Tänker du hyr ut ditt hem? 15 tips för att maximera din inkomst

En av de största avlopp på hyresvärdens hyresintäkter är utgifter. Att äga hyresfastigheter är aldrig lika lätt som att köpa en fastighet, hitta en hyresgäst och vänta på de stora feta kontrollerna att rulla in - och kunniga hyresvärdar vet detta.

"När en fastighet är inköp, kommer dess avkastning mestadels för att minimera förluster", säger Brian Davis, en fastighetsinvesterare med 15 hyresfastigheter och medgrundare av fastighetsbloggen SparkRental. "Jag tycker om att tänka på hyresintäkterna som en pipeline som du vill fortsätta att flyta smidigt och med minimal läckage."

Oavsett om du planerar att komma in i hyresvärden eller du är en erfaren hyresvärd, vill du förmodligen veta hur du ska tjäna mer inkomst. Vi pratade med en grupp fastighetsexperter för att samla sina bästa förslag på hur du maximerar din hyresintäkt.

1. Grundligt skärm hyresgäster

En av de största besvären vi hörde hyresvärdar nämnde var kostnaden (i pengar, tid och stress) för att utmana besvärliga hyresgäster. En utvisning kan ta tre till sex månader och kan kosta uppåt på $ 5.000, gör så lite förebyggande arbete genom att sätta nya hyresgäster igenom en grundlig screeningprocess.

Kör en kreditkontroll för att ge dig en känsla av deras ekonomiska ansvar, tillsammans med en brottslig och eviction utredning. Gör också lite reconnaissance.

"Driva genom sin nuvarande bostad", säger Denise Supplee, en fastighetsmäklare, investerare och tidigare fastighetschef, samt medgrundare av SparkRental. "Är det rörigt? Finns det papperskorgen kastade överallt - eller värre, är papperskorgen bara på gång? Finns det en gammal trasig bil med utgått taggar bara sitter? Stora varningsflaggor! "

2. Hyresgäst bevisar din egendom

"Hyresvärdar kan inte dra av pengar från en deposition för" normalt slitage "så de måste göra vad de kan göra för att förhindra det" säger Davis.

Detta inkluderar att förbjuda monterade TV-apparater i ditt leasingavtal, säkra hårdvara som handduksstänger i dubbar, välja lågt underhålls golv som lövträ över mattor och installera dörrstopp. Allt som förhindrar rimlig daglig användning från att lämna ett märke på din egendom är ett klokt drag.

Enklare landskapsarkitektur och slitstarka utvändiga material som tegel och vinyl kan också minska dina underhållskostnader, rekommenderar Chad Carson, en fastighetsinvesterare och bloggare på CoachCarson.com.

3. Få rätt försäkring

Detta borde vara självklart, men alltid våren för hyresvärdansvarsförsäkring.

"Bara kostnaden för en frivolös rättegång kunde tömma ditt bankkonto, säger Carson. "En bra försäkring kommer att anställa advokater för att försvara dig i det osannolika fallet med en rättegång."

Penny Hoarder-redaktören Justin Cupler hyrde ut sitt gamla hus i ett år efter att han flyttat ut, och han tillägger: "Ring ditt försäkringsbolag och byt till en enda policy. De flesta husägare politik täcker hela huset och dess innehåll. Om du hyr det till främlingar, behöver du inte försäkra dina objekt. Detta kan spara dig ungefär $ 25 till $ 50 per månad. "

4. Köp en hemgaranti

“Om ditt hus är äldre kommer saker att brytas, Säger Cupler. "(En hemgaranti) kostar vanligtvis bara $ 20 till $ 50 per månad och täcker dig om det uppstår en oväntad uppdelning som kan tömma dina reserver."

5. DIY när det är möjligt

“Att ha en hyra egendom är mindre om maximera inkomst och mer om att minimera expensES, Säger Andy Panko, ägare av två ett-sovrums condos i ett komplex i Woodbridge, New Jersey. "Jag försöker alltid att göra så mycket som möjligt med mina egenskaper. Jag är väldigt praktisk och kan hantera de flesta typiska reparationer och uppdateringar. Jag gör också min egen annonsering (gratis via Craigslist), visar på mina enheter, och gör alla bakgrundskontroller och kreditgranskning (via TransUnions SmartMove-tjänst, som jag tar ut för hyresgästen). "

6. Använd uthyrningsbyråer med försiktighet

Vissa hyresvärdar finner uthyrningsföretag och fastighetsförvaltare är värda utgiften, eftersom de sparar tid och stress på lång sikt.

