Äventyr i fastigheter: 14 lektioner från en oavsiktlig lägenhet flip

Till skillnad från många andra investeringar ger fastigheter dig fler alternativ än att bara köpa och hoppas sälja mer: Du kan hyra ut lokaler för inkomst, förbättra och vända den eller finansiera försäljningen för att få ett högre pris. Oförutsedda omständigheter kan innebära att du måste överväga alternativ som du kanske inte ursprungligen hade i åtanke, som min historia illustrerar.

I september 2012 använde min fru Ana och jag våra besparingar för att köpa lägenheten ovanför oss i Neapel, Florida, för 70 000 dollar. Även om det inte var en hel del, tänkte vi att det skulle vara trevligt att hyra så nära för enklare förvaltning. Detta var Planera A: Köp, fixa och hyra ut en lägenhet.

Självklart, om allt hade gått smidigt skulle jag skriva ett annat inlägg. Men med fastigheter måste du ofta utforska en "Plan B", en "Plan C" och andra kreativa möjligheter, som du ser när vi kommer till vår egen "Plan D." Här är vad som hände - och hur du kan lära av min erfarenhet när du är redo att hyra ut en egen lägenhet.

Köpa en lägenhet till flip

Om det inte var för den hantlangare som tittade över platsen med oss, kanske vi har backat oss ur affären på grund av det antal saker som behövdes lösas.

Men han var säker på att det skulle kunna göras för ungefär $ 6000. Han hade nyligen vunnit 1 miljon dollar i Florida staten lotteri och gjorde bara handyman arbete deltid, så det kan ha bidragit till hans generellt optimistiska utsikter. I vilket fall som helst var hans "can-do" -inställning uppmuntrande, så vi planerade stängningen.

Vår fastighetsmäklare, även en optimist, sa vi borde kunna hyra platsen för $ 1100 per månad. Hon påpekade en annons för en annan enhet i vårt komplex, vars ägare bad om $ 1100 per månad. På papper såg det ut som om vi skulle ha ett kassaflöde på cirka $ 600 per månad.

Se upp för extra kostnader

Dagen före stängning gick vi till condo association mötet, där det meddelades att avgiften skulle gå upp från $ 320 till $ 340 per månad. Dessutom flyttade tjänstemän en linje på de federala översvämningskartorna, vilket satte oss i en något högre riskzon, så det skulle bli en $ 600 årsbedömning för ytterligare försäkringar.

De extra kostnaderna innebar att vårt prognostiserade kassaflöde minskade med 70 dollar per månad (för att inte nämna att vi var tvungna att betala den extra $ 840 per år på vår egen plats).

Vi ansåg seriöst att ge upp vår insättning och gå bort från affären. Men optimismen är smittsam; Efter att vi pratade igen till vår agent och handyman gick vi fram och stängde.

Lektion 1: Innan du köper, fråga nyckelpersoner i lägenhetsföreningen eller lagen om allt som kan hända snart. Överraskningar som våra vanligtvis kommer inte dyka upp i condoföreningens finansiella dokument, vilket bara återspeglar vad som redan hände.

Budget Extra tid och pengar för reparationer

Slutkostnaderna var mindre än vi prognostiserade. Det är trevligt att ha bra överraskningar en gång i taget. Men då fick vi jobba med att fixa lägenheten och gissa vad? Det tog längre tid än väntat och kostade mer än vi hade planerat.

Den mjuka fläcken på väggen ovanför ljusbrytaren vid ytterdörren? Min fru hade rätt; det var inte bara skador från en gammal läcka som hade reparerats. Det var fuktig och inte bara i hennes fantasi. Varje gång det regnade drog vatten i väggen in i den elektriska lådan.

Vi ringde ledningen och fick dem att reparera taket. Lyckligtvis hyrde vår bostadsförening god förvaltning, eller vi kunde ha väntat veckor i stället för två dagar. Vi var tvungna att riva upp muren, spraya allt inne med blekmedel för att förhindra mögel och lägg upp två nya paneler av gips innan du målar rummet.

Lektion 2: Lita på den intuitionen och ta en andra titt eller få en inspektion om det finns något som inte verkar rätt.

Läckaget i luftkonditioneringsskåpet trampade regnvatten rakt in i en 220-volts elbrytare. Efter det tredje försöket att reparera det, var vi tvungna att vänta en vecka innan det regnade tungt igen - det enda sättet att säkert veta att det var slutligen fixat.

Lektion 3: Se till att testa dina reparationer innan du antar att du är klar.

Jag reparerade gipset i A / C-skåpet av mig själv, eftersom mitt ofullständiga arbete inte skulle betyda så mycket där.

Lektion 4: Du kan spara pengar genom att göra mycket av hemförbättringsarbetet, och du behöver inte vara så bra om du arbetar i områden där utseende inte är lika viktigt.

På grund av dessa och ett dussin andra överraskningar var det projekt som vår hantverkare trodde skulle ta "en vecka till 10 dagar" varade mer än en månad och gick också över budgeten. Vi borde ha vetat bättre, för vår erfarenhet Allt Entreprenörer är alltför optimistiska om tidsramar och kostnader.

