Här är vad hyresvärdar gör med din hyresbetalning varje månad 💲💲💲

Vi hör mycket om hur dyrt hyra är i många städer. Men vart går pengarna?

Medan vissa hyresgäster misstänker att det är rakt in i lådorna av giriga hyresvärdar, ville vi utforska sanningen - så vi pratade med sju hyresvärdar för att få sin sida av historien.

"Allmänheten älskar att vilify hyresvärdar av någon anledning, men hyresvärdar har mycket mer utgifter och huvudvärk än de flesta inser " säger Brian Davis, en fastighetsinvesterare med 15 hyresfastigheter och medgrundare av fastighetsbloggen SparkRental.

Mark Ferguson, fastighetsmäklare, fastighetsinvesterare, författare och ägare till 14 hyresfastigheter i Colorado, kom överens: "Även om det kan tyckas absurt att vissa människor betalar så mycket i hyran, kom ihåg att hyresvärden måste betala mycket mer utgifter än de flesta tror och ännu mer än många hyresvärdar tror att de kommer att betala. "

Här är de bästa utgifterna som hyresvärdar heter när vi frågade vad som händer med den stora hyresbetalningen du ger dem varje månad.

Dessutom har vi två exempel på reella hyresvärdar månadsbudgetar så att du kan se exakt hur siffrorna ser ut - något att överväga om du skriver din månatliga hyres check eller tänker investera i en hyra egendom själv.

1. Hypotekslån

Om din hyresvärd fortfarande betalar hypotekslån på hans egendom - vilket många är - går en anständig bit av din hyresbetalning direkt till banken för att betala huvudstol och ränta.

2. Verktyg

Vissa hyresvärdar inkluderar verktyg i hyran, men även de som inte kan sluta betala för dem i fickan.

"När enheterna är upptagna, har jag mina hyresgäster betala för el, gas, vatten, tv, telefon och internet", säger Andy Panko, ägare av två sovrum med ett sovrum i ett komplex i Woodbridge, New Jersey.

"Även om enheten är ledig, måste det dock vara elektriskt, gas och vatten. Jag måste sätta dem i mitt namn när det inte finns några hyresgäster. "

3. Försäkring

Hyresvärdar behöver bära hyresvärd försäkring, som skyddar sin fysiska egendom från olyckor och plötslig förlust på grund av saker som brand eller svårt väder.

De måste också ha ansvarsförsäkring, som skyddar sina finansiella tillgångar i händelse av ansvarsanspråk, som att någon stämmer mot dem efter att ha glidit och fallit på en isig trottoar.

4. Underhåll och reparationer

Oavsett om det är pengar och tid att fixa saker själva eller anlita entreprenörer, underhåll och reparationer är höga på en hyresvärds kostnadslista.

"De flesta hyresvärdarna kan räkna med att 5 till 20% av hyrorna tar emot underhållskostnader", säger Ferguson.

Kaycee Wegener från Rentec Direct bryter ner dem i två olika typer av kostnader:

1. Fasta kostnader du kan uppskatta i förväg, inklusive rutinunderhåll som rengöring, bortskaffande av sopor och skadedjursbekämpning och säsongsbetonat underhåll som gräsklippning, snöborttagning och rensning av rännor

2. rörliga kostnader du kan försöka budgetera för men som fortfarande kan ta dig överraskning, inklusive reparation och byte av apparater, egendomsskador på grund av vårdslöshet eller normalt slitage och nödsituationer.

"Många hyresgäster har inte en bra känsla för hur mycket det kostar att behålla en fastighet bara på grund av att de ännu inte varit fastighetsägare", säger Deb Tomaro, Broker Associate med RE / MAX Acclaimed Properties.

"Det trädet kostar $ 1200 att ta bort. Det taket är $ 8 000. Det kylskåpet är $ 800. En bra hyresvärd har reserver så att när det uppstår nödsituationer kan de ta itu med dem snabbt och minimera hyresgästens besvär. Hyresvärdar som bara skrapar varje månad kanske inte har möjlighet att bygga upp reserver. "

Och även om en hyresvärd har en reserv uppbyggd, kan ett dåligt år fortfarande slå dem hårt.

