Köpa ett hem när du har studentlån

Att köpa ett hem - speciellt om det är ditt första hem - kan vara skrämmande. Det kan kännas ännu mer om du har studielån.

Hur kommer de att påverka din upplevelse? Vi har några svar på dina frågor och några rekommendationer. Detta kan göra att köpa ett hus med studielån mindre skrämmande.

Låter enkelt, men du skulle bli förvånad hur många människor inte vet exakt hur mycket de är skyldiga och till vem. De vet inte vad deras betalningsplanalternativ är. Du kanske är en av dessa människor. Att vara redo att köpa ett hem är en perfekt ursäkt för att få din lånssituation tillsammans. Det kan vara en avgörande faktor för din förmåga att köpa en fastighet.

Vi antar att du är här eftersom du behöver en inteckning. Om du kan betala alla pengar för ditt nya hem, grattis på din lycka! Din hemköpsprocess är mycket enklare. Men för de flesta som köper ett hem är en inteckning nödvändig, så du behöver en långivare. Det här kan vara någon från en lokal låneansvarig i staden till ett online-låneföretag som ligger överallt i världen. Det är en bra idé att du vet flera potentiella långivare och hitta den som fungerar bra med dig.

När ska du prata med din långivare? Direkt. Du kan kontakta en långivare innan du pratar med en fastighetsmäklare. Vi rekommenderar faktiskt det. På så sätt kan du få en exakt bild av ditt prisklass och slösa inte bort tid på att titta på - eller bli knuten till - hem du inte kunde ha råd med.

Din långivare kan låta dig veta vilka steg du behöver ta för att framgångsrikt kunna säkra en inteckning med deras företag. De borde i högsta grad prata med dig om hur hög din kredit värdering ska vara, levedyktiga utbetalningsbelopp och ditt förhållande mellan skuld och inkomst (DTI).

Din skuldsättningsgrad är den procentandel av din brutto månadsinkomst som går till återbetalning av skulder. Du kan inte ha skuldbetalning ta upp mer än 43% av din inkomst för de flesta långivare för att ge dig ett lån. Även om du kan göra dina studielånsbetalningar varje månad, om ditt DTI-förhållande anses vara för högt, är du inte igång. Var ärlig med din långivare om vad du kan ha råd och ställa frågor för att du inte kommer in på något du inte kan hantera.

Hypotekslån kan till och med förkvalificera eller förhandsa dig, där de tar en titt på dina finanser och låter dig veta mycket de kommer sannolikt att låna ut för dig. Medan dessa är inte garantier för att framgångsrikt få en inteckning för ett specifikt hus - eller garanterar att du faktiskt har råd med det belopp de godkänner dig för - ett prekval eller förhandsgodkännande är ett praktiskt verktyg att ha när du lägger ett erbjudande på ett hus. Säljare kommer att veta att du är en seriös köpare som redan har blivit screenad lite.

Din långivare kan också presentera dig för federala eller statliga program som erbjuder specialiserade inteckningar med lägre nerbetalningar, bidrag för nedbetalningar eller på andra sätt du kan spara pengar. Till exempel kräver FHA och VA lån en mindre eller ingen nedsättning.

Vi rekommenderar att du handlar om hypotekslån genom att använda en tjänst som LendingTree. Det tar några minuter och du kan se erbjudanden från flera långivare om några sekunder. Kolla in LendingTree här.

Kolla in några andra långivare här:

Få en inkomstdriven återbetalningsplan för dina federala studielån Maj bidra till att minska din skuldsättningsgrad. Betoning på "maj". Anledningen är att långivare som följer Fannie Maes försäkringsriktlinjer (dvs. de flesta långivare) måste använda det betalningsbelopp som visas på din kreditrapport. Fångsten är att din IDR-betalning kanske inte dyker upp på din kreditrapport. (Se vårt inlägg på kreditrapporter, IBR och hypotekslån för visuellt exempel.)

För att förstå bättre, säg att din månatliga betalning på standardbetalningsplanen är $ 500 per månad, men du har inte råd så att du anmäler dig till en IDR som ger dina betalningar ner till $ 100 per månad. Om den betalningen på $ 100 visas på din kreditrapport, kommer långivaren att använda det för att beräkna ditt DTI-förhållande. Du är bra att gå! Men om den $ 500 visar på din kredit rapport, kommer de att använda det - även om det här numret inte är vad du verkligen betalar.

Om inget belopp visas på din kreditrapport måste de beräkna beloppet som 1% av din återstående lånebalans. Eller de kan beräkna ett betalningsbelopp som, om de betalas under en period av 20-25 år, skulle leda till full återbetalning. Detta kan vara mycket högre än din IDR-betalning.

Om din IDR-betalning är noll, kan emellertid inte långivaren använda den för att formulera ditt skuldsättningsförhållande och de andra alternativen kommer att utnyttjas.

Så, om du är på en IDR-plan och det visas på din kredit rapport, det är nog bra för dig. Detta kan dramatiskt minska skuldslutet av skuld-till-inkomst-ekvationen, upping dina chanser att säkra en inteckning. Faktum är att detta kan vara den faktor som gör eller bryter din förmåga att köpa ett hem.

