Om du köper en duplex och bor i ena sidan, har du ett hem och hyra kommer in från andra sidan för att hjälpa till att betala det.
Investeringsfastigheter erbjuder också skattefördelar. Och vad kan det vara enklare än att hantera en hyra intill?
Du har nog hört argumenten för att köpa en duplex istället för ett enfamiljshus. Men är det verkligen en bra idé för dig?
Kanske.
Nyligen, efter fyra år av Floridas värme och fuktighet, flyttade min fru och jag tillbaka till Colorado för att köpa en duplex i den lilla staden Florens.
Vi har bara bott här en kort stund, så jag kan inte erbjuda en omfattande guide till att köpa en duplex som hem. Men mycket kan hända om ett par månader, så kanske du kan lära dig några lektioner från vår erfarenhet.
Kanske nog att bestämma om du är redo för denna livsstil / investering ...
Köpa på distans
Min fru var upptagen, så jag flög ut till Colorado ensam i fyra dagar för att leta efter vårt nya hem och investering.
När jag var tillbaka i Florida försökte vi köpa en egenskap med flera enheter - min favorit av de sju fastigheterna jag hade sett. Vi upptäckte några problem och avtalet föll igenom, så vi gjorde ett erbjudande på en duplex jag hade varit på i bara 10 minuter.
Att köpa en fastighet som du bara har varit inne i några minuter är inte lika riskabel som det låter, så länge du har en inspektionshändelse i ditt kontrakt.
Om inspektören hade hittat några större problem kunde vi ha backat ut. Båda enheterna var ockuperade, så vi kunde också ha säkerhetskopierat efter att ha granskat hyrorna, om hyran var mindre än angiven i noteringsinformationen.
Fastigheter säljer snabbt i Colorado, och priserna stiger, men det gjorde vi inte ha att köpa något. Så vi erbjöd $ 119,000, ca $ 8,000 mindre än frågepriset.
Säljaren sa ja.
Under tiden frågade min fru mig frågor som jag inte kunde svara, som om sovrummen var mattan, vilken färg väggarna var och där tvättmaskinen och torktumman var belägna.
Lyckligtvis svarade inspektören några av dessa frågor.
Ännu viktigare, han råkade ha strukturteknisk erfarenhet. Duplexen byggdes 1900, men han försäkrade oss om sprickorna i väggarna (de flesta som jag inte kom ihåg) var inget allvarligt.
lektioner:
- Bli inte förbunden till en fastighet.
- Har alternativ i åtanke.
- Prova att erbjuda mindre än fråga priset.
- Ta din tid på att titta på en fastighet om du är intresserad av det.
- Hyra en inspektör med byggnads eller teknisk erfarenhet.
Förhandla avtalet
Duplexen hade inga större funktionella problem.
Efter att vi fick inspektionsrapporten bad vi om några mindre reparationer, och säljaren var överens. Han försäkrade oss också om att en enhet skulle vara tom när vi flyttade.
Vårt avtal tillät oss att säga upp avtalet om vi inte hitta acceptabel försäkring. Och med acceptabel betydde det nästan allting - från priset till även vad som kunde täckas eller uteslutas (t.ex. jordbävningar eller översvämningar).
Kontraktets språk säger att vi kunde säga upp avtalet "baserat på någon otillfredsställande tillhandahållande av fastighetsförsäkringen, i köparens enda subjektiva diskretion. "Det är naturligtvis en deadline, som med alla händelser.
Försäkringsagenten ställde oss frågor, som vi vidarebefordrade till vår fastighetsmäklare, som vidarebefordrade dem till försäljningsagenten, som skickade dem vidare till säljaren, som svarade sin agent, som sedan kontaktade vår agent, som sedan kontaktade oss, och vi kontaktade vår försäkringsagent, som sedan hade en annan fråga.
Processen var tråkig och långsam. Och försäkring var dyr, som vi upptäckte dagen efter vår tidsfrist för försäkringsfristen.
Lyckligtvis, efter att ha ifrågasatt vår försäkringsagent, fann vi att vi kunde avsevärt sänka kostnaden genom att höja självrisken, betala ett år i förväg och få vår bilförsäkring genom samma företag.
Listan information sade enheterna hyrdes för 650 dollar per månad, men jag återkallade plötsligt hyresgästen på ena sidan säger att hon betalade $ 600.
Vi fick kopior av hyresavtalen mailade till oss och hyran var $ 650, men var diskonterad $ 50 om hon höll platsen ser bra ut för showings medan den var till salu.
lektioner:
- Inspektioner är ett tillfälle att omförhandla eller återta en överenskommelse.