Lektion 5: För att vara säker dubbelera entreprenörens uppskattningar av den tid som behövs för att slutföra reparationer och renoveringar. För att vara säker, lägg till 20% eller mer till kostnadsberäkningar.

Vårt hantverkare, trots att det var för optimistiskt om tid och kostnad, var bra. Hans inställning var att för varje problem finns det alltid en lösning, och han skulle hitta den. Han lärde mig hur man lägger kakel, gör elektriskt arbete, ersätt skjutdörrhjul - listan fortsätter. Ännu viktigare, han lärde mig att vara en bättre problemlösare. Vi skulle anställa honom igen om en sekund (men vi skulle dubblera sin tidsuppskattning och lägga till 20% till hans kostnadsberäkning).

Lektion 6: Dra nytta av din entreprenörs kunskaper för att lära sig att göra grundläggande reparationer och förbättringar själv. Det kan spara pengar på det aktuella projektet och på framtida.

Forskningskostnader och flexibilitet

När vi kom fram till slutet av projektet testade vi den stackbara tvättmaskinen / torktumlare som kom med platsen och såg som det spydde vatten på golvet. Repairman debiterade oss $ 69 för att berätta för oss att det var bortom hoppet.

Vi planerade att spendera $ 700 för en ny enhet, eftersom vanliga tvättmaskin / torktumlare sätter kostnaden så lite som $ 500. Vi kunde inte få en vanlig uppsättning, eftersom hookups var i en smal garderob som bara rymde den staplade typen. Som det visar sig är staplade enheter dyra. Det billigaste vi kunde hitta var $ 1,300. aj!

Lektion 7: Kontrollera apparaterna noga innan du köper en plats. Om du tror att du behöver byta ut något, gissa inte; kolla priser online.

Till slut var vi bara cirka $ 1000 över budgeten eftersom vi ändrade planen. Till exempel valde vi att måla badrummets fåfänga istället för att ersätta det. Vi målade också köksskåpen istället för att byta dörrarna. Det verkade inte troligt att de förändringarna i vår plan skulle påverka vad vi kunde hyra platsen för. En av de saker jag tycker om fastigheter är att det finns många sätt att närma sig och lösa problem.

Lektion 8: Leta efter alternativa (billigare) sätt att göra saker om kostnaderna går för långt över budgeten, men bara om de alternativa planerna inte påverkar din hyreskostnad eller försäljningspris för mycket.

Grundligt Forskning Potentiell Återförsäljning eller Hyresvärde

Vår agent, som också var vår hyresvärd, hade varit mycket optimistisk om den potentiella hyran. Ägaren som bad $ 1100 för sin plats i vårt komplex sänkte det till $ 1 000 per månad - och sex veckor senare hade det fortfarande inte hyrt ut det. Vi upptäckte det platser som för närvarande hyrdes i vårt komplex varierade från $ 800 per månad till $ 950. Det är något vi borde ha checkat ut mer noggrant innan vi någonsin gjort ett erbjudande.

Även om alla enheter var identiska i storlek och layout, hade vi inte de bästa apparaterna, så det såg ut som om vi kunde få $ 900 per månad. Mellan den $ 200 minskningen i projicerad hyra och $ 70 överraskning på avgifter och bedömningar, vårt förväntade kassaflöde var nu ner till 330 dollar per månad.

Istället för de 9% vi hoppades på skulle avkastningen på vår investering bara vara ca 5% per år nu - om det inte fanns några överraskningar.

Lektion 9: Gör dina egna läxor för att bestämma hyreskostnaderna. Var skeptisk till annonserade hyrespriser; bestämma hur mycket hyresgäster är faktiskt betala för liknande enheter.

Undersök framtida hyresgäster

Framtida hyresgäster var tvungna att ansöka om oss, men också till bostadsföreningen. De betalade en icke-återbetalningsbar ansökningsavgift på $ 100 och $ 70 för en bakgrundskontroll. Vi tyckte inte om den bristen på kontroll i slutet, men det har sina fördelar. Bakgrundskontrollen hjälpte till att lösa ut tvivelaktiga hyresgäster.

Till exempel var kvinnan som var beredd att betala oss sex månaders hyra i förskott på grund av hennes "tillfälliga" arbetslöshet. När vi en gång hade skrivit ett leasingavtal, avslöjade bakgrundskontrollen att hon hade stulit droger från sjukhuset där hon arbetade, och skulle därför nog aldrig återigen ha ett omvårdnadsjobb. Och den mycket trevliga killen som sa att han hade "bara en DUI" i sitt förflutna hade också ytterligare drogkostnader.

Associationsförvaltningen hjälpte upptäcka dessa lögner, men vi blev också mycket bra på att använda Internet för att undersöka potentiella hyresgäster. Det är fantastiskt hur ofta du kommer att få ett resultat när du söker på nätet med "muggskott" plus en persons namn!

Lektion 10: Det är lättare än någonsin att undersöka möjliga hyresgäster tack vare Internet, så kom online och börja titta!