Ditt erbjudande på en plats accepterades? Spännande, ja, men din resa med att köpa ett hem är långt ifrån. Din långivare måste faktiskt ge dig lånet. Även om du är förhandsgodkänd måste långivaren nu gå igenom hela sin försäkringsprocess för att verifiera dig som en riktigt kvalificerad låntagare. T

hans process kan avgränsa faktorer som inte tidigare varit uppenbara. Med lycka och din egen sanningsenliga rapportering kommer du inte att lösa några dåliga överraskningar. Men ibland rysar man sina egna chanser, kanske omedvetet. Hur? Genom att göra ekonomiska förändringar innan lånet säkras.

En bra långivare och en bra fastighetsmäklare kommer att berätta upprepade gånger: inga stora inköp i samband med escrow. Köp inte en ny bil eller en ny båt. Finansiera inte den nya uppsättningen möbler du har blivit eying för ditt nya hus. Köp inte ens en ny TV.

Vad gäller dina studielån, ändrar inte dem heller. Fortsätt betala som du var förut. Refinansiera inte om du har privata lån. Konsolidera inte några av dina lån, ändra din betalningsplan på dina federala lån eller ta bort eventuella medsignatörer på något lån.

Varför inte? Dessa kan utlösa din långivare att räkna om ditt skuldsättningsgrad och inte finansiera ditt lån. Beroende på var du befinner dig i spärrprocessen kan du vara tvungen att avbryta ditt kontrakt och förlora din insättning - ett öde vi alla vill undvika.

Du gjorde det! Lånedokument är undertecknade, kontraktet är stängt och du har nycklarna till ditt nya hem. Det är en bra känsla, men nu börjar du på ett liv som både en husägare och en låntagare. Så nu vad?

Oavsett om du är på IDR, en standardbetalningsplan eller någon annan typ av återbetalning, om du är glad och stabil med den planen, kan du bara fortsätta betala ditt lån som normalt.

Om du har en IDR-betalning och fortsätter att behöva det, se till att du skickar in din årliga omprövning av din inkomst. Om du inte skickar in din inkomster återgår du till standardbetalningsplanen, som kommer att öka dina månatliga kostnader och kan äventyra din förmåga att betala din inteckning.

Efter sex månader att äga ditt hem, erbjuder Fannie Mae också riktlinjer för långivare för att du ska kunna använda din inteckning för att betala studielån. Alternativet är en refinansiering av studielån. I likhet med en vanlig utbetalningsrevision, om ditt hem har ökat i värde och du uppfyller deras krav, kan du refinansiera din inteckning för ett större lån. Du kan välja en ny långivare eller samma, om möjligt. Långivaren tar skillnaden mellan det här nya lånet och ditt nuvarande lån, omvandlar det till kontanter och direkt tillämpar det på dina studielån.

Du bör bara refinansiera ditt hem om du är säker på att det är ett ekonomiskt sund beslut.

Att köpa ett hem med studielån är inte alltid lätt. Faktum är att din förmåga att få en inteckning för en fastighet kan bero på dina lån, vilket resulterar i lite besvikelse om dina lån inte är i bra form. Men du har ingen chans att få den inteckning om du inte bedömer din studentlåns bild och se till att du tar alla nödvändiga steg för att lyckas. Ibland kommer det inte fungera, men med kunskapen att komma dit är det avgörande första steget i din resa till bostadsägande.

Om du inte är helt säker på var du ska börja eller vad du ska göra, överväg att anställa en CFA för att hjälpa dig med dina studielån. Vi rekommenderar Studentlånsplaneraren för att hjälpa dig att sammanställa en solid finansiell plan för din studielånskuld. Checka ut Studentlånsplaneraren här.

Att upprepa här är några saker som kan hjälpa till med hemköpsprocessen om du har studielån:

1. Inskrivning i en IDR-plan kan hoppa börja din hemköpsprocess genom att minska dina månatliga utgifter.

2. Titta på federala eller statliga program som hjälper hemköpare att spara pengar.

3. Prata med din studielån långivare eller servicer. Se om du kan begära att din servicetekniker rapporterar din sanna IDR-betalning till kreditbyråerna. Det gör aldrig ont att fråga, och om du inte gör det kommer svaret alltid att vara nej.

4. Få en andra eller tredje åsikt. Prata med fler långivare för att se om de kommer att arbeta med dig. Varje hypotekslån gör saker lite annorlunda. Alla har vissa lagar och regler som de måste följa, men de är flexibla på andra områden. Återigen, om du inte frågar kommer svaret alltid att vara nej.

Om ingenting fungerar, fördröja ditt hemmål ett par år när du får dina studielån och annan skuld i ordning. Den här gången kan användas för att banka bort pengar för din betalning, söka ett högre betalande jobb eller minska andra typer av skuld som kan hålla dig tillbaka.

Letar du efter att köpa ett hem trots att du har studentlånsskuld?