Förstå skuld-till-inkomst-förhållande och studielån

Vad är skuldsättningsgrad? Det är ett förhållande som påverkar din förmåga att få tillgång till ett lån. Grundidén är om du har för mycket skuld i förhållande till din inkomst, kan långivare tveka eller vägra att ge dig den kredit du behöver för ett stort köp. Din skuldsättningsgrad (DTI) uppstår oftast vid köp av ett hus, men det anses också av potentiella hyresvärdar eller uthyrare av bilar. Genom att dra din kreditrapport kan någon beräkna din DTI och bestämma om du vill låna, hyra eller hyra ut till dig.

Hur påverkar studielån? Självklart är studielån en skuldsätt. Liksom andra lån visar din studentskuld på din kreditrapport. En potentiell långivare eller hyresvärd kommer att se ditt lån och fakturera det i ditt DTI-förhållande. Men studielån påverkar ditt DTI olika beroende på situationen. Jag ska redogöra för vad som specifikt går in i ett DTI-förhållande och hur studielån påverkar flera scenarier.

Snabbnavigering Hur man beräknar ett DTI-förhållande? Effekten av studielån på skulden till inkomstförhållandeLägga ett hypotekslånHämta ett lån till ett hus eller lägenhetGetting och hålla ditt jobbHantering av ditt DTI via ditt studielån

Hur man beräknar ett DTI-förhållande?

Din skuldsättningsgrad beräknas genom att jämföra din månadsvisa skuldförpliktelser med din månad inkomst. Låt oss ta en titt på båda.

Din skuldförpliktelse består av återkommande skuld, vilket är skuld som du inte kan avbryta när som helst. Detta inkluderar hypotekslån, hyra, billån, personliga lån, månatliga minsta kreditkortsbetalningar, underhåll, barnbidrag och, naturligtvis, studielån. Det här är skulder som inte kommer att gå förrän du har återbetalat dem helt.

Vad räknas inte? Trots det faktum att du kan ha avtal med din internet-, kabel- eller telefonleverantör, kan du tekniskt dra ut kontakten på dessa tjänster när som helst, så de räknas inte. Inte heller andra typer av verktyg som el och vatten. Även din sjukförsäkring räknas inte i din DTI. Självklart är pengarna du betalar tillbaka till din kusin som lånat ut några hundra dollar i förra månaden inte en officiell skuld, så korsa det från listan också.

När det gäller bostäder, om du säljer ett hem innan du köper en ny, eller om du lämnar din nuvarande hyra och flyttar till en ny, räknas inte dina månatliga skyldigheter till ditt tidigare hem. Snarare kommer en långivare eller hyresvärd att titta på månatlig inteckning eller hyra betalning av den nya platsen och beräkna hur mycket av din inkomst som kommer att ta upp. De kommer inte att låna ut eller hyra till dig om de tror att för mycket av din inkomst kommer att ätas upp av bostadskostnader, även om du tekniskt har inkomst för att täcka den. Men om du inte flyttar eller om du håller ditt gamla hem, kommer din nuvarande inteckning eller hyra bli införlivad i din DTI.

Din inkomst kan inkludera inte bara löner, löner och tips, men också underhåll och barnbidrag, sociala trygghetsförmåner och pension. Nästan mycket pengar du tar in på månadsbasis på böckerna kan betraktas som inkomst.

Hur beräknar du ditt DTI-nummer? Lägg upp alla dina skulder och hela din inkomst. Ta bara ditt skuldnummer och dela det med ditt inkomstnummer. Exempel: Om du har 1 000 USD per månad i skuldförpliktelser och 3 200 USD per månad i inkomst dividerar du 1000 med 3 200 och ditt svar är .3125. Runda det till .31, multiplicera med 100, och du har ett 31% DTI-förhållande.

Här är en enkel kalkylator som kan hjälpa dig att räkna ut det här:

Effekten av studielån på skuld till inkomstförhållande

Studielån kan vara svårt vid beräkningen av DTI. Anledningen är att miljontals låntagare har federala studielån och federala lån erbjuder många olika återbetalningsalternativ, som inkomstdrivna återbetalningsplaner eller en planerad återbetalningsplan. Privata lån, eftersom återbetalningsalternativen är betydligt färre, är ganska enkla. Jag ska gå igenom de vanligaste situationer där DTI är en viktig faktor och diskutera hur studielån påverkar varje situation.

