Hur mycket av en husbetalning kan du verkligen rekommendera? 💲💲💲

Vid en ny företagsekonferens som jag blev inbjuden att sitta på på en gästpanel frågades vår panel en riktigt bra fråga av en ung kvinnlig högskolestudent angående hypotekslån. Frågan var så här:

Mina föräldrar hade alltid informerat mig om hur mycket av en husbetalning jag hade råd med baserat på en procentandel av min lön. Men jag vet att reglerna har förändrats sedan mina föräldrars tid och ännu mer sedan finanskrisen sedan 2008. Vad är den ungefärliga procentsatsen som är tillrådligt för sin hypotekslån mot deras bruttoinkomst?

Wow! Vilken bra fråga. Min första tanke när jag först hörde frågan var "Hur bättre skulle det vara ekonomiskt om fler skulle fråga sig så här?"

Svaret är: mycket, mycket bättre.

Kommer till böckerna

Att inte kunna komma ihåg de exakta förhållandena var den första platsen jag visste att kontrollera var mina CFP®-studiematerial. Fortfarande på min bokhylla för situationer som denna, gick jag till kapitlet om "Cash Flow and Debt Management" för att hitta mitt svar. I min studiehandbok hänvisar den till de vanligaste skuldförhållandena som "konsumentskuldkvot”. Detta är förhållandet mellan månatliga konsumentskuldbetalningar till månatligt netto (eller efter skatt) inkomst. I det här fallet hänvisar konsumentskulden till allt annat än din husbetalning.

Vänligen notera: En allmän tumregel i den finansiella planeringsvärlden är att detta förhållande inte får överstiga 20%.

Förutom konsumentskuldkvoten kan ett annat förhållande användas för att bestämma hur ekonomiskt stabilt ett hushåll är. Detta förhållande inkluderar all din skuld, inklusive din bostadsskuld, i procent av din totala skuld. Här är procentsatserna att dessa förhållanden inte bör överstiga:

28% av brutto månadsinkomst för bostadskostnader, såsom hyran eller en persons månatliga hypotekslån, inklusive huvud- och räntebetalningar på hypotekslån, fastighetsskatt och husägares försäkringspremie (PITI)
36% av bruttoinkomsten för total skuld, inklusive kostnader och konsumentskuld.

Som en påminnelse bör du inte överstiga dessa procentsatser.

Konsumentskuldförhållande Exempel (Detta är en provprovfråga från CFP®-examen):

John gör 80.000 dollar per år som ingenjör. Han sparar för närvarande 10% i företagets 401k-plan. Han bor i blygsamt hem där hans månatliga lånebetalning är $ 1500 och det inkluderar skatter och försäkringar. Baserat på detta, vad är förhållandet mellan Johns inkomster som är dedikerade till bostadskostnader?

Kom ihåg att förhållandet innehåller "bruttoinkomst" så att det faktum att han skjuter ut $ 8000 i sin 401k är irrelevant. I sitt fall är bostadskostnadsförhållandet 22,5% (1,500 dollar dividerat med 6,666 dollar - hans månadsinkomst).

Okej, nu när vi hade en anständig uppfattning om vad finansiella planerare tycker är en lämplig andel av din hypotekslån till din bruttoinkomst, tyckte jag att det skulle vara bra att få en åsikt från ett annat perspektiv.

Kontakta banken

Jag kontaktade min bankist som var instrumental om att hjälpa oss att förbereda oss för finansieringsstegen som vi behövde för att bygga vårt första hem. John Streuter, med People's National Bank, har varit i hypotekslånsindustrin i över 25 år, så jag visste att han kunde kasta lite ljus över hur branschen har utvecklats under åren.

Innan han kommer igång här är några av de mer vanliga termerna och deras definitioner i branschen:

PITI - huvudstol / ränta / skatter / försäkringar
PTI - betalning till inkomst
MOTI - månatliga förpliktelser inklusive skatter och försäkringar (r.e.taxes och homeowners försäkring)
DTI - skuld till inkomst
PITI-förhållandet och PTI-förhållandet är desamma och benämns även "front-end-förhållandet".

