Jag gjorde $ 16.000 Tax-Free Flipping Condo, tack vare det här IRS-loophålet ...

Min fru och jag gjorde nyligen $ 16.000 som säljer vår lägenhet, och vi betalar inte skatt på en cent.

Nästa år kan vi sälja vårt nuvarande hem till en vinst, och vi betalar åter ingen kapitalvinstskatt. Hur kan vi göra det?

IRS kan du utesluta en vinst på upp till $ 250.000 (500 000 dollar om du är gift och fil gemensamt) om försäljning av din primära bostad från beskattningsbar inkomst om du har bott i det under minst två av de senaste fem åren. Vi bodde i lägenheten i 26 månader, så vi kvalificerade oss.

IRS förklarar:

"Bostadens 24 månader kan falla överallt inom 5-årsperioden. Det behöver inte ens vara ett enda block av tid. Allt du behöver är totalt 24 månader (730 dagar) bosatt under 5-årsperioden. "

Det blir mer komplicerat om du hyr ut hemmet under den tiden (du "återtar" eventuella avskrivningar som hävdats och betalar skatter på den delen).

Men här är den korta versionen: Om du bor i ditt hus i minst två år och säljer det, är hela vinsten skattefritt.

Vi kommer tillbaka till det på ett ögonblick, men först låt oss titta på en viktig fråga ...

Är ditt hem en investering?

Ett hem är inte en investering, eftersom det inte genererar inkomster eller tillförda kapitalvinster, säger Robert Kiyosaki i Rich Dad, Poor Dad.

Ditt hus genererar utgifter, och om du säljer det efter att värdet stiger, kommer du förmodligen att köpa ett annat hus som kostar lika mycket eller mer. På lång sikt stiger hemvärden inte snabbare än inflationen.

Det finns dock några sätt att göra ett hem till en investering. Till exempel kan du hyra rum i ditt hus, vilket är hur jag betalade av min första inteckning.

Det finns också "tjäna pengar investeringar och spara pengar investeringar ", påpekar Jennifer Abel på Mainstreet.com, ett hus får inte generera inkomster, men om du köper rätt sparar du mer pengar genom åren än att hyra.

Så ditt hem Kan vara en investering, och vi ska lägga till ytterligare ett sätt att göra det till ett ...

The Flip Your Home Plan

Huvudförsäljningen av kapitalvinster eliminerar möjligheten att köpa en fixer-övre, leva i den medan du gör reparationer och förbättringar och sälja det till vinst utan att betala ett öre i skatter.

Teoretiskt kan du göra det vartannat år.

Realistiskt tar det tid att sälja ett hem, och du måste vänta två år från försäljningsdagen för att hävda din nästa uteslutning. Plus, du kanske inte får alla i familjen ombord för flytten-varannan år planen.

Men du kan åtminstone göra detta några gånger som ett sätt att öka dina pensionsbesparingar eller betala för stora semestrar.

Nyckeln är att förstå hur man vänder en fixer-övre. Du har stora fördelar när du vänder ditt eget hem, för att det inte finns någon rush.

Eftersom du bor i din flip, har du inte innehavskostnader att äta i vinst, och du skulle annars behöva betala bostadsräkningar någonstans. Men du måste fortfarande räkna ut för att göra din vinst.

Gör beräkningarna

Glöm uppskattning.

Om hushållens priser går upp, bra men det betyder fortfarande att betala mer för nästa hus du bor i, så det är inte riktigt där du gör en vinst.

Uppskatta din vinst baserat på värdeökning från de planerade reparationerna och förbättringarna. För att beräkna det när du tittar på ett potentiellt hem, börja med slutet i åtanke.

Gör en lista över vad som behöver göras och bestämma vilket pris huset ska sälja för när du är klar. Använd de "nyligen sålda" verktygen på webbplatser som Trulia för att hitta närliggande bostäder för jämförelse. County Property Appraiser-webbplatser har ofta också offentligt tillgänglig information.

