Vita huset pekar på Fannie och Freddie

Tidigare denna månad spelade Vita huset rollen som en NFL-punter och drog upp frågan om vad man ska göra med Fannie Mae och Freddie Mac långt nerfield. Faktum är att kanske nästa fält över. Obligationsinvesterare hade ivrigt väntat på detaljer om framtiden för Fannie Mae och Freddie Mac, som tillsammans står bakom nästan 40% av de utestående obligationerna på den amerikanska obligationsmarknaden för investment grade, mätt av Barclays Aggregate Bond Index. I september 2009 uppgav statsskatten att rekommendationer om potentiella lösningar skulle släppas med presidentens 2011 års budget.

Men kommentarer från Vita huset om en potentiell plan utgjorde en enda mening där administrationen fortsatte att "övervaka situationen för de offentliga företagen" (GSEs - den allmänna termen för alla federala befraktade myndigheter) och "kommer att fortsätta att tillhandahålla uppdateringar om överväganden för långsiktig reform av Fannie Mae och Freddie Mac, som är lämpliga ". Edward DeMarco, fungerande direktör för Federal Housing Finance Agency (FHFA - regulatorn för GSE) följde med en "uppdatering" till kongressen strax efter men som bara bestod av en operativ uppdatering utan diskussion om framtida planer.

Investerare vill ha mer klarhet

På grund av GSE-problemets komplexitet förväntades inte en detaljerad lösning i början av 2010, men investerarna väntade mer tydlighet på en eller två föredragna lösningar. I avsaknad av en detaljerad lösning har lite förändrats i de potentiella lösningarna avseende Fannie Mae och Freddie Mac från de som diskuterats på marknaden flera månader sedan som beskrivs nedan:

1. Nationalisera Fannie Mae och Freddie Mac. Detta skulle i huvudsak göra GSE-skulden bakom den amerikanska regeringens fulla tro och kredit. Eftersom GSE-bolagen har $ 5,4 biljoner i utestående obligationer (se Obligationstyper på nästa sida), mellan byråskuld och hypotekslån (MBS) skulle statsskulden öka med cirka 70%. Med tanke på det offentliga upproret över den roll som Fannie Mae och Freddie Mac spelade för att blåsa upp bostadsmarknaden och ökad granskning över budgetunderskottet är nationaliseringen mycket osannolikt enligt vår uppfattning.
2. Privatisera Fannie Mae och Freddie Mac. Tyvärr har Fannie Mae och Freddie Mac fortfarande förluster och är för beroende av statligt stöd. Privatisering ser inte ut ekonomiskt möjligt just nu. Treasury har injicerat totalt 111 miljarder dollar i GSEs i form av föredragna aktier med en besvärlig utdelning på 10%. Under tiden fortsätter delinquensen att stiga för Fannie Mae och Freddie Mac medan deras totala pool av inteckningar fortsätter att krympa som mandat av tillsynsmyndigheter. Med ett ökande antal hypotekslån som sannolikt kommer att fungera som standard, och kostnaden för statligt stöd fastställs, är det högst osannolikt att någon av de två GSE: erna återgår till lönsamhet under de kommande två till tre åren. Faktum är att statskassan kanske måste injicera mer kapital i GSE-bolagen, eftersom hypotekslånen förväntas stiga runt mitten av det här året enligt Mortgage Bankers Association. Eftersom standardavvikelserna försvinner kan GSEs bli ännu mer beroende av statskassan de närmaste åren. Den 24 december 2009 tillkännagav statsskattet i princip obegränsat stöd för GSE-värdena till 2012 om 200 miljarder dollar per backstop per institution inte var tillräckliga.
3. Förvandla GSE till ett reglerat verktyg. En verktygsstruktur kan ta någon av flera former. En kooperativ struktur, där GSE: erna delar kreditrisker med hypotekslånsägare, skulle ge försäkringsgivare större incitament att övervaka kreditvärdigheten hos varje hypotekslånsökare. Profi t kan också vara begränsade under användarstrukturen. En annan form skulle kunna innebära att GSE: erna som partiella garantier, eller garantier för sista utväg, utsätter investerare för en begränsad kreditrisk innan statligt stöd kom in.
4. Förvandla GSE till en bra bank / dålig bankstruktur. En bra bank / dålig bankstruktur skulle eventuellt dela upp Fannie Mae och Freddie Mac i två separata enheter men lämna den "bra" delen för att fortsätta i sin nuvarande kapacitet, medan dåliga tillgångar sätts i en separat struktur. Emellertid skulle detta resultat troligen lämna de dåliga tillgångarna på den federala regeringens balansräkning vid en tidpunkt då ökningen av underskottet på underskottet ökade. FHFA: s Edward DeMarco hävdade att den enda förändringen som kan anses vara för närvarande är att rekonstruera de två företagen enligt nuvarande stadgar. Kommentaren är öppen för tolkning och saknar detaljer, men vi skulle se den som en möjlig flyttning till en bra / dålig bankstruktur.

