Så här köper du din första uthyrningsfastighet: Jag har tjänat 100 000 dollar från min

Så du vill köpa en hyresfastighet. När är rätt tid att investera?

När du har fått en bättre bil, när du köper ditt drömhem, när barnen är i skolan (eller av college!), Kanske sedan du kommer att kunna köpa en investeringsfastighet.

Men baserat på min erfarenhet, Den bästa tiden att investera är inte när du möter några godtyckliga mål. Dess nu.

Ju tidigare du köper din fastighetsfastighet, desto bättre

Jag köpte mitt första hyreshus 1994 när jag var 24. Min man och jag var knappt mer än minimilön och vi hade en 2-årig och mer skuld än jag kände mig bekväma med.

Men vi ansåg starkt att bostadsrätter var nyckeln till vår framtid, så vi köpte ett sovrum med två sovrum, ett badrum med gatuparkering för 16.000 dollar.

Tjugo år senare äger jag fortfarande denna hyra och har tjänat mer än 100 000 dollar i hyra.

Som alla andra investeringar kan tiden vara din största tillgång. Ju tidigare du börjar, desto mer tid måste du skörda belöningarna.

Så här startar du din hyresfastighetsportfölj

Din första uthyrningsfastighet är ofta det svåraste att förvärva. Om du går till en bankist eller inteckning mäklare och be om att köpa en hyra egendom, kommer de sannolikt att fråga dig om en 20-30% nedbetalning.

Istället, Det enklaste sättet att bryta sig in på denna marknad är att köpa ett hus och leva i det i ett år, hyr det och köpa en annan.

Som ägare av ägaren, och om detta råd har nått dig tillräckligt tidigt, en första gången homebuyer, kommer du sannolikt att kvalificera dig för finansiering med låg betalning.

Federal Housing Administration (FHA) lån kräver bara en 3,5% nedbetalning, tillåta säljaren att betala alla stängningskostnader och förutbetalda kostnader (upp till 6% av försäljningspriset), ha en rimlig hypotekslånsränta (premien du betalar för att sätta mindre än 20% ner) och behöver inte låntagaren att uppta hemmet i mer än ett år.

Försök använda FHA-finansiering på ditt första hem, om du är kvalificerad. Du kan till och med hitta ett program med 100% finansierings- eller betalningsstöd. Dessa program tenderar att variera per ort och ibland har längre beläggningsbehov, men är värda att fråga om. Lär dig om dina alternativ på webbplatsen för bostads- och stadsutveckling.

Vad ska man leta efter i en hyresfastighet

Börja små. Leta efter det billigaste huset uppfyller dina behov och kommer att göra en anständig uthyrning.

Kom ihåg att du bara kommer att leva i det i ett år. Ett sovrum med två sovrum, ett badrum är ett bra ställe att börja. Du kan göra det arbetet i ett år, även om du har barn. Berätta för alla du hoppar på den lilla husrörelsen.

När du är redo att lägga till din nästa investeringsfastighet, leta efter en som är lite större, som tre sovrum och ett eller två badrum.

Ditt första hem borde i princip vara livligt utan några större problem, så du kvalificerar dig för ett lån med låg betalning. Det är okej om det är lite avbrott, för förhoppningsvis kan du få det till ett bra pris. Det ger dig också chansen att göra några mindre förbättringar, bygga lite svettkapital och göra det tilltalande för hyresgäster.

Men fastigheten ska inte behöva några större reparationer eller renoveringar. Om det finns något som hindrar dig från att flytta in med en gång, kanske det inte är din bästa insats, eftersom du kommer få problem med att få det maximala låneförhållandet på din egendom.

Bygg din hyresportfölj

Om du vill hantera flera hyror, fortsätt att uppdatera varje år tills långivarna börjar balk och fråga dina motiv. Du kan förmodligen köpa tre hus här.

Om du har sökt efter bra erbjudanden och lagt lite polska på dem, borde du kunna klara av lite eget kapital för att komma upp med betalningar på fler hyror. Ännu bättre, spara upp den inkomst du tjänar på dessa hyror och använd den för din första 20% nackdel.

Nu börjar du se billigare bostäder igen, för att du ska berätta för långivaren att du köper en hyra. Och ju lägre priset på hemmet, desto lägre är din betalning.

Vad händer om du redan äger ett hem?

Denna taktik kan bara bli framgångsrik om du inte redan äger ditt drömhem - eller något hem som är värd mer än de egenskaper du hoppas köpa och hyra ut. Varför?

Långivare förväntar sig att folk ska köpa ett starthem, då att köpa successivt trevligare hem för resten av sitt liv. De tenderar att bli misstänkta om du köper ner.

Om du redan äger ett hem men är intresserad av denna strategi, överväga att sälja den. Eller, om det skulle göra en bra investeringsfastighet, behåll den och hyra ut den.

Men kom upp med en trovärdig anledning att berätta för långivaren du är nedsatt: barnen flyttar ut, du vill vara närmare dina föräldrar (barn, arbete etc.), eller du vill spara för college eller pensionering.

Värsta fallet, om du hyr ut det och flyttar, hävdar du hyresintäkterna på din avkastning, kan de inte argumentera med din avsikt att hyra den.

Vad om underhåll?

Uthyrningsfastigheter gör ett bra komplement till din pensionsportfölj. De kan vara en primär källa till pensionsinkomst, som de är för mig, eller en eller två fastigheter kan lägga till lite andningsrum till din pensionsbudget.

Om du hantera egenskaperna själv och hantera mindre underhåll, det är som att ha ett andra jobb - En som låter dig sätta dina egna timmar, resa så mycket som du vill och delegera arbete om du är ute av stan eller för upptagen att delta i ett problem direkt. Jag hanterar i allmänhet så mycket av förvaltningen och underhållet som möjligt själv.

Nyligen var jag över hela landet och hade en oväntad ledig tjänst. Jag bad en betrodd vän att hitta mig en hyresgäst. Först trodde hon hur mycket pengar jag erbjöd henne var för hög. Men en gång insåg hon hur mycket tid det tog att fälla alla dessa telefonsamtal, träffa potentiella hyresgäster och få huset redo för den nya hyresgästen, hon accepterade ersättningen.

Hitta en bra rörmokare, elektriker, HVAC professionell och allmän hantlangare du kan ringa när du inte kan komma till ett problem eller är över huvudet. Det här är inte något som händer över natten. Men genom åren har jag lyckats bygga upp ett bra team av människor jag kan ringa på när jag behöver hjälp.

Eller du kan följa den här ägarens exempel och bygga ett lag för att ta hand om det mesta av arbetet för dig, vilket ger dig frihet att fokusera på andra sysslor - medan hyresintäkterna kommer in på ditt bankkonto.

Din tur: Har du övervägt att köpa en hyresfastighet? Om du gjorde, berätta om din erfarenhet! Om inte, vad hindrar dig?

Deborah Christensen är en fastighetsinvesterare med 15 års erfarenhet av hypotekslån. Hon är pensionär vid 45 års ålder och reser heltid i en RV med sin man. Hon skriver en blogg om sin RV-livsstil på DJsEpicAdventure.