Har inte tillräckligt med pengar för att vända ett hus? Prova att bläddra med bara $ 1000

Du är förmodligen bekant med tanken på att bläddra i ett hus: köpa, fixa och sälja ett hem för vinst inom en relativt kort tidsram. Men visste du att du kan göra något liknande med lediga tomter och arealer? Faktiskt, i vissa delar av landetdu kan börja flippa mark med så lite som $ 1000.

Strategin jag ska förklara är den som jag har använt flera gånger under åren. Så här har jag gjort pengar på att flippa mark, samt varför strategin fungerar - och hur man hittar möjligheterna i närheten av dig.

Min första fastighetsvinst

Jag var 20 år och bodde i Michigan när jag såg ett 2,5 hektar stort land till salu för $ 4,500. Det var på en lugn grusväg en mil utanför motorvägen. Jag erbjöd $ 3.500 - de flesta av besparingarna från mitt minimilönejobb - och den fastighetsmäklare som ägde det enades om. (Lektion: det kan inte skadas för att göra ett lågt erbjudande). Stängningskostnaderna uppgick till cirka $ 100 (de var lägre då), så jag investerade totalt $ 3 600 totalt.

Jag städade fastigheten och skisserade en möjlig uppfart genom att lägga ut några döda träd. Från en undersökningsmarkör i hörnet sätter jag pinnar längs gränserna och målar topparna vita och håller flera fötter inuti fastighetslinjen för att vara säkra, eftersom jag inte är en landmätare.

Mark säljs lättare när människor kan se vad de får och föreställa sig vad som kan göras med det. Grovt märkning av fastighetslinjer (berätta för köpare är detta en gissning, inte en undersökning), städning av fastigheten och antydning på var en uppfart kan göra det. Jag tillbringade ungefär fyra timmar att förbereda fastigheten till salu.

Det handmålade tecknet jag spikade på ett träd sa, "Till salu: 2,5 hektar för $ 4 750: $ 250 ner och $ 100 per månad." Två veckor senare sålde jag fastigheten och stängde affären i en restaurang. Köparen betalade fullt pris.

Köparen betalade också 11% ränta på månadsbetalningarna. När balansen betalades i sin helhet några år senare hade min investering på 3 600 dollar gjort mig mer än 2 100 dollar i realisationsvinster och ränta, även efter de mindre transaktionskostnaderna. Det var inte den sista affären jag gjorde.

Varför denna fastighetsstrategi fungerar

Det hjälper till att städa upp din egendom, vilket de flesta säljare inte gör. Det hjälper också att klargöra var egenskapslinjerna är, en annan sak som de flesta säljare inte gör. Men det mest avgörande steget om du vill sälja mer än du betalat är att erbjuda enkel finansiering.

I min första affär sa köparna att fastigheten var dyr och räntan var för hög. Sedan stängde de affären hur som helst, till fullt pris. Varför? De gillade paketet och hade råd med $ 250 på betalning och $ 100 månatliga betalningar. Med andra ord hade de förmodligen inte många andra alternativ. Nu kan landet vara värd $ 20.000, så jag antar att de är nöjda med sin investering.

Oavsett om det är bilar, möbler eller fastigheter, kommer de flesta köpare att betala ett högre pris om det är lätt för dem att köpa. Så här är hela planen i en rad:

Köp billigt för pengar och sälja över marknadsvärdet för en låg betalning och små betalningar med hög ränta.

Hitta billiga fastigheter att flipa

Penny Hoarder har tidigare rapporterat om hur man köper mark för $ 100 eller mindre genom att bjuda på eBay-auktioner. Det finns också många platser du kan söka online för billiga arealer och byggmaterial. Här är tre att överväga:

Realtor.com

Den här webbplatsen är inriktad mot homebuyers, och du kan bara söka en stad i taget. Men om du ställer in sökkriterierna för "0" sovrum och badrum och klickar på "Pris: Lågt till Högt" i fältet "Sortera", kommer partierna och marken oftast att stå över listan över resultat.

Här i North Port, Florida, visar Realtor.com mycket startar på $ 2 200, och det finns mer än 130 listor för under $ 5 000.

Land Watch

För att se billiga egenskaper över hela landet, ange högst $ 5 000 och klicka sedan på "United States" under "Narrow by Country" (de flesta listorna är i alla fall i USA). Sortera resultaten för att lista de billigaste först.

Filtret fungerar inte perfekt, så du får se några hyresfastigheter, eller en auktionsfastighet visas i "fast pris" -resultaten, men du kan fortfarande hitta listor som börjar på mindre än $ 1000 här.