MOTI-förhållandet och DTI-förhållandet är desamma och kallas ofta "back-end ratio". De är utbytbara det beror bara på vem du pratar med om vilken lingo de använder. Vem du pratar med kommer antingen att använda PITI och MOTI tillsammans, eller PTI och DTI tillsammans, eller front-end och back-end tillsammans när de diskuterar dessa förhållanden. Mycket sällan kommer man inte att använda dem i någon av de tre grupperna.

Klar som lera? Bra 🙂 För vår diskussion använder jag PTI (Betalning till Inkomster) och DTI (Skulder till Inkomster).

Utveckling av hypotekslån

Jag är säker på att förhållandena har utvecklats med mycket lägre siffror, men som referenspunkt har jag varit i hypotekslån sedan 1985 och det är här min diskussion börjar.

Vid förskrivning av hypotekslån för 25 år sedan var de förhållanden som vi använde 25% PTI (Betalning till Inkomster) och 35% DTI (Skuldebrev). Lånet beviljades manuellt av låneansvarig och godkändes normalt av antingen en kombination av två låntagare eller en låneutskott. Förhållandena fick mycket sällan att överstiga det, men system var på plats för att göra undantag. Någonstans under slutet av 80-talet / början av 90-talet utökades kvoten till 28% PTI och 36% DTI för konventionella lån och Gov't-lån (FHA, VA, USDA-RD) var 29% PTI och 41% DTI PITI - MOTI lingo). Officiellt, för manuellt undertecknade lån finns de två uppsättningarna av kvoter (28/36 & 29/41) fortfarande.

90-talets explosion

Explosionen började i början av 90-talet när FICO-poängen blev utbredd i branschen och tre stora nationella kreditbyråer (ofta kallade repositories) utvecklades. Före detta skulle en bank begära en bostadslånsrapport (RMCR) från ett lokalt kredittjänstbyrå .

En lokal kredittjänsteman brukar vara bunden till bara en av de nationella repositoriesna. Som ett exempel, hade vi i många år en lokal byrå i Mt Vernon som var bunden till St Louis kontorskontor i TransUnion. De flesta långivare i södra Illinois använde denna tjänst, så nästan alla i vårt område använde Trans Union-rapporter.

När datorns ålder utvidgades och FICO-värdet började stängdes alla de små regionala kredittjänstemännen, eftersom bankerna kunde få kreditinformation via datorhämtning från en av de stora arkiverna (TransUnion, Equifax och Experian).

I mycket kort ordning började repositorerna erbjuda en "tri-merge" -rapport som innebär att de kopplade sin dator och sammanfogade kundens information och rapporterade den i en kortfattad rapport, snarare än 3 olika rapporter. Så vid mitten av 90-talet började sekundärmarknadsgarantin kräva en "tri-merge" -rapport för att få en komplett bild av en låntagares kredithistoria.

Glöm inte Freddie och Fannie

Allt detta leder in i mitten till slutet av 90-talet när Freddie Mac och Fannie Mae utvecklade datormodeller för underwriting som heter "Automated Underwriting Systems" eller AUS. Freddie Mac heter att det finns "Loan Prospector" (LP) och Fannie Mae heter att det finns Desktop Underwriter (DU).

Dessa system kunde klara kunder baserat på kreditpoäng, kredithistoria, kreditbelopp, kreditkortbegränsningar mot kreditkortsaldor, lån till värdeförhållande, PTI-förhållande och DTI-förhållande.

Hittills är de exakta scoringmodellerna för både kreditpoäng och AUS proprietära hemligheter och, som långivare, kan vi bara gissa om vilka av de stora faktorerna som går in i dessa modeller. Vi får höra att modellerna innehåller flera faktorer, men de som jag har sagt är uppenbara. Med dessa AUS-modeller blev en låntagare poäng som en Accept eller a Varning.

