Ska du köpa hus eller fortsätta hyra? Så här bestämmer du

När vi bodde i Tucson, Arizona, brukade min fru och jag gå förbi ett sött litet hus som vi tyckte om. Det var till försäljning för 150 000 dollar, vilket "marknaden" sa var ett rimligt pris (tidigt 2006), men det verkade inte rätt för mig. Jag beräknade att lånbetalningar, skatter, försäkringar, vatten och underhåll (alla de saker vi inte betalade som hyresgäster) skulle vara $ 1 125 per månad. Men hus precis som den här hyrde för 700 dollar per månad - en besparing på 5,100 dollar per år!

Du kan gissa resten av berättelsen. Bubblan sprängde och inom några år såldes bostäder i det området för drygt 100 000 dollar. Jag är glad att vi valde att vänta. Senare var det meningsfullt att köpa. Vi har faktiskt ägt sex hem under de senaste dussinåren, och vi föredra vara husägare, men där är gånger när det är mer meningsfullt att vara en hyresgäst.

Är du redo att köpa ett hem?

Med priserna lägre och hyror högre kanske du undrar om nu Det är en bra tid att sluta hyra och börja shoppa för ett hem. Experterna säger ja, men baserar sina argument på antaganden som inte nödvändigtvis är relevanta för din situation, som jag kommer att förklara.

Först, men är du redo att köpa ett hem? Fråga dig själv om:

• Du har tillräckligt med pengar för en förskottsbetalning
• Du har tillräckligt med pengar för att stänga och flytta kostnaderna
• Du vet vad det egentligen kostar att ha ett hem
• Du kan hantera de stora överraskningarna som kommer med att äga ett hem
• Du är redo för tid och arbete för att ta hand om ett hem

OK, så du har sparat lite pengar för en förskottsbetalning, och du budgetar tillräckligt för att ersätta den där värmaren när den plötsligt dör i mitten av vintern. Du älskar även att klippa gräs, rena rännor och skovla snö. Du vill ha ett eget hem, men kanske vill du också att det ska få ekonomisk förståelse. Läs vidare…

Köp eller hyra: Vad experterna säger

Trulias Hyresversusrapport visar att köpet är väsentligt billigare än att hyra. För de 100 tunnelområdena som används i deras beräkningar, köpa är en jätte 38% billigare än att hyra. De säger, "Köper varierar från att vara bara 5% billigare än att hyra i Honolulu till att vara 66% billigare än att hyra i Detroit."

Med andra ord är det billigare att köpa i alla större amerikanska städer, och förmodligen även i mindre städer. Men vänta…

Det är inte så enkelt beräkning

Varje rapport av denna typ och varje "buy vs. rent" -kalkylator baseras på antaganden om saker som hur länge du bor i hemmet (7 år i denna rapport), din förskottsbetalning (20%) och din ränta (3,5%). Jag hittade Trulia-rapporten att vara ganska noggrann. Det gav till och med underhållskostnader, och vissa överklagare för första gången förbises ofta när man jämnar att köpa för att hyra.

Å andra sidan kan vissa antaganden inte vara meningsfulla för din situation. Till exempel innebär Trulias metodik justeringar för storlek. Rapporten säger:

"Det är inte rätt att jämföra den genomsnittliga hyran och det genomsnittliga priset på bostäder på marknaden. Att göra det skulle vara vilseledande eftersom hyres- och försäljningsfastigheter är väldigt olika: viktigast av allt är husförsäljningen 47 procent större än hyror. "

Så med någon form av justering (detaljerna är små) kan det vara billigare vid kvadratfoten att köpa. Men är det relevant? Din verklig alternativ kan vara en bra 800 kvadratmeter lägenhet nära centrum för en total månads kostnad på $ 1.000 mot ett 1800 kvadratmeter hus i förorterna med en total månads kostnad på $ 1500. Lägenheten skulle vara $ 6 000 mindre per år, trots att "kvadratmeterkostnaden" är 66% högre. Och kanske finns det inga bra 800 kvadratmeter hus att jämföra din lägenhet till.

Betydelsen av storlek beror på layout. Platsen, typ av hem, gård storlek och kvalitet av byggmaterial också. Men det är svårt att ansluta sådana faktorer till en formel. Hur jämför du en stor gård nära närheten till en Starbucks, eller en garageverkstad för att vara nära en busslinje? Hur jämför du hushållsföretagens ansvar till det enkla att hyra?

Dessa är personliga, situationella och ofta intuitiva beräkningar. Och det kan finnas många av dem. Till exempel, du kanske är bättre att hyra om ...

• Det finns en bra chans att du kommer att flytta inom några år
• Nerbetalningen tar alla dina besparingar
• Du sparar aldrig pengar för stora oväntade utgifter
• Du hatar yardwork och tar hand om ett hem
• Din arbetssituation är skakig
• Du älskar att bo nära handlingen

Och du kanske är bättre att köpa om ...