Mark och gård

Du måste välja ett tillstånd att söka, så för att testa webbplatsen valde jag Colorado med ett högsta pris på 5 000 dollar. En av resultaten på första sidan var 5 tunnland för 1.800 dollar.

Det är självklart det enklaste att investera nära hemma, så börja titta runt i stan. Eftersom många säljare inte har sina fastigheter listade av en agent eller online, kör runt och leta efter tecken. Och kolla gratis annonseringswebbplatser som Craigslist.

När du hittat en egendom du vill, hitta försäljningspriserna för liknande egenskaper genom att söka "nyligen sålda fastigheter" plus namnet på din stad. Erbjuda mindre än vad du tycker att landet är värd, vilket gör det klart för säljaren att du betalar pengar och kan stänga när som helst.

Försäljning med finansiering

Ännu mer än när du byter hus måste du vara villig att hålla marken en stund, för att du aldrig vet hur länge det tar att hitta rätt köpare. Lyckligtvis är fastighetsskatt (din enda kostnad) minimal på rå mark.

För att sälja snabbare, börja förberedelser innan du ens stänger köpet. Gör ett "till salu" tecken, förbereda annonser för Craigslist och få de nödvändiga blanketterna för försäljning.

Du kan sälja med hjälp av ett "landskontrakt" (som jag gjorde), vilket också kallas ett "kontrakt för handling" på vissa områden. Leta efter gratis blankett blanketter online. Du behåller titeln till fastigheten tills den slutliga betalningen är gjord, varvid du undertecknar en handling för köparen.

Du kan också sälja med titelförsäljning och placera ett hypotekslån på fastigheten. Om du inte är säker på vilket är bättre där du bor, prata med en advokat (på vissa ställen är avskärmningsprocessen snabbare för en eller annan typ av kontrakt).

Det är upp till dig och köparen att förhandla om en förskottsbetalning, det månatliga betalningsbeloppet och räntan. Kom bara ihåg att för att få det bästa priset måste du göra det enkelt för köparen.

Det är möjligt att en köpare slutar göra betalningar, i så fall måste du avskärma kontraktet för att få din egendom tillbaka. Men till skillnad från ett hus som skulle kunna skräpas när du får tillbaka det, är det mindre att gå fel med mark, så det är inte lika riskabelt att sälja med en liten betalning.

Gör matematiken innan du köper

Innan du ens gör ett erbjudande, beräkna hur mycket det kostar dig att köpa en fastighet med stängningskostnader och har en försäljningsfaktor i åtanke. Tänk också på eventuella försäljningskostnader. Du bör sträva efter att göra en anständig totalavkastning efter alla utgifter.

Antag att du ser mycket reklam för $ 5000. Du räknar med att köp- och försäljningskostnaderna kommer att gå runt $ 500 (utan agentkommission om du säljer på egen hand). Ditt beräknade försäljningspris är $ 6.700 och du vill göra minst $ 1500 plus ränta efter utgifter, så du erbjuder $ 4500 kontant och säljaren godkänner.

Antag nu att du säljer den till $ 6 700 med $ 300 ner och betalningar på $ 282 per månad till 7% årsränta. Köparen betalar saldot på $ 6 400 på tre år. Efter utgifter har du gjort en vinst på $ 1700 plus $ 740 i ränta, för en total avkastning på $ 2,440. Om du investerar bara några dussin timmar kan det vara en bra affär.

På riktigt billigt mark måste du försöka att dubbla ditt köppris när du säljer. Även om du köper en mark för $ 1000 eller mindre, har du fortfarande minst dessa kostnader:

• Avsluta köpet
• Inspelning av gärningen
• Fastighetsskatt tills du säljer
• Avslutande försäljning
• Inspelning av kontraktet
• Förbereder gärningen när din köpare betalar fullt ut

De kan enkelt lägga upp till $ 400 (eller mer), så även om du säljer för $ 2000 - dubbla vad du betalade - och du gör $ 200 i intresse, får du fortfarande en totalavkastning på endast $ 800. Du vill nog inte stör mycket mindre än det.

Läs om hur du skriver upp ett köpavtal och avslutar ett landskontrakt på nätet. Jag tog vanligtvis formulär från tidigare erbjudanden och ändrade alla detaljer för att spara pengar och har fortfarande korrekt pappersarbete. Om du förbereder papper och sedan ha en advokat granska allt och stäng affären för dig, både du och köparen är skyddade, men utan extra kostnad för professionell dokumentförberedelse. Fråga en advokat om titelförsäkring är nödvändig och normalt, eller om en enkel titel sökning är tillräcklig var du är.

Din tur: Skulle du överväga att försöka flipa land för en vinst om du kan börja med några tusen dollar eller mindre?