Varför hyra är ett bra sätt att diversifiera dina investeringar

De flesta finansiella rådgivare, tv-serier om pengar och till och med högskolor lär människor att investera pengar på aktiemarknaden. Fastigheter nämns sällan som ett fordon för att investera dina pengar, förutom när man köper en personlig bostad snarare än att hyra en. Jag känner att jag investerar i fastigheter med hyresfastigheter är ett av de bästa sätten att investera dina pengar, liksom ett av de bästa sätten att gå i pension tidigt. Jag är partisk mot fastigheter eftersom jag är inom fastighetsbranschen; Jag driver ett fastighetslag med 10, har 11 långsiktiga hyresfastigheter och jag fixar och vänder 10-15 bostäder om året. Men jag har gjort mycket forskning på de bästa pensions- och välgörenhetsbyggnadsfordonen. till mig fastigheter blåser de andra alternativen ur vattnet. Varför investerar inte fler människor i fastigheter om det är så bra? Det krävs mycket utbildning och lokal marknadskunskap för att vara en framgångsrik fastighetsmäklare, det är inte lätt att investera i fastigheter.

När du investerar i hyresfastigheter måste du investera för kassaflöde och inte uppskattning

Ett av de största misstag som investerare gör när man köper hyresfastigheter, köper de ett hus och hoppas att det ska uppskatta. Om du köper ett hus för kontanter får du förmodligen inte problem med att köpa fastigheter för uppskattning, men de flesta av oss har inte pengar för att köpa en hyra. Om du investerar för kassaflöde behöver du inte en hyrafastighet att uppskatta för att få bra avkastning. Kassaflöde är den summa pengar du gör på en hyresfastighet varje månad efter att du betalat alla utgifter. Om du köper rätt bostad till rätt pris och inte befinner dig i ett område med skandaliga bostadspriser, borde du kunna hitta en hyresfastighet som kassaflöden.

Jag är professionell inom fastighetsbranschen och min avkastning kan vara högre än de flesta. Jag äger 11 långsiktiga hyror och de ger över 60 000 dollar per år i kassaflöde efter alla kostnader. Jag köpte min första uthyrningsfastighet i december 2010 och jag vill köpa 100 hyresfastigheter i januari 2023. Den stora delen om $ 60 000 jag gör varje år är att det kommer att vara så länge jag äger min hyresfastigheter, det kommer faktiskt att öka över tiden som jag betalar av inteckningar och inflationen förorsakar hyrorna att öka. Med aktiemarknaden måste vi oroa oss för hur länge vi kommer att leva i pension så att våra pengar inte löper ut. Med hyresfastigheter behöver du aldrig oroa dig för att dina pengar går ut, om du inte säljer fastigheterna.

Hur räknar du med kassaflöde på hyresfastigheter?

Många investerare glömmer att lista alla kostnader som är förknippade med en hyresfastighet. Det finns många fler kostnader än bara hypotekslån. Här är ett avbrott på de vanligaste kostnaderna:

• Hypotekslån: Om du har ett lån kommer du att ha lån, det här är enkelt!
• Skatter och försäkringar: Skatter på fastigheter varierar kraftigt i olika stater och städer. Jag betalar ca .05% av värdet av ett hem i Colorado, men andra områden kan betala 10 gånger mer än det. Varje hem borde ha försäkring på det för att skydda mot brand, översvämning, etc. Om du har ett lån i hemmet finns det en bra chans att försäkringen och skatten kommer att inkluderas i hypotekslånet i form av en spärrbetalning.
• HOA avgifter: Om du köper en lägenhet eller hem i en HOA måste du betala avgifter och redogöra för dem.
• Underhåll: Underhåll är något som många investerare uppskattar eller inte uppskattar alls. Även om du köper ett hus som är helt ombyggt behöver det underhåll. Hyresgäster är inte alltid lätta på hem och saker bryter. Ju äldre ett hem är det mer underhåll som kommer att krävas. Jag tenderar att anta att 10-25 procent av mina hyror kommer att gå mot underhåll beroende på ålder och skick för mina hyror.
• Lediga platser: Många investerare glömmer också att redovisa lediga platser, vilka gånger är din hyresfastighet inte uthyrd och inte ger någon inkomst. Du kan få tur och ha hyresgäster som bor i en fastighet i 5 år och betalar alltid hyra i tid. Räkna inte med det! Jag står för 10% av mina hyror för att gå till lediga platser.
• Förvaltning: Om du inte vill hantera dina hyresfastigheter kan du hyra en fastighetschef. Typiska kostnader för en fastighetschef kan sträcka sig från 8 till 12 procent av de samlade hyrorna och vissa företag tar också ut leasingavgifter. Varje gång de hyr en fastighet kommer de att debitera ägaren 1/2 till en hel månad hyra.
• Utilities: Om hyresvärden måste betala verktyg måste dessa också beräknas. På mina familjehyror betalar hyresgästerna alla verktyg.

Att bestämma alla dessa kostnader är inte lätt, men jag skapade en kassaflödesberäknare på min blogg som gör det mycket lättare. Denna kalkylator hjälper dig att bestämma underhållskostnader baserat på ålder och skick för ett hem och det är gratis! Nedan är kostnaderna förknippade med en av mina hyresfastigheter och beräknat kassaflöde.

Hyra per månad: $ 1500
Mortgage betalning inklusive ränta och princip betalar ner: - $ 421
Skatter: - $ 75
Försäkring: - $ 55
Underhåll: - $ 225
Lediga jobb: - $ 150
HOA: - $ 0
Verktyg: - $ 0

Kassaflöde: $ 574

Om du köper en hyresfastighet som har negativt kassaflöde, slutar det vanligtvis inte bra. Det blir riktigt gammalt att betala pengar till ett hus varje månad som ska vara en investering. Om du någonsin behöver sälja huset blir det svårt eftersom det har negativt kassaflöde. De flesta investerare vill inte ha negativt kassaflöde och om hyran är hyrd kommer det att vara svårt att sälja till en ägarbesatt köpare.

Hur mycket pengar behöver du köpa hyresfastigheter

Det största hindret för inträde i hyresfastighetsbranschen är de pengar som krävs av hyresfastigheter och att hitta bra hyresfastigheter.Om det var lätt att göra 10, 15 eller till och med 20 procent på kassaflödet ensam med hyror skulle alla göra det. När du köper en hyresfastighet med ett lån kommer nästan varje bank att kräva minst 20% ner. Du kan också behöva betala stängningskostnader, som kostar cirka 3% av fastighetens köpeskilling, även om du kan begära att säljaren betalar dem för att minska dina pengar i fastigheten. Om ett hem behöver reparationer måste du betala för dem också innan det kan hyras. De egenskaper jag köper kostar mellan $ 80.000 och $ 130.000 och jag brukar placera mellan $ 25.000 och $ 30.000 kontant in i dem.

Om du inte har så mycket pengar eller bor i ett område med högre priser som kräver ännu mer pengar, finns det sätt att köpa med mindre pengar. Det enklaste sättet att köpa en hyresfastighet med mindre pengar är att köpa som ägare. När du köper som ägare måste du bo i hemmet i minst ett år och då kan du hyra ut fastigheten. Ägare passagerare kan köpa ett hus utan pengar ner med ett USDA landsbygdsutvecklingslån eller ett VA-lån. Med hjälp av FHA eller konventionell finansiering ägare kan boende köpa ett hem med så lite som 3,5% ner.

Att köpa hyresfastigheter under marknadsvärdet

En av de stora fördelarna som fastigheter har över de flesta investeringarna är att du kan köpa fastigheter under marknadsvärdet. Med aktier kan du köpa företag som du tycker är undervärderade av marknaden, men du kan inte köpa dem under marknadsvärdet. Du kan köpa fastigheter under marknadsvärdet av ett antal skäl.