Nick Bowman, en hyresvärd i Colorado i 15 år, kan berätta för många tal av obehagliga överraskningar som "en plötslig avloppsledare ersättning för $ 6K" och "en hyresgäst som löper ut strax före julen och lämnar värmen så att rören kan frysa . Det är typ av mardrömmar som verkligen kan tömma ditt reservkonto. "

5. Hålla allt upp till kod

Hyresvärdar är skyldiga att se till att deras egenskaper är säkra för bostad, och det kommer inte billigt. Dessa "regleringsrelaterade utgifter" som Davis kallade dem inkluderar saker som uthyrningslicens, obligatoriska inspektioner och årliga registreringsavgifter.

"I Baltimore, där jag har de flesta av mina egenskaper," sa Davis. "Jag måste registrera och betala årliga avgifter med både staten Maryland och Baltimore. Jag måste ha en ledande färginspektion mellan varje hyresperiod. Jag önskar att jag kunde sälja några av mina hyresenheter, men ingen annan vill ha dem för vad jag har i dem; Jag har blivit tvungen att överutveckla fastigheterna enligt lokala bestämmelser. "

James Richards, en mäklare med Hot Market Realty i Minneapolis, Minnesota, känner Davis smärta:

Jag har citerats av staden för inte noggranna blad av gräs per kvadrattum. (Ja, de har faktiskt en inspektör som letar efter sådan nonsens.) Alla hus som byggdes före 1978 måste passera ett ledningsavståndstest när en ny hyresgäst flyttar in, även om den har passerat en sådan inspektion tidigare.Kostnaderna för testen varierar från $ 300 till $ 500, för att inte nämna kostnaderna för att få den att passera första gången, och vanligtvis är det $ 3000 till $ 5000 eller mer om fastigheten behöver helt nya fönster.

Richards påpekar också att "böter utvärderas till hyresvärden när en hyresgäst begår brott: kullar i grannskapet, använder för många statliga tjänster, sätter papperskorgen i återvinningsbehållaren, gör att kretskortet flikar löper ut, skär inte gräs- eller skovla trottoarer osv. Hyresvärdens böter är vanligtvis högre än gärningsmannen. "

6. Skatter och avgifter

Förutom att betala fastighetsskatt måste hyresvärd också betala skatt på hyresintäkterna som de erhåller.

Medan de får några skatteavdrag, får man ofta avdrag för att få sådana avdrag (se nästa artikel).

7. Bokföring och bokföring

"Hyresfastigheter kommer med bokföring och bokföring huvudvärk," säger Davis, "som kostar både tid och pengar. Jag betalar en bokhållare och en revisor om $ 4000 per år, och jag slutar ändå att spendera 30 till 40 timmar per år och jobbar själv med min avkastning. "

8. Fastighetschefskostnader

Tiden har också värde, så många hyresvärdar tycker det är mest effektivt att anställa en fastighetschef för att hantera de dagliga affärer av sina olika hyresenheter.

Dessa avgifter kan typiskt löpa från 8 till 12% av det månatliga hyresvärdet, enligt All Property Management.

9. Hyresgästomsättning och lediga tjänster

När hyresgästerna lämnar, leder det till en helt ny uppsättning kostnader.

"Lediga jobb är en stor kostnad för hyresvärdar", säger Davis, "särskilt på icke-så-heta marknader. Inte bara behöver hyresvärden täcka hypotekslån utan att de får hyresintäkter. de behöver också vanligtvis repaintera hela enheten och ersätta alla mattor. Hyresgäster har litet incitament att behandla golvet eller väggarna noggrant, eftersom det är svårt för hyresvärdar att hålla tillbaka pengar från depositionen för att täcka dessa kostnader. "

"De flesta hyresvärdar tar upp 5 till 15% av hyran till lediga platser", säger Ferguson.

10. Marknadsföring

Och när det gäller att hitta någon att fylla dessa lediga platser, uthärdar hyresvärden kostnader som kredit rapport avgifter, professionell fotograf tjänster för listor och mer.