Ingen rush, ingen överraskning

Vi tror att Vita huset inte har någon rush och en lösning på Fannie Mae och Freddie Mac är sannolikt några år kvar. Medan GSE-kritiker kritiserades för sin roll på bostadsmarknaden är de fortfarande det viktigaste spelet i staden för att tillhandahålla billiga bostadslån till homebuyers. Enligt FHFA underlättade Fannie Mae och Freddie Mac 78 procent av alla bostadsobligationer utgivna i USA under de tre första kvartalen 2009. Ny obligationsutgivning på den obetydliga låneobligationsmarknaden - som också är obligationer av bostadsräntor men utgivna av stora banker - visade nyligen nyligen tecken på livet. Det kommer att vara månader, om inte år, innan GSEs dominerande roll för att underlätta finansieringen av bostadsobligationer minskar.

Framsteg på säkerställda obligationer, en potentiell ersättning för Fannie Mae och Freddie Mac MBS, fortsätter i snigelns takt.Regeringens diskussioner om att skapa en fungerande täckt obligationsmarknad började under finanskrisen i slutet av 2008 men det har varit en minimal uppföljning sedan. Federal Reserve Chairman Bernanke har godkänt användningen av säkerställda obligationer som en lösning och en väl fungerande täckt obligationsmarknad har fungerat i Europa i åratal. Täckta obligationer skulle också tvinga bankerna att skärpa hypotekslåns kreditvärdering när obligationerna är skyldigheter för banken och inte bara avlämnas till tredje part. Täckta obligationer kan spela en roll i vilken lösning som äntligen bestäms.

Investeringseffekter

Bristen på åtgärder från Obama-administrationen betyder Fannie Mae och Freddie Mac kommer sannolikt att fortsätta att stödjas av statskassan i flera år
och investerare kan fortsätta att använda byråobligationer och MBS som ett alternativ till statsobligationer. För föredragna investerare innebär detta att varken Fannie Mae eller Freddie Mac sannolikt kommer att fortsätta att betala utdelningar på föredragna värdepapper under den tidsperioden. Treasury-stödet reflekteras i utbytet av GSE-agenturobligationer och MBS. Den genomsnittliga avkastningsfördelen, eller spridningen, till Treasuries är fortsatt låg genom historisk jämförelse [Diagram 1 och 2]. För att säkerställa, Fed-inköp av byråobligationer och MBS har hjälpt till att begränsa avkastningen på de senaste 15 månaderna. Även om Fed-inköpen slutar i mars, så länge som Fannie Mae och Freddie Mac fortsätter att stödjas av Treasury, kommer avkastningspreparat sannolikt att förbli på den smala sidan av historiska normer, en positiv för obligationsinnehavarna. Medan vi fortsätter att föredra företagsobligationer kan investerare som vill behålla en allokering till statsobligationer fortsätta att använda byråobligationer och MBS som alternativ till statsobligationer. För sådana investerare kan de få administrationens punkt och springa med den.

VIKTIGA UPPGIFTER

• De åsikter som uttrycks i detta material är endast för allmän information och är inte avsedda att ge specifika råd eller rekommendationer till någon individ. För att bestämma vilken investering (er) som kan vara lämplig för dig, kontakta din finansiella rådgivare innan du investerar. All prestationsreferens är historisk och garanterar inte framtida resultat. Alla index är omanagda och kan inte investeras direkt.
• Statsobligationer och statsskuldväxlar garanteras av den amerikanska regeringen när det gäller tidsbetalning av huvudstol och ränta och, om de hålls till förfall, erbjuder en fast avkastning och fast huvudvärde. Värdet på fondandelar är emellertid inte garanterat och kommer att fluktuera.
• Marknadsvärdet på företagsobligationer kommer att fluktuera, och om obligationen säljs före löptiden kan investerarens avkastning skilja sig från det annonserade avkastningen.
• Obligationer är föremål för marknads- och ränterisk om de säljs före förfallodagen. Obligationsvärdena kommer att minska när räntorna stiger och är föremål för tillgänglighet och prisförändringar.
• Högavkastning / skräpobligationer är inte värdepapper i värdepapper, innebär stora risker och bör i allmänhet ingå i den diversifierade portföljen av sofistikerade investerare.
• Internationella och tillväxtmarknader som investerar innebär speciella risker som valutafluktuationer och politisk instabilitet och kanske inte är lämpliga för alla investerare.
• Lagerinvestering innebär risk inklusive förlust av huvudstol.
• Investering i fonder innebär risk, inklusive eventuell förlust av huvudstol. Investeringar i specialiserade industrisektorer har ytterligare risker, vilka är konturer i prospektet.
• Kommunala obligationer är beroende av tillgänglighet, pris och marknads- och ränterisk säljs före förfallodagen.
• Obligationsvärdena kommer att minska som räntehöjning. Ränteintäkter kan vara föremål för alternativ minimiskatt.
• Federalt skattefri men annan statlig och lokal beskattad kan ansöka.
• Hypoteksbidragna värdepapper är föremål för kreditrisk, standardrisk och risk för förskottsbetalning som verkar mycket som samriskrisk, där du får din huvudmann tillbaka tidigare än den angivna löptiden, förlängningsrisken, motsatsen till förskottsrisk och ränterisk.
• Barclays Aggregerat Obligationsindex: Detta index representerar värdepapper som är SEC-registrerade, skattepliktiga och dollarn denominerade. Indexet täcker den amerikanska investment grade fixed rate obligationsmarknaden med indexkomponenter för stats- och företagspapper, hypotekslån och värdepapperslån.