Få ett lån

Att köpa ett hem är förmodligen det största köpet du kommer att göra i ditt liv. Din erfarenhet av att få ett lån för att finansiera det här hemmet beror på din egen personliga ekonomi, inklusive ditt DTI, samt reglerna för långivaren du har att göra med. Många långivare säljer de intecknade hypotekslånen (inklusive våra favorit online hypotekslån) - din skuld, det vill säga - och de två största låntagarna är Mortgage Association (Federal Mortgage Association) och Federal Mortgage Mortgage Corporation (även Freddie Mac ). Fannie och Freddie utfärdar riktlinjer för långivare för att upprätthålla kvaliteten på de lån de köper och försäkrar. Dessa inkluderar riktlinjer för DTI och studielån för att få en inteckning. De två företagen fungerar på samma sätt, även om de har olika regler som styr varje organisation.

Både Fannie och Freddie har utfärdat nya riktlinjer 2017 om studielån och utlåningspraxis. Dessa kan påverka din förmåga att få en inteckning, eller de kan till och med vara den avgörande faktorn. Emellertid är varje långivare annorlunda och deras efterlevnad av riktlinjer kan fluktuera.

Nya Fannie Mae Regler:​

• Det acceptabla DTI-taket är nu 50%, upp från 45%.
• Långivare kan använda den faktiska betalningen enligt en inkomstdriven återbetalningsplan för att kvalificera låntagare om det framgår av kreditrapporteringen eller om godtagbar dokumentation av studielånet lämnas.

Läs hela Fannie Mae reglerna här.

Nya Freddie Mac Regler:

• Långivare kan använda det månatliga belopp som rapporterats i kreditrapporten eller 0,5% av den ursprungliga eller aktuella lånebalansen. desto större av de två måste användas för att kvalificera låntagare.

Läs hela Freddie Mac regler här.

Vad som visar på din kredit rapport är avgörande. Ibland om du befinner dig i en IDR-plan kanske din faktiska betalning (det lägre IDR-beloppet) inte dyker upp, men din fulla betalning (vad du skulle betala utan IDR) gör i stället. Långivare kan bara ta hänsyn till hela betalningen, eller de kommer att beräkna ett betalningsbelopp baserat på lånedokumentation eller andra riktlinjer.

Om inget uppstår på din kreditrapport är långivare (enligt Fannie Mae-reglerna) beräkna din månatliga förpliktelse som 1% av din återstående lånebalans eller en betalning baserad på ett avskrivningsschema på 20-25 år. Eller de kan (enligt Freddie Mac regler) använda 0,5% av ditt ursprungliga eller aktuella saldo.

Dessutom kan många banker och långivare ha egna regler som är olika (och strängare) än dessa standarder. Det kan vara svårt att ändra bankens politik.

Det är en bra idé att dra din kredit rapport några månader innan du förväntar dig att ansöka om ett inteckning för att se till att det inte finns några överraskningar på rapporten som kan äventyra din förmåga att säkra hypotekslånet. Du har rätt till en gratis kreditupplysning varje år från AnnualCreditReport.com.

Det är alltid bra att kommunicera med din potentiella långivare (eller flera potentiella långivare) oavsett din situation. Förklara specifikt vad dina månatliga betalningsförpliktelser för dina studielån är. Var ärlig hela processen. Deras inhemska utlåningsregler kan vara flexibla på vissa områden där du trodde att det skulle vara ett vägspärr. Det gör aldrig ont att fråga!

Vi bryter ner de vanligaste upplevelserna med detta här: Få en inteckning medan du är i inkomstdriven återbetalningsplan.

Få ett billån

Om du behöver ett lån för att köpa en bil och du har en studentlånskuld, kommer långivaren också att titta på din DTI. Vanligtvis är en DTI på 36% eller lägre idealisk för att få en rimlig affär på en bil. Om du gör de vanliga, fulla betalningarna på dina studielån är din situation ganska enkel för långivaren. Men återigen kan IDR-planerna inte visas på din kreditrapport, vilket därmed potentiellt slår din DTI borta.