- Titta på deadlines i kontraktet.
- Fråga din försäkringsagent hur du kan sänka din årliga premie.
- Fråga hyresgäster frågor när du ser en plats.
- Fråga alltid om hyresavtal kopior och andra kontrakt
Avslutande av avtalet
Så snart vi var över våra kontraktsfrister listade vi vårt hem i Florida till salu.
Det såldes nästa dag för mer än priset - galna tider är tillbaka i Florida! Vi stängde försäljningen 16 dagar senare, några dagar efter stängning på duplexen.
Under tiden upptäckte vi hyresgästen i enheten vi planerade att uppta var fortfarande där.
Vi funderade på möjligheten att vara hemlösa efter stängning i Florida och bestämde oss för att vi behövde mer information. E-post och telefonsamtal gick igenom den typiska labyrinten av fastighetsmäklare och vi kunde inte få en klar bild av situationen.
Min fru hittade lösningen.
Hon placerade säljarens personliga telefonnummer på ett leasingavtal, och vi ringde honom direkt. Hyresgästen i "vår" -enheten var mer eller mindre flyttad och skulle leda fyra dagar innan vi anlände.
Fastighetsmäklare gillar inte att förbikopplas, och vissa säljare föredrar inte att prata med köparna alls, men i det här fallet var det en av våra bästa beslut. Säljaren var väldigt hjälpsam - han kom även över efter att vi kommit in för att svara på eventuella frågor vi hade.
Vi hade nämnt att vi kunde stänga tidigare än planerat, men vi hade inte hört från titelföretaget. Vid någon tidpunkt ringde jag dem och sa: "Åh ja, vi flyttade upp stängningen och pappren kommer att vara där om några dagar."
Tack för att du berättade - det var tydligen inte viktigt för oss att veta när stängningen var! Vi kopplade snabbt pengarna så det skulle vara där i tid. Jag har aldrig träffat ett titelföretag som jag gillar.
lektioner:
- Det kan hjälpa till att prata med säljaren direkt om möjligt.
- Följ upp på allt - du får inte bli underrättad om viktiga ändringar.
Hur tjäna pengar med ditt hem
Vi stängde tidigt i månaden.
Eftersom hyran betalas i förskott krediterades vi vid stängning med hyran som redan samlats in. Om du är tätt på pengar för att stänga kostnader, kan detta hjälpa till mycket. I huvudsak tjänade vi pengar innan vi ens flyttade in.
Det var den goda nyheten.
Fem dagar efter att vi anlände till vårt nya hem (med allt vi ägde och två katter i minivan) meddelade hyresgästerna i andra sidan att de lämnade på en vecka - och en av deras tre hundar hade sönder ett hål i mattan.
Lyckligtvis hade den tidigare ägaren samlat in en extra $ 500 insättning för skador på husdjur.
Det var dåliga nyheter och goda nyheter. Jag var inte stolt över att behöva förbereda den andra sidan för nya hyresgäster samtidigt som vi satt och målade vår sida. Å andra sidan skulle vi troligen hitta bättre hyresgäster och kan börja fräscha med våra egna regler.
Vi bestämde oss för att använda en placeringstjänst för att hitta en hyresgäst.
För 75% av den första månadens hyran tog de bilder, annonserade på flera ställen, tog ansökningar, gjorde kredit- och bakgrundskontroller och gjorde en rekommendation.
Så vi hade den oväntade utgiften, ett par tusen dollar i reparationer, målning och annan förberedelse, och en ledig tid strax efter att ha flyttat in.
Men nu har vi nya hyresgäster på plats och för $ 50 mer per månad än förväntat. Vi hoppas att de kommer att stanna i åratal.
lektioner:
- Stäng köpet tidigt i månaden för att samla förbetald hyra vid stängning.
- Förvänta utgifter för uthyrning och förlorad inkomst av lediga tjänster.
- Var noga med att samla in en större eller extra deposition om du tillåter husdjur.
- Få ett förvaltningsbolag att hitta hyresgäster om du är osäker på hur du ska gå vidare.
Finansiering av ett dubbelsidig utseende
Vi hade turen att kunna betala pengar för vår duplex, men du kan också finansiera dem.
Bankrate.com förklarar att det finns några speciella fördelar att finansiera en duplex när du bor i den.
Till exempel, till skillnad från icke-invånare investerare, kan du få en Federal Housing Administration eller Veterans Administration lån.
Och även om det är ditt hem, kan du ibland använda inkomst från andra sidan för att hjälpa dig att kvalificera dig för lånet.