Acceptera att om alla uppgifterna verifierades kunde kunden godkännas för försäljning till Fannie och Freddie. En försiktighet krävde ett manuellt undertecknat lån med hjälp av de gamla standarderna för försäkringsavtal med 28/36 förhållanden. Med ankomsten av AUS fick Fannie och Freddie sina modeller att utöka förhållandena till 33% PTI och 40% DTI.

Det tog inte bara några år för Fannie / Freddie att finjustera sina modeller baserat på tillgång till statistisk information som de och kreditbyråerna erhöll om sannolikheten för standard genom att kombinera kreditvärdesinformation med AUS-information. Så snart vi kunde underteckna låntagare, använder AUS, med 33/45 förhållanden, sedan 35/49 förhållanden.

Se upp: Här kommer sub-prime

I början av 2000 exploderade de icke-överensstämmande eller vad vi kallar "subprime" långivare. Med hjälp av hybrid AUS-modeller (kallad Desktop Originator, "DO") såg vi att industrin började ignorera PTI-förhållandet och DTI-förhållandet expanderade till 55%.

Sub-prime långivare skulle godkänna låntagare med DTI-förhållanden så höga som 60-70%.

Det var inte långt efter, jag tänker 2003, Fannie och Freddie var så säkra på sina AUS-modeller som de började processen med "kvittningsavstående". Om deras AUS-modell gjorde kunden till Accept kan du ignorera PTI- och DTI-förhållandena.

Deras påstående är att LP & DU tog hänsyn till kundernas förhållanden tillsammans med de andra faktorerna vid fastställandet av sannolikheten för försummelse. Så du hade kunder med hög kredit och stort eget kapital som i teorin kunde godkännas med 100% DTI. Således öppnar dörren för alla "inga intäkter - inga tillgångar" lån och "angivna intäkter" lån.

Här kommer bubblan

Vid 2007 började bostadsbubblan läcka och trots att vi fortfarande körde på kvittonavvikelser så kunde man se att AUS-modellerna började strama på DTI-förhållandet och sällan skulle få Accept över 55%. Under 2008 känner vi alla till bostadsbubblingen, marknadsfört, och när marknaden blev värre varje månad, finjusterade Fannie & Freddie nästan varje månad sina AUS-modeller. I mycket kort ordning såg vi DTI-kvoten minskat till 49% sedan 45%.

Skuldförhållanden för modern dag

Idag har vi faktiskt många olika förhållanden att leva med. Standarden för manuell försäkring är 28% PTI och 36% DTI på konventionella lån och 29% / 41% för Govt-lån.

Redaktörens anteckning: Jag tycker att det är roligt att kvoterna har tillgripit de ursprungliga förhållandena i mina CFP®-studieguider.

För AUS-underskrift avstår PTI fortfarande om vi får ett Accept på vår AUS-profil. För låntagare med höga kreditpoäng och 20% eller mer eget kapital kan den tillåtna DTI vara så hög som 49%. För konsolideringsfinansiering eller utbetalning av refinansiering är den högsta tillåtna DTI 45%. För låntagare med mindre än 20% eget kapital, vilket kräver PMI, är det högsta tillåtna 42%, men i de fall kreditpoängen är över 740 kan PMI-bolaget ge upphov till undantag och tillåta upp till 45%.

Det ger dig min 25åriga historia i bolånsektorn. Om du förstår allt det finns det några hypotekslån som vill hyra dig. Jag har sett fler förändringar under de senaste 2 åren sedan jag har sett i decenniet före 2008. Med datorer som fortfarande samlar statistiken om sannolikheten för att en låntagare sannolikt kommer att försumma kommer vi att fortsätta att se industrin utvecklas.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Jag vill tacka John för att dela med sig av hypotekslåns erfarenhet under de senaste 2 och halva årtiondena. Jag tycker att den största avhämtningen från detta är enkelt: lev inom dina medel. Bara för att du får låna mer betyder inte att du borde. Det är här som sunt förnuft måste komma till spel. Lita på din tarm innan du tar en hypotekslån som eventuellt kan torka ut dig.