Med inga enheter som Fannie eller Freddie i den automatiska världen kan det vara svårare att mäta vad långivare kommer att göra för att varje har sin egen specifika praxis. Vissa långivare kan till exempel förstå IDRs helt, och det kan förbättra dina chanser att få ett billån. Vissa kan fortfarande avvisa dig. Och vissa kan vara fuzzy på detaljerna. Om du kan sätta dig ner och förklara din låne situation - som vilken typ av betalningsplan du är i och hur mycket du betalar varje månad - kanske du har mer framgång.

Hyra ett hus eller lägenhet

Effekten av ditt DTI på din förmåga att hyra ett hus eller en lägenhet varierar i stor utsträckning av plats och fastighetsägare. Vi bor i ett stort land med vilda skillnader i hyra. Hyror i New York City kommer att vara väldigt olika från hyror i Nashville. Hyresvärdar varierar också mycket i sina standarder eller hyreshanteringsstil. Hyresvärdarna kan vara ett par som bor i övervåningen och har endast en hyra, eller hyresvärden kan vara ett massivt bolag eller något däremellan. Många hyresvärdar hyra fastighetsförvaltare för att skärpa potentiella hyresgäster och hantera nuvarande uthyrning.

I allmänhet vill hyresvärdar inte bara veta att du har pengar att betala, de vill se till att hyran inte äter upp för mycket av din inkomst. De kommer att kunna berätta genom att beräkna ditt DTI-förhållande och factoring i hyran av deras egendom. Många hyresvärdar kommer att kräva att hyran uppgår till högst 33% av din inkomst. Vissa kan vara smidigare och gå upp till 45% eller 50%. Återigen beror detta på hyresvärden eller fastighetschefen.

Komma och hålla ditt jobb

Det är rutin för arbetsgivare att driva bakgrundskontroller av potentiella anställda, men de kan gå djupare och ta en titt på din kreditrapport och beräkna din DTI. Varför? Speciellt om ditt jobb medför pengarhantering eller tillgång till känslig information kan en arbetsgivare vilja veta att du effektivt kan hantera din egen ekonomi.

Det finns så många faktorer ur din kontroll som skulle höja din DTI, men kan inte äventyra din förmåga att fungera bra vid ett visst jobb, även om det kräver pengarhantering.

Medan vi inte rekommenderar att du tar upp din DTI om du inte frågar om det (du kan öppna en burk maskar som aldrig öppnas), är det bra att ha en berättelse som inte låter som en massa av ursäkter, men ramar dig som en proaktiv chef för din situation, i motsats till en passiv mottagare. Speciellt om dina studielån är en betydande bidragsgivare till ditt DTI, bör du förbereda några svar om din utbildning och hur det kan ha hjälpt dig, hur du hanterar din skuld och dina planer för återbetalning.

Och inser att din studentlånskuld kan få dig att sparka från ditt jobb.

Hantera ditt DTI via ditt studielån

Dina studielån kan få din DTI för hög för att säkra en hypotekslån, ett billån, ett hyreshus och mycket mer. Du kan inte förhandla om din balans på dina studielån, men om du har federala lån och du kvalificerar dig för en inkomstdriven återbetalningsplan, kan det ge dig chansen att avsevärt minska din DTI. IDR är inte rätt för alla, så du vill noga överväga din ekonomiska situation innan du hoppar in i en.

Kontrollera på din kredit rapport för att se till att allt rapporteras korrekt är också en bra idé.Medan det inte är vanligt, ibland rapporteras samma lån felaktigt flera gånger på en kreditrapport, ett misstag som definitivt kommer att påverka din DTI.

Om du kämpar för att betala dina federala lån föreslår vi att du pratar med Ameritech Financial at 866-863-3870. De kan hjälpa dig att bedöma din studielånssituation och, om du är berättigad, hjälper dig att komma in i rätt låneåterbetalningsprogram för dig. Om du kvalificerar kan du till och med komma på spår till förlåtelse.