• Ett hus är en avskärmning eller kort försäljning och banken vill sälja den snabbt
• Ett hem behöver mycket arbete och alla som köper det kommer att vilja ha en brant rabatt på det arbete och den risk som är inblandad och hemmet kanske inte kvalificerar sig för finansiering
• Säljaren är inte kunnig om marknadspriser och listar sitt hem under marknadsvärdet (bostäder är mycket svårare att värdera än aktier)
• En fastighet säljer ett hem och de vill bli av med det så fort som möjligt
• Ett hem säljs på auktion med begränsad exponering och endast till kontantköpare

Jag köper alla mina hyresfastigheter och fixar och vänder mig långt under marknadsvärdet. Jag vill ha mina hyresfastigheter minst 20% under marknadsvärdet och i vissa områden som har en hög hyresvärdeförhållande. Mitt typiska hus hyrs för $ 1200 till $ 1500 och som jag nämnde kostar från $ 80.000 till $ 130.000 med de lägre prissatta husen som behöver mer reparationer än de dyrare. När jag köper ett hus 20% under marknadsvärdet gör jag nästan hela mina investeringar tillbaka så snart jag undertecknar slutdokumenten. Jag ökar också mitt kassaflöde genom att köpa under marknadsvärdet, men det tar mer pengar när jag måste reparera ett hem.

Hur svårt är det att hitta bra hyresfastigheter?

Investera i hyresfastigheter låter fantastiskt rätt? Nu har du fått svårt att hitta egenskaper som kommer kassaflöde och kan köpas under marknadsvärdet. Jag har tur att jag befinner mig i ett område i norra Colorado som har bra hyres- / värdeförhållanden och anständigt prissatta hem. Vissa av er som läser kan vara i områden där kostnaden för att köpa ett hus är fyra gånger så högt och hyrorna inte kommer nära kassaflödet. Det första steget i att investera i hyresfastigheter är att identifiera de bästa platserna att köpa. I vissa fall kan du behöva undersöka andra grannskap eller städer som är lätta att investera i. En av de svåraste delarna av att köpa hyresfastigheter är att hitta rätt plats. Det första steget är att fråga någon du vet vem som är i branschen där ett bra ställe att köpa hyror kan vara. Kolla sedan ut området med hjälp av kassaflödesräknaren för att avgöra om du kan tjäna pengar där. Vem frågar du?

• Fastighetsmäklare: du behöver en bra agent vid någon tidpunkt och du kan aldrig börja titta för tidigt. Ibland är de bästa agenterna unga och oerfarna men villiga att arbeta hårt för att få erbjudanden gjort.
• Titelföretag: de ser att investeringsfastigheter köps och säljs hela tiden.
• Långivare: De vet var de investerare de jobbar med köper hem.
• Fastighetschefer: du kan behöva en fastighetschef vid någon tidpunkt också, men de kommer att veta var bra hyror till värdeförhållande områden är.
• Investerare: om du vet att några investerare inte är rädda att fråga dem. Om du inte vet något, kolla upp lokala REIA-möten i ditt område och börja delta i mötena.

När du har identifierat ett bra område för uthyrningsfastigheter, måste du hitta fastigheterna. Först pratar du bättre med en långivare för att du kan kvalificera dig för ett lån och köpa en i första hand! När du letar efter hyresfastigheter behöver du en fastighetsmäklare som är villig att arbeta hårt för dig. Det betyder att de kommer att visa dig hus mycket snabbt och skriva erbjudanden mycket snabbt samt hitta dig erbjudanden. De flesta erfarna agenter kanske inte har tid att ge dig den uppmärksamhet du behöver. Därför föreslog jag att du använde en ung agent som är full av ambition och har gott om tid på händerna. Den agenten bör också kunna peka på dig en långivare för att bli kvalificerad med. När du letar efter att köpa hyresfastigheter under marknadsvärdet letar du efter auktionsfastigheter, fastighetsfastigheter, REOs, kort försäljning och traditionell försäljning. På dagens marknad är det viktigt att agera snabbt! Det är därför du behöver en agent som kan visa hus direkt och vem som kan skriva erbjudanden direkt.

