Hur man lägger till fastigheter i din investeringsportfölj

Detta är ett gästpost från Brandon Turner från BiggerPockets.com

Det finns många sätt att pensionera sig rika.

Aktier, fonder, byggföretag och många andra "investeringsfordon" som du kan ta för att få dig till en avkopplande och välbärgad pension.

Men medan de flesta yrkesverksamma förstår att du sparar en stor del av din lönecheck och investera det på aktiemarknaden kan hjälpa dig att komma dit, många förstår inte hur man lägger till fastigheter i den portföljen utan att sluta upp en trött och upptagen hyresvärd med fler problem än tiden.

Det är av den anledningen att jag vill dela mina tankar med dig idag om hur du kan Lägg till fastigheter som investerar i din portfölj för att påskynda dina besparingar, öka din nettovärde och gå i pension med en större investeringsportfölj.

Real Estate Investing Basics

Innan du dyker för djupt in i "specifika" investeringar i fastigheter, låt mig snabbt ge dig en kort översikt över hur människor tjänar pengar i fastigheter.

I de mest grundläggande meningen köper de flesta investerare fastigheter som letar efter två saker:

• Pengaflöde - Den extra inkomst som är kvar efter alla kostnader har betalats.
• Uppskattning - eget kapital som byggs upp som fastighetsvärden stiger och / eller lånet betalas ned

Det finns uppenbarligen andra intressen, som skatteförmåner, som söker alternativ till investeringar på aktiemarknaden, eller personliga behov (till exempel vård av en äldre förälder) men primärt, kassaflöde och uppskattning är de två förarna bakom en bra fastighetsinvestering. Vissa investerare fokuserar mer på att uppnå maximalt kassaflöde, medan andra i första hand syftar till att uppskatta.

Medan de två terminerna inte alltid står i motsats till varandra, kommer du i allmänhet att upptäcka att egenskaper med mer kassaflöde har en lägre chans för uppskattning eftersom de ligger i mer "förvaltningskrävande" platser som inte ökar i värde så fort.

Således, som en potentiell investerare, beror den typ av fastighetsinvesteringar du vill komma in på i stor utsträckning på din strategi, personlighet och tidslinje.

Personligen tror jag på att köpa baserade så mycket på kassaflödet men att köpa i områden där uppskattning är möjlig.

Jag vill inte ha en fastighet där jag oroar mig för att bli skott bara för att köra iväg - men det är också viktigt för mig att göra en stabil avkastning varje månad.

I slutändan är den typ av investering du kommer in på dig - men jag rekommenderar starkt (åtminstone i början) att du planerar för kassaflöde och uppskattar "glasyren på kakan". På så vis garanterar du en lönsam investering med minimal risk.

Typer av fastighetsinvesteringar:

Jag är säker på att du känner någon som äger, eller kanske du redan äger, en enda familjeuthyrning. Bra! Men förväxla inte tanken att äga ett enda familjehus som den enda aktören i fastighetsinvesteringsutrymmet. Det finns faktiskt många olika vägar som du kan använda för att investera i fastigheter, med varierande svårighetsgrader, risk, belöning och tidskrav.

Och kom ihåg, bara om alla alternativ här kan köpas som en normal notering, a kort försäljning , eller a avskärmning.

Låt oss titta på några av dem nu:

Enfamiljshus

Som nämnts ovan är detta den vanligaste typen av fastigheter som de flesta individer känner till. Enfamiljhem är trevliga eftersom de är lätta att köpa, lätt att sälja, lätt att finansiera och lätt att hyra. Det finns alltid ett behov av att människor bor någonstans, så ensamhem kan ge trygghet och anständiga möjligheter till uppskattning.

Enstaka familjehem ger emellertid inte alltid den största avkastningen på investeringen (uppskattning mot kassaflöde), kan lätt förstöras av dåliga hyresgäster och med den stigande konkurrensen på fastighetsmarknaden kan de vara svåra att hitta fastigheter som passar dina kriterier.

Små flerfamiljegenskaper

Dessa egenskaper skulle innefatta duplexer, triplexer eller 4-plexes och finns i nästan alla samhällen i Amerika - men mycket tyngre i vissa grannar gentemot andra.

Dessa egenskaper har fördelen att de är lätta att köpa, finansiera och sälja som enfamiljshus men med mindre konkurrens (de flesta hemköpare söker inte efter den här typen) och "skalfördelar" som kommer med att ha mer än en enhet .

Dessa egenskaper kan vara mer "management intense" än enfamiljshus, men om de köpas på rätt sätt kan det ge ett bra kassaflöde och en stabil avkastning på investeringen.

