett fast köpeskilling som kommer att komma någon gång i framtiden. Jag accepterar inte mindre än 5 år för dessa transaktioner och försöker få tio år. Med en "Alternativ" för att köpa en egendom accepterar säljaren inte månatliga betalningar. De har helt enkelt gett dig ensamrätt att köpa en fastighet till ett visst pris under en viss tid.

Varför skulle en säljare välja den ena över den andra?

Låt oss titta på några omständigheter och skäl som kan övertyga en säljare att bestämma ett eller annat sätt.

Med ett alternativ kan säljaren fortsätta att bo i huset. Samtidigt fortsätter han / hon att göra månadsbetalningen och ta hand om all underhåll och reparation. Säljaren kanske inte vill acceptera månatliga betalningar, med tanken på att någon annan bor i sitt hus. Medan de kan vara motiverade att sälja kan tanken på att någon annan äter middag och går runt naken där de väckte sina barn vara för mycket för att de ska kunna hantera. Dessutom kan de inte ha den tid som krävs för ett leasingalternativ. Om en säljare är tio månader bakom sina betalningar med avskärmning knackar på dörren och du (investeraren) inte vill fylla i dessa betalningar, men det finns fortfarande en ton av eget kapital i huset, kan ett alternativ vara din enda val, kort av betalande pengar.

Med en sund "Alternativ" har säljaren inget att förlora. Du har en viss tid att köpa sitt hus, vilket du bara gör om och när du hittar en köpare till ett högre pris än du har ett alternativ till. I denna typ av transaktion är din målgrupp inte B / C-kreditköparen, utan snarare individen med pengar eller förmågan att gå till en bank och få ett lån.

Positivt av detta, för dig investeraren, är följande: Du har inte att göra med hyresgästen köpare, reparationer kvar av hyresgästen köpare, arg säljare, utslag, rättegångar, månatliga betalningar utan hyresgästen köpare ...... listan fortsätter och fortsätter. Negativen är att du inte gör några pengar alls, om du inte lyckas hitta en kvalificerad köpare inom den tid som tilldelats i ditt alternativ att köpa. Säljaren drar nytta av att de inte betalar fast egendomskommission, och de har privilegiet att bo i huset medan du försöker sälja den.

Försäljning Partihandel

En tredje sätt att tjäna pengar på fastigheter kan faktiskt kräva att investeraren har pengar, men det är inte nödvändigt. Denna teknik är överlägset det bästa och enklaste sättet för nya, oerfarna investerare att göra "snabba" pengar i fastigheter. Faktum är att det här är överlägset det bästa och enklaste sättet för veteran och erfarna investerare att göra "snabba" pengar i fastigheter.

Grossistförsäljning är konsten, och jag använder det ordet med avsikt, att kunna värdera en egenskaps potentiella värde och köpa det så lågt, du kan snabbt sälja det till kontanter till en annan rehabber eller slutanvändare, utan att någonsin fixa en sak , oavsett hur bra eller dålig egenskapen för fastigheten.

Nu kan du säga att jag inte behöver pengar för detta. Jag kan helt enkelt välja fastigheten till ett grossistpris och sedan sälja det till en rehabber eller slutanvändare. Du är helt korrekt, men att få en ägare att acceptera ett grossistpris är sällsynt. Du kommer att göra 100 grossisterbjudanden till ägare innan du accepteras. Där du kommer ha mycket bättre lycka är att köpa förskärmning från banker.

Medan en majoritet av dina första erbjudanden fortfarande kommer att avvisas av banker, är de mycket mer benägna att acceptera ett grossistbjudande. De kommer ALDRIG tillåta dig att välja egenskapen. De accepterar bara kontanter och kommer även att kräva att du har bevis på fonder innan de ens tittar på ditt erbjudande. Om du kan mage att höra inte flera gånger om dagen och behålla en konstant uppföljningsfil med alla grossisterbjudanden som görs, kommer du att tjäna mer pengar på fastigheter än de flesta "house flippers" du ser på TV.

Pengar kan göras på fastigheter på flera olika sätt. Jag kommer aldrig att hävda en viss teknik är inte värdig din tid. De arbetar alla, några bara bättre än andra. De smartaste och bästa investerarna fokuserar inte sin tid uteslutande på uthyrning eller rehabs. De svänger aldrig en hammare eller gör rehab själva. De bästa och mest framgångsrika fastighetsinvesterarna är de som fokuserar på att vara transaktionsingenjörer och blir förhandlingsmästare, relationer med andra investerare och accepterar det faktum att de reella pengar görs i att trycka papper, inte hamra naglar.

När du växer i din fastighetsinvesteringskarriär vill du alltid ha en konstant portfölj av olika typer av transaktioner som pågår samtidigt. Vissa investerare fokuserar på en viss strategi och gör mycket pengar. Men jag vill hellre ha kunskapen att ta något avtal som kom mitt sätt och förvandla det till kontanter.

Jag har ständigt en stadig ström av grossister, leasingalternativ, rehabs, nybyggnation och allt annat jag kan ta hand om. Som tidigare sagt alla dessa strategier (och många fler jag har inte nämnt i den här artikeln) har sin plats och kan tjäna pengar. Men för den nya investeraren, som är död för att göra de miljoner dollar som utlovats av "Guruer", fokuserar på Options och Wholesale-erbjudanden.

Sanningen är den, Att ha pengar är inte nödvändigt för att tjäna pengar i fastighetsinvesteringar, men det gör processen enklare. När du går framåt i din karriär vill du hitta ett sätt att skaffa lite pengar, oavsett om det handlar om privata pengar långivare eller banker. Transaktionerna är renare och med erfarenhet har du förtroende för att hantera en affär och att riskerna kommer att öka.

Men för nu, gör en röra med så liten risk som möjligt och behåll tron ​​att det finns en kontroll i slutet av tunneln. För mig var den första kontrollen jag tjänade liten, men det gav mig självförtroendet att fortsätta. Det var trevligt att se de större checkarna att följa efter. Jag lovar att de inte var lätt att komma med, men med rätt träning, hårt arbete och lite tur kan det lätt vara ditt namn på dessa kontroller. Låt mig visa dig hur du kommer dit.