Om du har tittat och tittat och inte kan hitta någonstans nära kassaflödeegenskaper, finns det möjlighet att investera långväga. Långdistansinvestering innebär att man köper egendom ur staten och sedan förlita sig på en fastighetschef för att behålla och hyra fastigheten för dig. Det finns också nyckelfärdiga företag som köper, fixar hus, hyr dem, placerar en fastighetschef och sedan säljer huset hyras.Den stora delen om nyckelfärdiga egenskaper är att de hyrs i ett positivt kassaflöde, men du kommer inte att köpa dem under marknadsvärdet eftersom säljaren vill ha en premie för dessa egenskaper.

Hur kan en högskola gå igång med att investera i hyresfastigheter?

De flesta högskolestudenter har inte pengar eller inkomst för att köpa ett hus, men det finns några alternativ att överväga. En av de alternativen är kiddie lägenheten lån, vilket gör det möjligt för en högskolestudent eller ung vuxen att köpa ett hus med en blodrelaterad som medsignal. Både den unga vuxen och medsignalen är på gärningen och man måste bo i huset. Nerbetalningen kan vara så låg som 3,5% och rum kan hyras ut till andra personer så länge som lokala zoneringslagar tillåter det. Den unga vuxen eller studenten behöver inte inkomst för att kvalificera sig för lånet, eftersom medsignalen kan använda sin inkomst.

Den bästa delen om ett barns lägenhetlån är om andra rum är uthyrda kan studenten kanske använda hyran för att betala hypotekslån och få lite kvar. Inte bara är den student som bor hyrfri, men de tjänar också pengar! Om den studerande kan kvalificera sig för ett ägarboendelån utan en medsignal kan de köpa ett hem på egen hand med hjälp av denna strategi också. Om hemmet är en bra hyra egendom borde hyran från de andra studenterna betala för inteckning plus några. När studenten flyttar ut kan de hyra hela fastigheten och göra ännu mer pengar.

Hur riskabelt köper hyresfastigheter?

Jag kan föreställa mig att många av dem troligen tror att det här låter bra tills fastighetsmarknaden faller och bostadspriserna kraschar igen. Det är ett giltigt problem med någon investering, men om du köper ett hem med bra kassaflödesuthyrning är inte lika riskabelt som du kanske tror. Under den senaste bostadskraschen såg vi att priserna sjönk 50% eller mer i vissa områden och många skadades dåligt av kraschen. Hyrorna sjönk också i vissa områden, men inte så mycket som priserna sjönk. Det är viktigt att inse att hyrorna inte är direkt knutna till husvärden. Husets värden är baserade på utbud och efterfrågan på hus till salu, men hyrorna är baserade på utbud och efterfrågan på hyror som är tillgängliga. I den sista kraschen gick våra hyror kanske 10% på vissa områden och vissa områden såg ingen minskning. Människor behöver alltid en plats att bo och om du köper med gott om kassaflöde, ska små hyreshastigheter inte skada dig. De enorma minskningarna i hemvärden påverkar inte dig om du inte behöver sälja. Våra värderingar har gått förbi där de var före bostadskrisen.

Om Mark Ferguson

Mark har varit licensierat fastighetsmäklare sedan 2001 och specialiserat sig på REO och HUD-listor. Han driver för närvarande ett team på tio, vilket inkluderar 6 licensierade agenter. Markera egna 11 långsiktiga hyresfastigheter och fixa och vända 10-15 bostäder per år. Mark kör också InvestFourMore.com, en blogg dedikerad till att diskutera sina hyresfastigheter, fixa och vända och bli fastighetsmäklare.