Hur blir en fastighetsmogul med bara $ 10.000

Fastigheter har traditionellt varit ett av de mest eftertraktade investeringarna för sin passiva inkomstpotential, uppskattning, positivt kassaflöde och skatteminskningsavdrag.

Investeringar i fastigheter ses dock också som en av de svårare investeringarna att starta på grund av de höga riskerna och de höga kostnaderna som krävs för att starta. Jag vill bryta den myten och visa dig de exakta stegen som jag tar för att bli en fastighetsmogul med låga kostnader uppåt.

Den första inköp

Ditt första köp av fastigheter kommer alltid vara det svåraste. När jag lägger ut min plan ser du att varje efterföljande byggs av den första, och varje efterföljande köp blir lättare eftersom ditt kassaflöde förbättras och du förfina dina system. Men att få den första fastigheten kan vara svårt. Mitt förslag är att börja med ett blygsamt prissatt enfamiljshus och leva i det själv när du aggressivt betalar ner inteckningslånet.

Till exempel köper du ett 3 sovrum, 2 badrum, 1 600 kvadratmeter hem i ett anständigt område i din stad för 100 000 dollar (Låt inte skratta, det finns i många områden i länet). Du använder en långivare som Bank of Americas nya "No PMI" -lånsprogram eller SoFi, och tar ut en inteckning med 10% nedbetalning, respektabel 4% ränta och ingen PMI. Med skatter och försäkring ingår, kommer du att skulda $ 541 per månad. Nu börjar roligt.

När du tar ägandet av det här hemmet och flyttar in för att göra det "Ägare ockuperat" börjar du betala ner din hypotekslån så mycket som möjligt. Använd dina återbetalningskontroller, bonusar, sidoförbrukning, etc. för att få hypotekslånet så lågt som möjligt.

Ditt mål är att betala hypotekslån så att du når upp till maximalt 70% lån till värde (LTV). Det betyder att om huset värderas till $ 100 000, kommer du bara att skulda 70 000 dollar på hemmet, vilket ger dig ett 70% lån till värdeförhållande. Vad det här betyder för dig, och ännu viktigare för banken som erbjuder dig finansiering, är att du nu kan kvalificera dig för utbetalning av pengar.

När du når din 70% LTV kan du refinansiera ditt hem till den ursprungliga 90% LTV och "utbetala" ditt eget kapital vilket betyder att du kommer att gå bort från refinansieringen med en $ 20.000 check in hand. Din månadsbetalning ändras inte och kan eventuellt vara lägre om du kan säkra en bättre ränta.

Andra och tredje inköp

Med dina 20 000 dollar i hand har du några alternativ. Om du inte gillar det hus du bor för närvarande kan du replikera steg 1, flytta in i ett nytt hus och hyra ut den du redan äger. Eller du kan fortsätta att bo i det befintliga hem du äger och köpa 2 nya bostäder som uthyrning. För att komma på snabb spår för att bli en fastighetsmogul, låt oss undersöka möjligheten att stanna kvar i det befintliga hemmet och köpa två nya enfamiljshus som hyror.

Om vi ​​tittar på att köpa bostäder som liknar vårt exempel ovan, låter $ 20 000 oss köpa två enfamiljshus med vardera $ 541 månadsbetalning. Men nu att dessa hem kommer att behandlas som en investering, ökar skattesatsen till 6%, så din månadsbetalning kommer att hoppa till $ 600 vardera.

Skönheten i denna modell är att nu kan du hyra ut båda dessa bostäder, med genomsnittliga hyror på de flesta områdena på 11100 dollar. Detta ger dig ett positivt kassaflöde på $ 500 per månad per hus. Naturligtvis vill du spara en del av den inkomsten för att bygga upp en akutfond för varje hus, men efter att ha sparat 5 000 dollar per hus i en akutfond kommer du att ha ytterligare 1 000 dollar per månad i positivt kassaflöde som du kan använda för att bygga upp din betalning för nästa hem.