Stora flerfamiljegenskaper

Dessa är de stora lägenhetskomplexen du ser, allt från 5 enheter till hundratals. Dessa egenskaper finansieras med en helt annan bankavdelning (kommersiell snarare än bostadslån) och kan kräva höga betalningar, kortare löptider och högre räntor.

Dessa egenskaper hanteras i allmänhet av en professionell fastighetschef (eller en live-in-manager, som det är fallet med mitt eget 24-rums-lägenhetskomplex) vilket ger en mer "hands off" -investering.

Kommersiella investeringar

Kommersiella fastigheter låg från köpcentra, närbutiker, restauranger och mycket mer. Med liknande finansiering till stora flerfamiljegenskaper är 20-40% de typiska betalningsbehoven och återigen är den kommersiella avdelningen vem du vill prata med i banken.

Kommersiell egendom drar nytta av längre leasingavtal, men lediga platser kan ofta sträcka sig från månader till år.

Skattlänkar

När en ägare av fastigheter vägrar att betala sina skatter, kan kommunens kommun placera en lien på fastigheten, sälja det lien till en investerare, och då kan investeraren få ränta på de pengar som är skyldiga. Detta system kan verkligen vara en "ingen toalett" metod för att investera i fastigheter, men att lära sig att hitta rätt typ av skattelättnader kan vara en konst i sig.

anteckningar

En annan metod att investera utan att vara "ägare" - en fastighetsnota skapas när en långivare finansierar en fastighetsavtal och får ränta från det lånet. Dessa anteckningar kan tillverkas, köpas eller säljas precis som en fast egendom.

Denna typ av investeringar kan vara nästan helt "passiv" men kan löpa risken för att en låntagare har fel på lånet, vilket kräver en dyr avskärmning.

Att köpa och sälja inteckningslån ligner mycket på att investera i peer-to-peer-utlåning med företagsfel Utlåningsklubb och Prosper.

Hävstångseffekt i fastighetsinvestering

Att utnyttja eller inte hävda, det är frågan.

Investeringar i fastigheter erbjuder en unik fördel gentemot de flesta andra investeringstyper - och det är kraften av hävstångseffekt. Visst, med aktier du kan köpa på marginal och lägga till någon hävstång där, men endast fastigheter kan du köpa med så lite som 20% ner (10% med vissa program och 3,5% om du planerar att bo i fastigheten.)

Det innebär att du har förmågan att ta emot 100% av uppskattningen men bara måste betala för 20% av fastigheten. Det betyder emellertid också att du har möjlighet att förlora 100% av värdeminskningen om priserna faller och att du slipper ut din betalning helt.

Det finns fortfarande en stor debatt i det personliga finanssamhället om huruvida man använder skuld som hävstångseffekt, till exempel att sätta ner 20 procent och finansiera resten av en fastighetsfastighet, är en bra idé eller inte. Föredraganden att använda "smart skuld" titta på matematiken och påpeka att om du kan låna på, låt oss säga 5% och göra 15% - du kommer framåt. Dessutom, genom att utnyttja dina pengar och hitta en otrolig affär som ger bra kassaflöde, kan din avkastning vara enorm.

Motståndare till skuld och hävstångseffekt ser emellertid på problemet skulden har på de flesta konsumenter och påpekar det, som Dave Ramsey är förtjust i att säga "100% av utestängningar förra året hände med personer med hypotekslån".

Valet att använda eller inte använda hävstång är strikt personlig och något att bestämma mellan dig, din familj och din personliga ekonomi. Oavsett om du väljer att använda skuld eller inte, rekommenderar jag starkt att du lär dig allt du kan om din avsedda investeringsavgift innan du sjunker pengar - så du maximerar chansen till framgång och vinst.

Gör din plan

När du väl har upptäckt din specifika fastighetsinvesterande nisch och bestämt dig för hur du planerar att finansiera din affär, är ditt nästa steg att göra en plan. Som jag vanligtvis säger, kör du inte från Kanada till Peru och vet bara att det är söder - du behöver en färdplan, en plan. En karta håller dig på rätt väg, bort från de döda ändarna, och hjälper dig att enkelt se var nästa stopp är.

När man väljer att investera i fastigheter är det lika viktigt att ha en plan. Du måste bestämma vilken typ av fastighetsinvestering du vill driva (som vi diskuterade ovan) och hur du planerar att finansiera den investeringen (som nämnts ovan.) Nästa - det är viktigt att i din plan definiera dina ekonomiska krav för investeringen också.