Men var noga med att siffrorna fortfarande är meningsfulla när du lägger till i dessa lånebetalningar.
Till exempel, om enheterna är lika stora, fördela hälften av varje hypotekslån till investeringsenheten tillsammans med hälften av de gemensamma kostnaderna och alla utgifter som är specifika för den sidan.
Du bör sikta på att ha åtminstone några positiva kassaflöden (på den enheten) efter alla dessa kostnader.
Skattefördelar med att äga en duplex
Du kanske måste läsa upp skattefördelarna att äga och bo i en duplex.
Men i princip är allt du spenderar på hyresenheten en kostnad som minskar den inkomst du rapporterar och de skatter du betalar. Detta inkluderar reklam, färg, blommor på gården - något som hjälper dig att hålla platsen hyrd.
Utgifter för hela fastigheten är i allmänhet uppdelade i mitten.
Till exempel är hälften av skatte- och försäkringsräkningarna hyreskostnader. Men prata med en revisor om du har en unik egenskap, som om en sida är mycket större än den andra.
Du får också andra förmåner för att ytterligare sänka din skattekostnad, såsom att anspråk på avskrivningar som en kostnad. Och du kan fortfarande kvalificera dig för kapitalvinstskatten uteslutande på hälften av fastigheten när du säljer, eftersom du bor i den.
Duplex Nackdelar
Nackdelarna med att äga en duplex handlar om vad du skulle gissa.
Här är en kort lista över de potentiella problem som du kan möta:
- Hyresgäster som inte betalar i tid Var redo att börja evictions snabbt.
- Djurskada på din egendom: Vi kan begränsa antalet husdjur.
- Potentiell ansvar för olyckor på fastigheten: Få försäkring.
- Dyra överraskningar som brutna ugnar: Våra är 30 år, korsade fingrarna.
- Massor av underhållsarbete: Det kommer inte vara hela tiden, men förmodligen när du minst förväntar dig det.
För mig är den största nackdelen stressen av ständiga beslut.
Stämmer jag duschen själv eller betalar fem gånger så mycket för en professionell?
Tillåt jag hyresgästerna att ha en trädgård?
Fråga jag om hyra i tid, även om det innebär att hyresgästen inte har pengar för hennes barns medicin? (Den som faktiskt kom upp på en tidigare hyra jag ägde.)
Dessa problem är inte unika för duplex. De kommer med alla bostadshyresfastigheter.
Speciella Duplex fördelar
Som en investering har hyresfastigheter tydliga fördelar.
Till exempel går hyrorna vanligtvis upp över tiden, men din hypotekslån är fortfarande densamma (förutsatt att du har en fast ränta), så din inkomst stiger. Men vissa fördelar är specifika för ägarupptagna duplexer.
Till exempel, en duplex ger möjlighet att investera mindre i ditt eget hem. Vår duplex har två 1 100 kvadratmeter enheter och vi betalade 119 000 dollar, medan småhus på samma gata kostar ungefär samma.
Vi hamnade på att sätta 3 000 dollar på att fixa platsen. Tillsammans med $ 1 000 i stängningskostnader tillbringade vi $ 123 000 - $ 61 500 för vårt hem och $ 61 500 för en hyra, mycket mindre än vad vi skulle ha betalat för ett enfamiljshus för något syfte.
Vi gillar inte att vara hyresvärdar, särskilt efter veckors arbete som förbereder platsen. Jag gillar inte ens fastigheter. Men var annars kan vi få vår förväntade 7% avkastning?
Och det är inte ens hela historien.
Om vi hade köpt en enfamiljshus för oss själva (vår reservplan för att flytta tillbaka till Colorado) skulle vi ha flyttat längre från centrum för att hitta något billigare. Vi skulle fortfarande ha betalat mer än 90 000 dollar, i stället för 61 500 USD.
Nu får vi investera de 30 000 dollar som vi sparade.
Vi betalade pengar, men fördelen är där om du lånar också. Genom att investera mindre i ditt eget bostadsutrymme sparar du tusentals intressen genom åren.
En annan fördel med att köpa en duplex som hem bor du intill dina hyresgäster, så du kan hålla reda på vad som händer med din investering.
Att vara på plats kan du lättare hantera små problem innan de blir stora.
Och hyran är bara några steg bort.
Steve Gillman är författaren till "101 Weird Ways to Make Money" och skapare av EveryWayToMakeMoney.com. Han har varit repo-man, stavmaskare, sökmotorutvärderare, husflipper, spårvagnshanterare, processserver, mock juror och roulette croupier, men på mer än 100 sätt har han gjort pengar, skrivandet är hans favorit (hittills).
Kommentera