Om du fortfarande inte är säker på värden, fråga en bra fastighetsmäklare om hjälp, men se till att han eller hon har arbetat i den delen av staden.

När du har ditt prognostiserade försäljningspris (baserat på dagens värderingar), uppskattar din renoveringskostnad för fastigheten, inklusive innehavskostnader om du inte kan flytta in direkt.

Uppskatta sedan köp- och försäljningskostnaderna. För det senare kan du bara använda en siffra på 10% av försäljningspriset, vilket borde vara tillräckligt för att täcka stängningskostnader och fastighetsprovisionen.

Slutligen bestämma vilken vinstnivå det är värt att göra.

När du har dessa nummer kan du basera ditt erbjudande på följande formel:

(Prognostiserat försäljningspris) - (alla kostnader och vinst) = (det mesta du kan betala för huset)

Om du till exempel vill göra $ 20.000, och du ser att det renoverade huset kommer att sälja för 160.000 dollar, kan beräkningen se ut så här:

$ 160 000 - $ 20 000 (vinst) - $ 16 000 (transaktionskostnader) - $ 12 000 (renoveringskostnader) = $ 112 000

Det är det högsta priset du kan betala, så börja med ett lägre erbjudande. Om du får huset, har du minst två år för att slutföra allt arbete, vilket ger oss ytterligare en fråga ...

Ska du göra jobbet själv?

Jag är inte allt som är mekaniskt benägen, men under senare år har jag gjort allt från att måla våra hem inifrån och ut för att ersätta tvättmaskinens vattenledningar inuti en vägg (och reparera väggen efteråt).

Men det finns saker som jag inte kommer att försöka på egen hand. Till exempel byter jag ut eluttag, men jag kommer inte att sätta in nya elektriska ledningar.

Du behöver inte göra några av arbetet själv. Var noga med att dina reparations- och förbättringsberäkningar inkluderar att använda entreprenörer.

Om siffrorna inte fungerar, gå bort. Det finns andra hus att köpa.

Du kommer noga bäst genom att göra lite arbete själv och betala proffs för andra uppgifter. Jag har lärt mig att målningen inte är svår, så gör det själv kommer att spara dig mycket pengar.

Om projektet är något som kräver tillstånd, vill jag betala en entreprenör. Var försiktig och kolla upp entreprenören innan du signerar någonting.

Stor Tips: Gå igenom hemmet med en entreprenör innan du köper den.

Min fru och jag gjorde detta med en lägenhet vi vred (vi bodde inte i det), och han kunde berätta hur vi sparar pengar gör våra egna reparationer. Han uppskattade också vad det skulle kosta för det arbete han slutligen gjorde för oss.

Tjäna mer pengar

Här är två sätt att öka vinsten när du vänder hem:

Flytta oftare

Om du vill tjäna pengar på skattefria vinster måste du flytta så nära vartannat år som du kan.

Till exempel, lista ditt hem till salu efter att ha bott i det för 21-22 månader. När du stänger försäljningen kan du vara bara förbi 24-månaders kravet.

Syfte för högre uppskattning

Du får normalt inte vinst i stigande priser, eftersom priset på nästa hem du köper också kommer att ha stigit.

Men hem i vissa områden uppskattar snabbare än andra.

Använd online-resurser som NeighborhoodScout för att identifiera områden där bostäder uppskattar det snabbaste och köper i ett av dessa stadsdelar.

Din tur: Skulle du överväga att omvandla dina hem till investeringar genom att vända dem och flytta några år?

Upplysning: Vi har en seriös Taco Bell-missbruk här. De associerade länkarna i det här inlägget hjälper oss att beställa av dollarmenyn. Tack för ditt stöd!

Steve Gillman är författaren till "101 Weird Ways to Make Money" och skapare av EveryWayToMakeMoney.com. Han har varit repo-man, stavmaskare, sökmotorutvärderare, husflipper, spårvagnshanterare, processserver, mock juror och roulette croupier, men på mer än 100 sätt har han gjort pengar, skrivandet är hans favorit (hittills).