Mogul Road

Du kan se var den här vägen är på väg. Nu när du har två hem som producerar positivt kassaflöde, behöver du bara vänta tills du bygger tillräckligt med pengar för din nästa efterbetalning. Köp hus nummer 4, spara upp den första akutfonden, och du kommer snart öka ditt månatliga positiva kassaflöde till $ 1500.

Med varje extra hus du köper kommer du att minska hur lång tid det tar att spara för betalningen för ditt nästa hem. Med 10 hyreshem, vardera som producerar $ 500 månads positivt kassaflöde, kan du spara $ 10 000 för en utbetalning varannan månad, så att du rimligen kan köpa 6 nya bostäder per år. Vid denna tidpunkt är himlen gränsen, men du måste se till att du börjar bygga ditt lag för att hjälpa dig i ditt växande imperium.

Bygg ditt lag och säkra din framtid

Att hantera 3-5 hyresbostäder själv kräver mycket tålamod, frustration, manuell arbetskraft och stress. Det kan dock ske om du är villig att lägga in den tid och energi som krävs. Men när du har förvärvat 5 hyreshem, kommer den tid som krävs för att hantera dina fastigheter att vara bortom vad du är individuellt kapabel till. För att skala din verksamhet måste du börja samla ditt lag.

Den första logiska medlemmen i ditt lag är en fastighetschef. Du kan antingen anställa den här personen eller hyra en byrå för att hantera den för dig. De flesta fastighetscheferna tar en procentandel av bruttosatsen, så du måste fakturera det i dina månatliga kassaflödesuppgifter. Men de betalar vanligtvis sig själv som en fastighetschef kommer att hantera leasing och marknadsföring av din egendom, hyressamling, telefonsamtal från hyresgäster och schemaläggning av reparationer och nödsituationer.

Den andra medlemmen i ditt lag är en hantverkare eller licensierad entreprenör.Alla bostäder kommer att bryta ner, och beroende på hyresgästerna du hus kan det vara mer skada än inte. Din handyman eller licensierad entreprenör kommer att kunna hantera alla reparationer och se till att dina tillgångar är skyddade och välskötta så att de kan producera inkomster under de kommande åren. När du når en viss nivå i ditt företag vill du också träffa en advokat och en revisor som hjälper dig att hantera ditt företag.

Alternativ till den traditionella fastighetsvägen

En av de senaste tilläggen att äga hyresfastigheter eller fastigheter är crowdfunding och medeägarskap. Förutsättningen är enkel - vad händer om du kan investera bara $ 1000 eller $ 5000 i en fastighet, och du samlar dina pengar tillsammans med 10 eller 20 personer för att göra det? Det har gjorts så här i flera år i den verkliga världen, men internet har bara gjort saker mycket enklare.

Det kallas fastigheter crowdfunding, och det fungerar väldigt på samma sätt som peer-to-peer-utlåning. Du samlar dina pengar med andra investerare, köper en fastighet och njuter av fördelarna (inkomst och uppskattning). Det finns flera plattformar som gör det här. Våra favoriter är:

• RealtyShares:RealtyShares erbjuder ett av de största utbuden av fastigheter online - från bostäder till kommersiella, även vissa blandade byggnader. De tar inte ut sina investeraravgifter, utan lägger den bördan på fastighetsinnehavarna. Investerare kan börja se en avkastning bara några veckor efter det att projektet är finansierat.Vi är partners med Realtyshares, och de ger College Investor-läsare en$100 bonus när du gör din första investering med promo-kodPartner100.
• FundRise: FundRise har en blandning av både kommersiella och bostadsfastigheter. Deras minsta investering är $ 1000. Dessutom är Fundrise öppen för alla investerare oavsett nettoförmögenhet - något som skiljer dem från resten av branschen.

Om du letar efter andra alternativ jämför vi alla de stora crowdfunding fastighetsplattformarna här: Top Crowdfunding Fastighetsbolag.

Grunden är att framtiden är ljus för investeringar i fastigheter. Människor behöver alltid en plats att leva och var som helst finns det ett behov, det finns en möjlighet för den äventyrliga entreprenören!

Har du någonsin övervägt fastighetsinvesteringar?