En beräkning som jag tycker om att använda när man undersöker en potentiell fastighetsinvestering kallas "50% Rule". Denna tumregel säger att för alla fastighetsinvesteringar kommer utgifterna i allmänhet att vara cirka 50% av den totala inkomsten, inte inklusive skuldbetalningen. Det betyder att om en 4-plex kommer att ta in $ 2000 per månad i inkomst, kan du anta att $ 1.000 per månad kommer att gå ut i kostnader, vilket ger dig $ 1 000 som antingen kontantflöde (om inget inte har gjorts) eller att betala inteckning. Om din skuldbetalning var $ 600 per månad kan du rimligen förvänta dig $ 400 per månad i kassaflöde vid den tiden.

Med hjälp av denna tumregel (och kom ihåg, det är bara en tumregel, inte evangeliets sanning, så var noga med att alltid köra de exakta siffrorna på en viss egenskap du analyserar) du kan räkna ut din avkastning och bestämma om en egendom är värt att förfölja. I exemplet ovan hade jag betalat 20 000 dollar för en förskottsbetalning på den egendomen som levererade 400 USD per månad i kassaflöde (4800 USD per år). Jag skulle titta på en 24% kontantavkastning på investeringar från den fastigheten , inklusive ingen framtida vinst från uppskattning.

Genom att definiera dina finansiella kriterier kan du snabbt sätta igenom 90% av fastighetserbjudanden som inte är bra erbjudanden och fokusera bara på dem som ger dig den typ av investeringsavkastning du letar efter.

Självhanterande vs Fastighetsförvaltning

Slutligen måste du bestämma om du vill hantera din egendom själv.

Om du vill köpa en enda familjestuga åt gången och ha en hel del fritid, är det inte så svårt att göra. Men om du planerar att köpa flera fastigheter och växa din investeringsportfölj - eller om du helt enkelt inte har mycket tid, var noga med att planera att ha bra fastighetsförvaltning på plats och budgeten i enlighet med detta.

Tänk på att de flesta fastigheter jag har köpt har varit bankrepositioner, som jag köpte efter att en hyresvärd förlorade sin egendom till banken.Detta visar att det inte alltid är lätt att vara hyresvärd och det är lätt att komma in över huvudet. Om du inte har tålamod att hantera svåra hyresvillkor och kunskapen för att hantera dessa situationer korrekt - rekommenderar jag att du får en kvalificerad fastighetschef.

Om du planerar att hantera dig själv, var noga med att skärpa dina hyresgäster och erkänna att det är bättre att vänta på rätt hyresgäst än att placera en dålig hyresgäst som senare kommer att orsaka stora ekonomiska problem. För mer information om hyresgästen screening, se till att kolla in den näst längsta posten jag någonsin har skrivit, "Hyresgästscreening: The Ultimate Guide."

Vart ska man åka ifrån här

Oavsett vilken typ av fastighetsinvestering du planerar att komma in, rekommenderar jag starkt att du studerar allt du kan för att vara en bra investerare innan du släpper pengar i det. Fastighetsinvesteringar är inte lika passiva som andra investeringsfordon, men avkastningen kan blåsa de flesta andra investeringar ur vattnet när det görs korrekt och när du har en solid plan på plats och investerar med intelligens. Det kassaflöde du får från dina fastigheter kan snabbt lägga till tusentals till ditt sparkonto utan att behöva arbeta ett dagjobb för det. Detta kan hjälpa dig att pensionera snabbare eller åtminstone gå i pension med mer inkomst, mer tillgångar och mer erfarenhet.

Det finns många böcker, podcaster, forum, bloggar, fastigheter klubbar och andra källor till bra utbildning där ute, och det mesta är gratis. Information har demokratiserats, så utnyttja de stora resurserna online. Du behöver inte bli expert, men när du väl väljer din specifika fastighetsinvesteringsväg - blir du minst bekant med den specifika nischen. Gräva in, fråga frågor (t.ex. i kommentaravsnitt under episka inlägg som den här ... tips om hint ...) och lära känna några lokala investerare som kan hjälpa dig att komma ifrån var du är nu till var du vill vara.

Din pension är din att göra av det du vill. Var inte rädd att lägga till ett nytt fordon till din portfölj, och förhoppningsvis har jag gjort fallet att fastigheter borde vara det fordonet.

Låt mig veta i kommentarerna nedan om du investerar i någon fastighet - varför eller varför inte - och eventuella andra frågor eller kommentarer du kan ha.

Brandon Turner (G +) är en aktiv fastighetsinvesterare och Senior Editor på BiggerPockets.com, det fastighetsinvesterande sociala nätverket. Brandon gillar att skriva episka långa blogginlägg som sin recension av Rocket Lawyer.com eller den uber-populära gratis online eBook The Ultimate Beginner's Guide to Real Estate Investing.