"Jag var för lätt på mina hyresgäster - inte laddar sena avgifter eller påbörjade evictions när de kom bakom. Detta gjorde det möjligt för dem att gå över mig och kosta mig ännu mer pengar, säger Mark Ferguson från Invest Four More. "När jag hade sju fastigheter överlämnade jag dem till ett förvaltningsbolag, och de var mycket hårdare. Trots att jag betalade dem en procentandel av hyrorna samlade vi mer hyror och hade bättre hyresgäster. Det räddade mig huvudvärk, tid och pengar. "

Om du går den här vägen ska du bara försäkra dig om att du får det bästa för pengarna. Cupler föreslår att avgifterna jämförs först genom att "få några organ att vända sig till ditt företag och hitta den med de bästa fördelarna med kostnaden."

Om du föredrar att avstå avgiften finns det användbara verktyg.

"Att anlita en fastighetschef kan ta lite av huvudvärken från att hantera hyresgäster, men deras avgifter kan ta upp till 10% av dina avkastningar. På dagens fastighetsmarknad kan det minska ditt kassaflöde till en punkt som knappt ger vinst, säger Callie Hamilton, en fastighetsinvesterare, vars man grundade Rentljus för att hjälpa andra hyresvärdar att hantera saker som onlineautomatiserade betalningar, underhållstjänster, bakgrundskontroller och leasa skapa sig själv.

7. Kontrollera dina egenskaper regelbundet

Även om du har anställt någon för att hantera din dagliga ledning, se till att du regelbundet inspekterar dina fastigheter för att säkerställa att dina hyresgäster håller rätt på din investering.

"Gå igenom egenskaperna så ofta du kan", säger Deb Tomaro, mäklare associerar med RE / MAX Acclaimed Properties. "Byte av ugnsfiltret var 60: e dag är en stor ursäkt. Det ger dig chansen att leta efter några problem innan de blir en stor och dyr reparation. Till exempel kan jag inte berätta hur många skåp under köksdisken blir ruttna ut eftersom hyresgästerna fyller skåpet fullt av saker och aldrig vet att det finns en liten läcka. Läckan går på ett år, sinkbasen är förstörd. Varje gång jag går in i en uthyrningsenhet frågar jag om jag kan kolla under sänkorna för eventuella läckor, och jag driver mina händer längs all rörmokare för att jag inte ska läcka. "

Även en enkel körning för att säkerställa att saker hålls på utsidan kan berätta mycket för dig, säger hon.

8. Håll dina hyresgäster lyckliga

Förutom eviction, Omsättningskostnaderna är höga på hyresvärdarnas listor över saker att undvika.

"De största utgifterna i hyresbranschen uppstår när en hyresgäst flyttar ut, säger Carson. "En hyresgäst som stannar fem eller sex år klagar inte på fläckar på väggen, men för en ny hyresgäst måste du måla och göra andra reparationer."

Håll dina hyresgäster glada genom att svara på underhållsförfrågningar omedelbart och artigt. Om du tycker att du måste hyr ut hyror för att möta månatliga utgifter, ger hyresgäster ett incitament att hålla fast vid dig, som en liten uppgradering när de förnyar sitt leasingavtal, säger Carson.

9. Få mest hyra per kvadratfot

"Bigger är inte alltid bättre i hyresvärden" varnar Carson. "Hitta fastigheter med högsta hyran per kvadratmeter. Många gånger kommer en lägenhet på 1000 kvadratmeter att hyra för samma som en lägenhet på 1 300 kvadratmeter. Men målningen och annat pågående underhåll kostar mer för den större enheten. "

Eller följ exemplet på Keisha Blair, medgrundare av Aspire-Canada, och fokusera på att hyra ut flerfamiljshus, som "kan minska risken för långa perioder av lediga anställningar, vilket minskar risken för inkomstbortfall", säger hon. "I flerfamiljshus som triplexer ökar detta avsevärt inkomstpotentialen och minimerar betydande förluster om en hyresgäst väljer att lämna. Trots att dessa egenskaper tenderar att vara dyrare tenderar de att överträffa engångsinvesteringar ganska betydligt på lång sikt. "

10. Inkludera inte verktyg

Inkludera aldrig rörliga verktyg som värme eller el i priset på hyran. Jennifer Stahlman från PayLease förklarar varför:

• "Vadderar priset på hyran för att inkludera verktyg betyder att du måste överhämta hyran på en redan konkurrensutsatt marknad."

• "När verktyg ingår, finns det inget incitament för den boende att spara, vilket leder till högre elräkningar."

• "Om du inte lägger till tillräckligt för att täcka alla verktyg, måste du betala skillnaden."

• "Utility-leverantörer ökar ofta sina priser, vilket leder till inkonsekventa fakturor."

11. Bygg saker i

Överväg att investera i inbyggda möbler som hyllor eller en frukostkrog.

"Om det inte kan flyttas, kan det inte brytas", säger hyresvärd och fastighetsinvesterare Eugene Gamble. "Även om det i början är dyrare minskar kostnaderna av det minskade antalet reparationer som behövs, eftersom hyresgäster inte kan flytta bitar enligt deras speciella önskemål. Du sparar också på tiden för att hitta ersättningar eller göra reparationer. "

Carson rekommenderar också inklusive många inbyggda lagringslösningar, för en mycket genial anledning: "mer saker = svårare att flytta!"