En potentiell hyresgäst ville ha platsen medan vi fortfarande försökte hyra den för $ 1000 per månad. Men när vår agent skickade över leasingavtalet en dag eller två senare, plötsligt "kom han ihåg" att höra att hyran var $ 925. Så långt vi kunde bestämma var detta en fördröjning taktik så att han kunde fortsätta leta efter något bättre eller förhandla om en lägre hyresnivå. I slutändan tecknade han leasingavtalet på $ 1000 - och då hade hans ansökan förnekats av föreningen på grund av ett kriminellt förflutet.

Lektion 11: Gör villkoren mycket tydliga, och få dessa leasingavtal skrivna så snart du kan.

Eftersom condoförvaltningen eller associeringsmedlemmarna behövde intervjua alla sökande, och de intervjuerna gjordes endast på tisdagar, kostar varje avvisad ansökan oss tid.

Tiden är pengar, speciellt när du inte bara har skatter, försäkringar och verktyg att betala, men också hundratals dollar per månad i bostadslån. Vi kunde ha undvikit några av dessa kostnader om vi hade undersökt och uteslutit några potentiella hyresgäster innan de ansökte till föreningen.

Lektion 12: Processen att hyra ut en lägenhet är mer komplicerad och kan ta längre tid än att hyra ut ett hus, så planera på extra tid och kostnad. Undersök hyresgästerna online så snart de gäller, så du kan snabbt utesluta de som inte kommer att accepteras av föreningen. Detta sparar tid och därmed pengar.

Byter till Plan B ... sedan C, och sedan D

Vid det här laget, med så många överraskningar och varje månad som passerade oss åtminstone $ 900 i förlorad hyra, började vi undra om vi hade fattat rätt beslut. Kanske borde vi gå till Plan B: Ge upp att vara hyresvärd och sälja platsen.

Vi gick med Plan C: Lista lägenheten till salu och fortsätt att erbjuda den till uthyrning. Om det sålde för vinst, skulle vi vara glada. Om det hyrdes skulle vi släppa försäljningsnoteringen och vara glad att åtminstone ha någon inkomst från platsen.

Så småningom gick vi ett steg längre och genomfördes Plan D: Försök att hyra lägenheten medan du listar för försäljning både den där och den vi bodde i nere. Om vi ​​hyrde ut en på övervåningen, skulle det vara bra. Annars, när en av de två sålde skulle vi släppa noteringen på den andra och leva i det.

Flyttningen skulle vara lätt nog om vårt hem sålde - ett steg av steg. Ändå prissatta vi vårt eget hem $ 5 000 högre än investeringskupongen för att uppmuntra köpare att välja den.

Vi har erbjudanden som inte fungerade på både platser. Erbjudandet i vårt hem var till ett bra pris, delvis för att vi var villiga att ta ner 30 000 dollar och finansiera resten för några år. Tyvärr var köparen tvungen att rusa tillbaka till sitt hem i Italien när hans mamma blev sjuk och så småningom stötte han tillbaka.

Lyckligtvis var det början på "säsongen" i södra Florida (alla kommer hit på vintern), så erbjudandenen fortsatte att komma och vi hade ett tecknat kontrakt i slutet av januari 2013. Vi sålde lägenheten på övervåningen (inte vårt hem) för 92 000 dollar, stänger i mars.

Hur mycket vi gjorde genom att vända en lägenhet

Efter varje sista kostnad var vår nettovinst 4,500 dollar - inte mycket att bli upphetsad, särskilt eftersom jag lägger i sex svåra veckor av jobb som fixar upp platsen. Men vi var glada att göra med projektet, och den vinsten var lika med sex månaders löner på deltid, $ 9 per timme jobb som jag hade vid den tiden.

Lektion 13: Du har alltid mer än ett alternativ med fastigheter, så överväga andra sätt att göra vinster eller inkomst. Erbjudande finansiering kan få dig ett högre pris, och är relativt säkert om du får en stor betalning.

Timing frågor, så planera enligt den bästa tiden att sälja. Om vi ​​hade köpt lägenheten på vintern och hade den redo att sälja i maj kunde vi ha väntat många månader för att få det sålt och innehavskostnaderna kunde ha ätt upp det mesta av vinsten.

Tyvärr för våra köpare dog klimatanläggningen några månader efter att de köpt platsen och kostade dem ca 4 000 dollar för en ersättning. Det skulle ha utplånat nästan all vår vinst om det hände medan vi fortfarande ägde platsen, vilket leder till vår sista lektion:

Lektion 14: Fastighetsinvesteringar kommer alltid att vara fulla av överraskningar (och inte många av dem kommer att vara trevliga). Eftersom du aldrig vet när dyra överraskningar kommer, ser du allvarligt över att acceptera något erbjudande som ger dig en anständig vinst, snarare än att betala mer innehavskostnader och riskera stora kostnader medan du väntar på att få ett lite bättre pris.

Din tur: Har du någonsin investerat i fastigheter, och har du stött på många överraskningar?