"Jag gör all min egen annonsering och hyresgästen screening," säger Panko. "Hela reklam- och screeningsprocessen kan outsourcas till en fastighetsmäklare. De tar dock ut en avgift som motsvarar en månads hyran varje gång de hittar och placerar en hyresgäst. "

11. Juridiska avgifter

"Förhoppningsvis hyresvärdar och hyresgäster har ett hälsosamt förhållande och respekterar varandra," säger Panko, "men om inte och problem uppstår, kan du behöva anställa advokater för att konsultera dina rättigheter och rättsmedel enligt din hyresavtal och statliga hyreslagar. Värsta fallet kan du behöva skjuta upp hyresgästen. Det är en lång och dyr process "

Richards kan intyga detta. "För att lämna in en eviction kostar $ 340 bara för filing avgift, och du måste behålla en advokat till kostnaden för $ 400 till $ 500 per utvisning," sade han.

"Många uppsägningar hamnar med hyresgästen att få en fri advokat från någon myndighet för att bekämpa utslaget. När det händer tar det längre tid (förlorad hyra) och kostar mer i advokatavgifter på grund av att en hörapparat typiskt måste inträffa. Jag har spenderat så mycket som $ 1.500 utesluter en hyresgäst. "

För att göra saken värre sa han: "Jag kan inte göra effektiva bakgrundskontroller, eftersom ovannämnda kostnadsfria advokater brukar utplåna hyresgästens rekord, så även en bakgrundskontroll avslöjar inte de problem som ligger framför oss."

Davis befinner sig i samma båt: "[Under en viss månad har jag flera hyresgäster som försummar att betala hyran. Jag måste då gå igenom processen med att betala juridiska anmälningar, lämna in juridiska beslut i domstol, betala rättegångskostnader och vänta flera månader för en domstolsdag att dyka upp - allt medan du betalar hypotekslån på fastigheten och inte får pengar från hyresgästerna .”

Bryt ner det hela

Så, hur ser det här ut på en månad till månad?

Ferguson gav detta exempel på vilka typiska utgifter som kan se ut på en enhet i ett förortsområde Colorado som hyrs för 1 500 dollar per månad:

Hypotekslån: $ 750 per månad

Skatter: $ 100 till $ 500 per månad

Försäkring: $ 50 till $ 150 per månad

HOA avgifter: upp till $ 500 per månad (gäller endast sina bostäder, som ingår i en bostadsrättsförening)

Underhåll: $ 75 till $ 300 per månad

Lediga jobb: $ 75 till $ 225 per månad

"När du lägger till alla dessa kostnader i ekvationen," summerar Ferguson, "de månatliga kostnaderna kommer till $ 1 050 - $ 2 400 per månad för $ 1500 per månad i hyra."

Richards gav denna uppdelning av en av hans fastigheter i Minneapolis:

Fastighetsskatt: $ 300 per månad

Uthyrningslicens: $ 100 per månad

Ugnscertifiering: $ 25 per månad

Försäkring: $ 100 per månad

Böter / inspektionsöverensstämmelse / stadsbudgetbudget: $ 200 per månad

"På den här egenskapen samlar jag $ 1 250 / månad," säger han. "Minus ovanstående kostnader, som lämnar mig med 525 dollar för att betala hypotekslån, underhåll, omsättning, etc. Samtidigt gör regeringen 400 dollar per månad och ökar många av mina övriga kostnader."

Medan Richards önskar att han skulle kunna betala mindre för några av sina hyror, är hans händer ofta knutna av utgifter som ligger utanför hans kontroll. "Tanken att en hyresvärd är" rik "så därför kommer att äta alla dessa kostnader är absurda", sade han uppriktigt.

"Han eller hon är i affärer för att tjäna pengar. Eventuella kostnader kommer att överföras till hyresgästen i form av högre hyra. Eftersom vi alla är i samma båt, kommer jag inte att prisa mig själv ut ur marknaden. Jag skulle hellre betala mindre för en bra hyresgäst och därför skulle gärna sänka min hyra om ovanstående kostnader inte var en del av ekvationen. "

Din tur: Hyresgäster, gör det att du tittar på din hyresbetalning annorlunda? Hyresvärdar, finns det några andra utgifter du vill lägga till i listan? Om du har tänkt på att bli hyresvärd gör du det här numret om att du omprövar?

Kelly Gurnett är en frilansbloggar, författare och redaktör som driver bloggen Cordelia Calls It Quits, där hon dokumenterar sina försök att rensa livet på saker som inte spelar någon roll och fokusera mer på saker som gör. Följ henne på Twitter @ CordeliaCallsIt.