12. Extra kostnad för tillägg

Överväg att hyra eventuellt garage (er) som finns på din egendom separat, Gamble råd. "Inte alla hyresgäster har en bil, så du kan hyra det extra utrymmet om det är lämpligt beläget och lagt ut."

Om du hyr till hyresgäster med husdjur, be dem att betala en engångsavgift eller månadsavgift för husdjur snarare än att betala ett husdjurspapper, säger Kaycee Wegener av Rentec Direct. "Om du ber om en insättning för sällskapsdjur, kan pengarna bara användas för att städa upp skador som orsakas av sällskapet, och resterande saldo måste gå tillbaka till hyresgästen ... Men om du tar ut en engångsavgift eller månadsavgift för husdjur, du kan använda inkomst efter eget gottfinnande. "

13. Skapa en LLC

"Ett framgångsrikt företag börjar (och förblir så) genom att positionera sig för att minska risken. Observera, inte "eliminera" risken, för det är omöjligt, säger advokat och fastighetsinvesterare Craig Morgan. Hans strategi för att göra det:

Har en enda LLC (det vanligaste valet för investerare) för fastighetsinnehav. Håll dina hyror i en LLC; Denna LLC samarbetar inte med andra projekt eller utför andra tjänster (t ex entreprenörarbete). Allt LLC gör är att hålla fastigheter.

Om du har en kortfristig portfölj (läs: fix-and-flips), lägg sedan in dem i en annan LLC. Om du är hemreparatör eller fastighetschef, utförs den tjänsten i en annan enhet. Kärnpunkten här är att du begränsar exponeringen (dvs. ansvaret) för varje LLC. I teorin kan en käranden bara gå efter vad som finns i LLC / värdet i LLC. Så, om du blir stämd som en entreprenör, kan käranden inte få tag på dina hyror eftersom det är ett separat och distinkt företag.

14. Krossa siffrorna

"Eftersom en hyresfastighet är en investering, bör den analyseras som sådan," säger Panko. Som ett resultat "är det viktigare att maximera lämna tillbaka än att maximera inkomst. Även om du har tillräckligt med pengar för att köpa en uthyrningsobjekt direkt kan du vanligtvis tjäna en bättre avkastning på dina pengar genom att ta ett lån för att betala för det mesta. "Han tillhandahåller detta exempel med egna enheter:

Den totala månatliga kostnaden för skatter, underhållsavgifter och försäkringar är cirka 525 dollar och månadsuthyrning är 1 250 USD. Det är månadsinkomst på cirka 725 dollar, eller 8 700 dollar per år.

Fastigheten kostar ungefär 110 000 dollar. Om jag hade lagt ut hela 110 000 dollar för att köpa det direkt skulle jag bara göra ca 8,3 procent per år på min investering, det vill säga 8 700 dollar av nettoresultat dividerat med en initial investering på 110 000 dollar. Istället lägger jag bara $ 27 500 av mina egna pengar i (25% förskottsbetalning) och lånade resten med ett 30-årigt lån. Lånet är ca $ 400 per månad. Så lägger det till skatter, underhåll och försäkring innebär min totala månatliga utgifter är 925 dollar.

Med månatlig hyran på 1 250 USD betyder det att min månatliga nettoresultat bara är 325 dollar i månaden, eller 3 900 USD per år. Det motsvarar emellertid en 14,2% avkastning per år, dvs $ 3.900 av nettoresultat dividerat med en initial investering på 27.500 dollar. Så genom att ta ut ett lån istället för att köpa det direkt min inkomst minskar men min investeringsavkastning ökar.

Med det sagt behöver du fortfarande veta vad du får: "Det bör noteras att låna pengar ökar risken att äga en hyresfastighet", tillägger Panko. "Till exempel, även om enheten är upptagen i månader och därför inte producerar någon inkomst, måste lånet fortfarande betala varje månad."

Precis som med ett komplext affärsbeslut, är det alltid bäst att samråda med en professionell om du känner att huvudet börjar snurra.

15. Använd dina skatteavbrott

För många hyresvärd saknar besparingar eftersom "de inte vet vad som är en tillåten kostnad" när det gäller skatteavbrott, säger Gamble. ”Hyresvärdar kan hävda alla slags raster för underhåll av deras egendom och i återbetalning av inteckningar. Lär dig vad du kan göra, eller hyra en erfaren revisorskonto. "

Din tur: Har du en hyresfastighet? Vilka andra tips skulle du lägga till i listan?

Kelly Gurnett är en frilansbloggar, författare och redaktör som driver bloggen Cordelia Calls It Quits, där hon dokumenterar sina försök att rensa livet på saker som inte spelar någon roll och fokusera mer på saker som gör. Följ henne på Twitter @ CordeliaCallsIt.