• Du förväntar dig att din familjstorlek ska växa
• Du vill spela på stigande priser och planera att sälja för vinst
• Du kommer inte att lägga undan pengarna även om du sparar genom att hyra
• Du vill ha husdjur, och det gör att hitta hyror svårt
• Du vill ha ett hemmabaserat företag som inte kan köras från en lägenhet

Om du är redo att köpa, och även om den ekonomiska aspekten är mycket viktig, måste du göra beräkningarna från fall till fall. Så titta på bostäder som uppfyller dina minsta personliga kriterier och gör sedan följande uppskattningar (med dina bästa gissningar):

1. Längd du kommer att stanna i det område där du för närvarande bor: _____.
2. Hyreskostnader (hyra, verktyg etc.) för den tidsramen, baserat på din nuvarande hyresnivå och ett gissning om framtida ökningar, för Din totala kostnad att hyra: ______.
3. Summa utgifter i hemmet du överväger (stängning av kostnader, betalningar, skatter, försäkringar, verktyg, underhåll, etc.), för samma tidsram: ______.
4. Din prognostiserade förskottsbetalning: ______.
5. Pris du får när du säljer ditt hem, baserat på en rimlig uppskattningsgrad för ditt område (historiskt har det varit 3 till 5% årligen i USA): ______.
6. Slutkostnader du kan använda Trulias siffra på 8% av försäljningspriset: ______.
7. Återstående balans du är skyldig när du säljer ditt hem du kan använda en återstående balansräknare: ______.
8. Subtrahera beloppen på raderna 6 och 7 från rad 5, för att komma till nettoprovet från stängning: ______.
9. Subtrahera linje 4 (din förskottsbetalning) från rad 8 för att komma fram till hur mycket eget kapital du har fått: ______.
10. Subtrahera linje 9 från rad 3 för att komma fram till din totala kostnad att äga: ______.
11. Jämför linje 10 (kostnad för egen) till rad 2 (kostnad att hyra) för att se vilken som är lägre.

För att vara exakt måste du göra dessa beräkningar för varje hem du tittar på. Och ja, det kan finnas en bostadskrasch ett år efter att du köpt. Då kan priserna stiga så fort medan du hyr, du kommer inte att kunna köpa igen i årtionden.

Du tar risker att köpa eller hyra och beräkningarna ovan innebär mycket gissning. Men de ger dig en plats att börja. Låt oss titta på ett exempel, bara för att se hur man kör numren ...

Du förväntar dig att stanna i stan i sex år, och du betalar hyra på 800 dollar per månad. Du räknar verktygen kommer i genomsnitt $ 100 per månad i framtiden, och hyran kommer att öka till $ 850 och $ 900 två och fyra år ut. Du betalar 200 kronor per år för hyresgästen försäkring. Din kostnad att hyra:

• Hyr: $ 61 200 ($ 800 i 24 månader, $ 850 i 24 månader, $ 900 i 24 månader)
• Verktyg: $ 7 200 ($ 100 gånger 72 månader)
• Försäkring: $ 1200 ($ 200 gånger sex år)

Totalkostnad att hyra: $ 69.600

Du kan köpa ett hus du gillar för $ 180 000 med $ 36 000 ner, låna $ 144 000 saldot på 4,5% på ett 30-årigt hypotekslån. Betalningen skulle vara $ 730 per månad och du förväntar dig 3% uppskattning, till ett försäljningspris på cirka $ 215,000 på sex år.

Det är större än din lägenhet och du betalar din egen vattenräkning, så verktygen kommer att köra $ 260 per månad, försäkring $ 950 årligen och skatter om $ 2500. Du räknar reparationer och underhåll på ca $ 200 per månad. Här är siffrorna:

• Slutkostnader: $ 3.600 (inklusive lånekostnader)
• Betalningar: $ 52,560 ($ 730 per månad gånger 72 månader)
• Fastighetsskatt: $ 15.000 ($ 2.500 per år gånger sex år)
• Försäkring: $ 5 700 ($ 950 per år gånger sex år)
• Verktyg: $ 18 720 ($ 240 per månadstid 72 månader)
• Underhåll: $ 14 400 ($ 200 per månad gånger 72 månader)
• Totala utgifter före eget kapitalvinst: $ 109 980 (alla ovanstående)
• Försäljningspris: $ 215,000 ($ 180,000 gånger 3% årlig uppskattning förhöjd i sex år)
• Stängningskostnader: $ 17 200 (8% av försäljningspriset på $ 215 000)
• Återstående balans skyldig: $ 128,360 (efter 72 betalningar)
• Netto vid stängning: $ 69.440 ($ 215.000 minus lånebalans och stängningskostnader)
• Nettoresultat: 33.440 USD (nettoförlust intäkter minus initial nedbetalning)

Summa kostnader för att äga hemmet: $ 76,540 (totala utgifter minus eget kapitalvinst)

För att hålla det enkelt innehåller dessa beräkningar inte "möjlighetskostnaden" för din förskottsbetalning (du kan ha investerat det någon annanstans om du fortsatte att hyra), så kostnaden för att äga är ännu lite högre än det här exemplet föreslår.

Små förändringar i dina antaganden kan också göra stor skillnad. Till exempel, om hemmet uppskattar 4% årligen, istället för 3%, skulle din anskaffningsvärde vara bara $ 65 500 - mindre än kostnaden för att hyra.

Ett sista förslag: Om du verkligen inte är bra att spara pengar och det kostar lite mer att köpa istället för att hyra, fortsätt och få huset. Det eget kapital som du bygger kommer att vara en slags plan för tvångsparande, så åtminstone får du något i framtiden.

Din tur: Vad tycker du om att köpa jämfört med att hyra, och vilken väg kommer du sannolikt att gå?

Steve Gillman är författaren till "101 Weird Ways to Make Money" och skapare av EveryWayToMakeMoney.com. Han har varit repo-man, stavskyttare, sökmotorutvärderare, husflipper, spårvagnshanterare, processservern, mock juror och roulette croupier, men på mer än 100 sätt har han gjort pengar, skrivandet är hans favorit (hittills) .